[1호기 실패 경험담] 오늘의 1호기 실패가, 내일의 1호기를 만든다...!

안녕하세요?

월부에서 열심히 공부하며, 전문 투자자로서 30억 자산 달성을 꿈꾸는 천천부입니다.

오늘은 사실 목표했던 1호기 계약에 굉장히 가깝게 접근했었으나,

네고 실패 및 다른 계약자의 해당 물건 계약 완료로 1호기를 실패한 날입니다.

마음이 굉장히 씁쓸하고, 잠을 못 이룰 것 같은 날입니다.

특히 아쉬운 점은 1호기 실패가 " 1호기 투자에 대한 사전 준비 미흡" 때문이라는 점입니다.

그러나 오늘의 실패가 "사전 준비해야 할 부분"을 명확하게 깨닫게 해주었기에,

헛된 하루는 아니라고 생각합니다.

오늘을 계기로 제가 오늘 글에 남긴 부분들을 명확하게 준비하면,

꼭 올해는 1호기를 할 수 있을 거라는 믿음으로 이 글을 남깁니다.

아직 1호기를 하지 못하신 분들에게도 도움이 됐으면 하는 바람입니다.

그럼 본격적으로 글 시작하도록 하겠습니다.

<진행 상황 간단 요약>

(1) 저는 지난달 서울의 3급지 중 한 곳을 앞마당으로 만들었습니다.

해당 지역을 앞마당으로 만들었을 때 대부분 좋은 물건은 많이 거래가 됐었고,

이미 호가도 많이 올라간 상태라 내심 아쉬운 상황이었습니다.

결국 해당 지역 임장 시 1호기는 진행하지 못했고,

현재는 성동구를 앞마당으로 만들기 위해 임장 진행 중입니다.

(3) 그러던 중, 가족과 식사하는 자리에서 부사님께 연락이 왔습니다.

일전에 봤던 매물이, 그때 호가 대비 4천만원이 깎인 가격에 나왔다고, 급매라고 꼭 하라는 말씀을 해주셨습니다.

부사님이 말씀해주신 금액은 제가 목표로 했던 금액보다 천만원 정도 높은 금액이었습니다.

다만, 이 금액이면 정말 괜찮다고 생각한 가격이었기에,

바로 다음날 아침 매물임장을 예약했습니다.

(3) 부사님 전화를 받은 날 밤, 엄청나게 신난다기 보다는 준비 안된 부분이 불안했습니다.

해당 물건이 급매고/저평가 됐다는 확신은 있었지만, 실제 계약에 필요한 여러 상황 들

예를 들면, ① 개인 투자방향/자산 정리, ② 계약 진행 관련 특약사항 준비, ③ 계약 시 확인해야할 것(누수) 등

여러가지 제반 사항들이 준비되지 않았다는 것을 깨달았기 때문입니다.

(4) 그래도 다음날 아침 매임까지 시간이 남아서, 매물 코칭 양식에 해당 물건 내용을 정리하고

자산 상황을 다시 정리하고, 가계약 시 필요한 특약조건 등을 확인했습니다. 밤 늦게 잠이 들었습니다.

(5) 5시간 정도를 자고 기상한 매물임장 당일, 여러 사람들이 보러 오기 전에 가장 먼저 매물 임장을 진행했습니다.

물건은 제가 생각했던 것보다 더 좋았고, 집주인 분의 양해로 전세를 맞추기도 굉장히 좋은 조건이었습니다.

다만……. 다음의 여러가지들이 막상 1호기를 하려고하니 어제 고민했던 내 투자 방향, 투자자산, 계약 조건등..

많은 것들이 저의 확신을 방해했습니다............

결국 오늘 내내 고민하다가 해당 물건은 다른 사람이 계약하고 말았고, 저는 1호기 기회를 놓쳤습니다.

<1호기를 위해 내가 준비되지 않았던 것들>

1호기를 위해 준비됐던 것들은,,, 생각보다 많았습니다....

이를 기억하고 다시 준비하기 위해 다시금 복기를 진행해보겠습니다.

(1) 투자 방향성에 대한 확신 부족 /제 3자 시각에서 객관화 작업 부족 : 투자코칭 필요

사실 저는 지난해 세입자로서 역전세를 겨우 탈출한 이후에,투자를 진행하기 위해 자산 재배치를 해둔 상황입니다. 그래서 어느 정도 투자금을 확보했고, 이를 통해 서울에 가치성장투자를 하기로 결심했습니다. 다만 이에 대해서 객관적인 시각에서 조언해줄 “투자코칭”을 받지는 못했습니다. 그래서, 뭔가 막상 1호기를 하려고 보니,

저의 투자방향성이 옳은지에 대한 불안함이 생겼습니다. 만약 제 투자방향성에 대해서 멘토님/튜터님들의 시각에서 명확하게 의견을 듣고 방향성을 결정해뒀다면 이런 불안감이 없었을 것이라는 생각이 들었습니다.

-->투자코칭이 정말 필요한 시점인 듯합니다. 아너스 투자코칭으로 7월에 투자코칭이 예약되어 있긴 하지만, 빠른 시일 내에 광클을 통해서도 투자코칭 받을 수 있도록 노력하겠습니다. (~7월/말)

(2) 투자에 필요한 현금이 아직 정리되지 않았다 : 투자 자산의 현금화 필요

우선 저는 제 자산 상황은 알고 있으나, (1) 예금 만기 5개월 남음, (2) 주식/코인 투자 아직 정리되지 않음으로 인해

아직 모든 제 자산들이 현금화되지 않은 상황입니다. 특히 작년에 걸어둔 예금은 5개월이나 남아 바로 가용할 수가 없고,,코인에 들어가 있는 금액이 조금 컸었는데(다행히 장기보유로 꽤 큰 수익을 보고 있습니다) 현금화를 못해둔 상황입니다. 그렇기에 지금 현재 수준에서 가용할 현금 자산이 명확하지 않았습니다.

--> 현재 기준에서 투자 자산 중 현금화 목표를 명확히 하여, 1호기 투자에 필요한 현금자산 확보를 명확히 하겠습니다.(~6월/말)

(3) 해당 물건이 네고될 가능성이 있음에도 매물코칭을 받지 않았다 : 매물 코칭 필요

사실 오늘 물건은, 사장님께서 지지난주에 2000만원 정도 더 가격이 깎일 것 같다고 말씀해주신 물건이었습니다. 그 때만 해도 4000만원 까지는 깎일지 모르고 있어서 매물코칭을 진행하려다가, 좀 더 네고가 되면 매물코칭 진행해야지 하는 생각에 진행하지 않았습니다. 그러나 오늘 결과를 보니 제가 결정해야 하는 순간은 생각보다 더 빨랐고, 최종 결정 타이밍을 놓쳤습니다.

--> 현재 목표 물건들을 다시 정리해보고, 투자에 근접해 있는 물건들에 대해 상황을 다시 한번 전임/매임을 통해 확인 후 매물코칭을 사전에 진행하여 투자할 수 있도록 하겠습니다 (~6/중).

4. 가계약 전 특약 조건 및 양식이 명확히 정리되어 있지 않았다 : 가계약 내용 양식화/작성 필요

급매 연락을 받고, 실제 매임 예약을 잡은 시점에서 가장 걱정되는 것은 (가)계약 조건을 설정하는 것이었습니다.

물론 여러 가계약/본계약 관련 강의도 듣고 글들도 많이 읽어 놨지만, 막상 저의 양식으로 정리해두지 않았고, 양식을 저장해두지도 않았기에 굉장히 불안했습니다. 그래서 전날 부랴부랴 계약 조건을 확인해서 양식을 만들어뒀지만, 먼가 빼먹은 듯하고 불안한 느낌이 들었습니다.

--> 가계약 문구/양식을 상황별로 정리하여 급매물을 계약할 수 있도록 준비하겠습니다.(~5/말)

5. 누수 여부 등 확인의 어려움 : 투자 후보 물건은 누수 여부 등 사전 확인 진행

해당 아파트는 지난 장마 당시 일부 침수가 있었던 아파트였기에, 누수 여부를 확인하는게 굉장히 중요하다고 생각했습니다. 다만 임박해서 확인하려니 관리사무소에 문의해도 확인이 안되고, 아랫집/윗집에도 가볼 만한 타이밍/기회가 없었습니다.

--> 후보 물건의 누수/관리비 미납 등에 대해서 사전에 확인 필요 (~5/말)

6. 전고점을 명확하게 정해두지 않아서 투자 목표금액이 명확하지 않았다 : 전고점 설정 상세 필요

임보를 작성할 때는 해당 물건의 고점에 대해서 남향/판상형 기준으로 고점을 설정해뒀었는데,

막상 해당 물건은 동향/판상형 물건이었기에 최종 시점에서 전고점을 어떻게 바라봐야할지 굉장히 헷갈렸습니다.

특히 동향/남향과 같이 가격에 영향을 많이 받는 요인의 경우에는 동별로 전고점을 체크하고, 달리 접근해야됨에도 좀 더 세밀하게 살펴보지 못해서 최종 순간에 저 스스로 고민에 빠지게 되는 상황이 발생했습니다.

--> 후보 물건의 전고점에 대해서 명확한 기준 설정 필요 (상시)

<오늘 느낀 1호기 준비 관련 필요사항 재정리>

1.투자코칭을 통한 투자 방향성 명확화 : ~7월/말

2.투자 자산 현금화를 통한, 현금 확보 진행 : ~6월/말

3.후보 물건에 대한 5순위 시세표 정리 : ~5월/말

4.후보 물건관련 매물코칭 사전 준비 : 네고가 어느 정도 될 가능성 있으면 바로 진행

4.상황별 가계약/계약 특약 및 양식 준비(주전, 신규, 전세 外) : ~5월/말

5.해당 물건에 대한 전고점 및 투자금액 명확화 : 임보 작성 시 상시

6.기타) 누수 여부 사전 확인 : 평일에 사전 확인

아쉬운 마음과, 아직 준비가 덜 된 나의 상황을 돌아보기 위해 1호기 실패기를 기록합니다.

오늘은 1호기 실패했지만, 오늘의 실패를 통해 올해는 꼭 1호기를 진행하도록 하겠습니다!

월부에서 1호기 준비하시는 분들께도 오늘 이 글이 도움이 됐으면 좋겠습니다!

1호기 화이팅입니다!!!!!