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안녕하세요
권유디입니다.
월부 가족분들,
새해 힘차게 시작하셨나요?
저는 많은 분이
2023년 첫 칼럼이었던 선호도의 모든 것
임장보고서 편을 좋아해주셔서
기분 좋게 새해를 시작했습니다.
앞으로 더 좋은 칼럼으로
도움을 드릴 수 있도록 노력하겠습니다.
오늘은
선호도의 모든것
두 번째 주제입니다.
전세가
2020년 7월,
기초반을 수강한 부린이가
고대하던 첫 월부학교에 입학했습니다.
흥분을 감추지 못한 채
첫 임장지로
지방 광역시를 배정받아
무더운 한여름에 땀을 뻘뻘 흘리면서
가장 좋아하는 음료인 딸기요거트 블렌디드에 의지하여
임장 후 임장보고서를 마무리하였습니다.
반장님, 부반장님께
제 멱살을 내주고 끌려 다녔지만
그래도 온전히 하나의 지역분석을
마무리 할 수 있어서 뿌듯했습니다.
매매가겨이 매우 저렴하였지만
전세가격도 역시 저렴하여
투자금이 많이 드는 상황이었기 때문에
당장 투자는 할 수 없었습니다.
하지만 전세가격이 올라오면
투자 기회가 생길 수도 있다는 생각에
매일 800개 단지의
시세를 트래킹 했습니다.
그때는 단지를 선정할
기준과 실력도 없었기 때문에
알고 있는 모든 단지를 트래킹 했습니다.
두달 꾸준히 트래킹한 결과
매매가는 여전히 저렴한 상황에서
전세가가 급상승하여
매력적인 단지들이 소액투자로
접근가증한 순간을 포찰할 수 있었습니다.
다리가 아파 절뚝절뚝하면서도
포기하지 않고 열심히 임장했던 과거를
모두 보상받는 기분이었습니다.
기쁨의 눈불이 흐르더라구요
A단지 B단지
1급지 구축 3급지 신축
매매 3 / 전세 3 매매 2.85 / 전세 2.7
3년전에는
투자 기준에 들어오는 것 중 가장 선호도가 좋은것을
B단지로 판단했었습니다.
그때 저는
지방은 연식을 우선으로 봐야한다는 생각으로
가득 차 있었습니다.
‘B단지가 A단지보다 연식이 좋은데 가격이 더싸네?’
한 달 동안 타지에서 고생하고
매일 시세 트래킹 해서
결정한 투자 대상이
단순하게 연식으로 줄을 세운
신축이었습니다.
그 결과
B단지에 투자했습니다.
지금 생각해보면
독, 강, 임, 투를 한 이유가 없었습니다.
집에서 시원하게 에어컨 바람을 쐬며
연식으로 줄을 세워 시세트래킹만 해도
누구나 할 수 있는 판단이었습니다.
'왜 임장을 한거지?
‘왜 임장보고서를 쓴거지?’
단지분석 장표에
전세가 하락 폭, 매매가 상승 폭 장표만
덕지덕지 붙여만 놓고
가장 중요한
단지 선호도를 판단하지 않은 채
생각 없이 기계적으로
임장하고 임장보고서를 작성했습니다.
그 결과
중요한 순간에서
아쉬운 선택을 하고 말았습니다.
A단지가 구축이어도
지방 광역시처럼 규모가 큰 도시의
1급지에 있는 구축이기 때문에
B단지처럼 도시 외곽에 있는
신축보다 선호도가 높았습니다.
외곽에 아무리 신축이 생겨도
A단지에 거주하시는 분들은
이사 갈 생각이 없었습니다.
반면 B단지에 거주하시는 분들은
언제라도 1급지에 들어오고 싶은 마음이 보였습니다.
이러한 내용을
임장보고서에 간단하게라도 적어 놨으면
A단지를 선택했을 수도 있었겠지요.
이러한 내용을
임장보고서에 간단하게라도 적어 놨으면
A단지를 선택했을 수도 있었겠지요
투자 후 두단지의 결과는 어떻게 됬을까요??
A단지가 B단지 보다
높은 매매가 상승폭을 보였습니다.
제가 투자한 B단지의
시세 차익이 아쉽긴 하지만
그래도 괜찮았습니다.
어쨌든 많이 상승했으니까요
중요한것은 전세가 입니다.
A단지가 B단지에 비해
전세가가 더 많이 상승하고
더 조금 하락합니다.
매도 하지 않으면
투자자의 현금흐름에 영향을 주는 것은
매매가가 아닌 전세가 입니다.
선호도가 높은 단지에 투자한다는 것은
전세가 상승시
더 많은 전세 상승분을 얻을 수 있다는 것과
전세가 하락 시 더 적은 역전세를 맞는다는 것
두가지 의미가 있습니다.
가장 중요한 의미는
전세가 하락 시 더 적은 역전세를 맞는다는 것입니다.
선호도가 높은 단지는
외곽에 신축 공급이 들어와도,
금리가 높아져 전세 이자 부담이 늘어도,
다른 단지에 이사갈 확률이 낮습니다.
선호도가 높다는 것은
이 아파트에 반드시 살아야 할 이유가 있다는 것이니까요
이 의미는 투자자에게 굉장히 중요합니다.
우리는 저평가된 단지를 매수하여
가격이 가치를 찾아갈 때 까지 기다리는 투자를 하고 있습니다.
그리고
가격이 가치를 찾아가는 과정에서
무슨일이 벌어질지는 아무도 모릅니다.
자연재해, 전쟁, 아파트 신규공급 등
부동산 시장에 영향을 줄
예측할 수 없는 요소들이 수없이 많습니다.
작년에 금리가 이렇게 급상승할지
러시아와 우크라이나의 전쟁이 일어날지
예측한 사람은 거의 없었던 것처럼요,
선호도가 높은 단지에 투자한다는 것은
조금 덜 벌더라도,
우리가 부자가 되는 험난한 과정에서
망하지 않고 안전하게 꿈을 이룰 수 있다는 뜻입니다.
선호도 판단이 어려우면
과거 공급이 많았을 때
전세가 하락 폭을 보세요
지방 어느 도시의
신축 아파트 공급량 흐름입니다.
2018년에 공급이 많았네요
새 아파트가 많이 공급되니
수요에 비해 공급이 많아지며 전세가가 하락할 겁니다.
그러나 선호도가 높은 단지,
반드시 이 아파트에 살아야 하는 이유가 있는 단지는
주변의 새 아파트가 공급되어도 이사 갈 확률이 낮겠죠.
과거 공급이 많을 때
전세가 하락 폭이 작은 단지가
선호도가 높은 단지일 확률이 높습니다.
2018년 공급이 많아도
C단지는 전세가 하락이 거의 없는 반면
D단지는 큰 하락을 보입니다.
C단지는 거주하시는 분들이
주변에 신축 아파트가 아무리 많이 들어와도
이사 가지 않을 만큼 선호도가 높은 단지라고 판단할 수 있습니다.
D단지에 거주하시는 분들은
많이 이사 가셨나 봅니다.
두 단지 모두 저평가 되어있고
C단지는 투자금 3천만원
D단지는 투자금 2천만원
인 상황을 가정해 봅시다.
'C단지가 좋은 것은 알겠는데
수익률은 D단지가 더 좋지 않을까?'
제가 정말 많이 고민했었던 문제입니다.
여러분들과 똑같죠?:)
투자 기준에 들어오는 것 중 선호도가
좋은 단지인 C단지를 선택하는 것이 좋습니다.
상대적으로 투자금이 많이 들어도
C단지를 선택하는 판단을 이어나가시는 것이 좋습니다.
한정된 종잣돈 내에서 이러한 선택을 이어나가는 것은
결과적으로 수익률을 낮추고 덜 벌 수도 있는 판단 입니다.
그러나 매수할 때 투자금이 적게 드는 D단지를 여러채
매수했다가 2018년 같은 시기가 오면 큰 위기를 겪을 수 있습니다.
다시한번 강조합니다.
선호도가 높은 단지에 투자하는 선택을
계속 이어나가는 것은
조금 덜 벌더라도,
우리가 부자가 되는 험난한 과정에서
망하지 않고 안전하게 꿈을 이룰 수 있도록 안내할 것입니다.
선호도 판단은
여러분들의 안전한 투자생활을 위해서
꼭 필요한 과정입니다.
오늘의 칼럼은
선호도의 모든것 2번째
‘전세가’였습니다.
감사합니다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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