한 해에 2개주택 매도하면 무조건 손해라고요? (feat.합산과세) [오너천사]



경제적 자유를 얻어

내 인생의 주인 (Owner)이 되고

선한 영향력을 나누는 투자자

오너천사입니다.

내가 소유하고 있는 부동산 물건들을

팔고 돈을 뭉쳐서 (?)

상급지 투자를 하려고 하시는 분들이

많은 것으로 알고 있습니다.

저도 투자포트폴리오를 짜면서

언제쯤 제 물건을 팔면 좋을까?

고민을 했었는데요!

보통 사람들이

1년에 한채씩만 팔아야

절세할 수있다고 알고 계십니다.

이 말은 맞기도 하고

틀리기도 하답니다~^^

1년에 한채씩 팔려고 하는 이유는,

양도소득세 (양도세) 합산과세를

피하기 위함인데요.

여기서

양도세와 양도세 비과세요건에 대해서

간단하게 알고 넘어가볼까요?



양도소득세(讓渡所得稅) :
자산양도로 인하여 벌어들인
자본이익에 대해
부과하는 세금을 가리키는 말

<양도세 비과세요건>
= 1세대 1주택

1. 주거용 주택
2. 양도주택을 2년이상 보유
(단, 조정지역은 2년이상 거주필요)
3. 양도세 기준은 "세대"
생계를 함께하는 가족은 1세대로 봄
*어설프게 세대분리하지 말것!!!
(주민등록주소 다르게 해놓고
같이 살면
다르면 안돼요!!!!)
4. 양도당시 1세대 1주택
단, 2주택이더라도 일시적 2주택
상속주택, 농어촌 주택 등
법률에 정한 경우 비과세 가능
5.고가주택
실거래가 12억 초과하는 경우,
전체 양도차익중 12억원 초과하는
양도가액 비율만큼은
비과세 받을 수 없음
★6. 두번째 물건 매수간격 1년이상

*많이 놓치실 수 있는 부분이라
추가 자료 넣습니다*

주택수가 2개라고 가정할때,



질문1. 비과세 적용은?

같은 해에 두채를 양도해도

먼저 양도하는 A주택은

일시적 2주택 비과세 대상이고

나머지 B주택은 1세대 1주택 비과세에 해당하면

(즉 12억 초과되는 고가주택이 아니면)

두채 모두 비과세 입니다.

따라서,

합산과세는 없습니다.

질문2. A주택이 과세 대상이라면?

나머지 주택 (B주택)이

1세대 1주택 비과세에 해당되면

A주택이 과세대상 주택이어도

합산과세는 없습니다.

(즉, 합산할게 없습니다.

A주택만 과세!!!)

질문3. B주택이 손실이라면?

B주택이 손실이라면

B주택을 먼저 양도하고

수익이 발생한 A주택을 나중에

양도하는 것이 좋습니다.

당해 연도에 2 이상의 자산을 양도함으로써

특정자산에서 양도차액 손해가 발생하는 경우

다른 자산의 양도소득금액에서

공제 할 수있습니다.

질문4. A, B주택 부부 각각

명의가 다르다면?

양도소득세는 인별 과세이르모

남편, 아내가 동일 연도에 양도했다 해도

합산대상이 아닙니다.

동일인이 동일연도에 과제대상 재산을

2회이상 양도할때

합산과세합니다.

결론

다주택자나 다른 기타사유로

양도소득세 비과세 요건이 안되는 분들의 경우에는

동일 연도에 두채 이상 파는 것은

절세 측면에서 불리합니다.

합산과세로 인한

높은 세율 적용을 피하려면

해를 나누어 매도하는 것이 좋습니다.

예를 들면, 올해 12월에 매도하고.

다음해 1월에 또 매도!

동일연도가 아니므로

절세가 가능합니다.

/

무조건 합산과세니까

1년에 1채씩만 팔아야 한다고

생각하지 마시고

하나하나 꼼꼼히

살펴보고

매도 & 매수 전략을 짜는 것이

중요하겠습니다!!!



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