[나야나안나 칼럼필사#46] 마포25평vs동대문구 34평 가격이 같다면? "OOO을 보세요"

https://weolbu.com/community/1126572

"이 단지 전고점 실거래로

OO 억이 딱 한 개 찍혔는데

이것을 전고점으로 인정해도 될까요?"

"2급지 25평하고 4급지 34평이 

전고점이 같은데 같은 조건이면 어디를 투자해야할까요"

이런 질문에 답을 찾고싶다면

이 글을 읽으세요

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다.

지금 시장 싸다는 말을 귀에 박히게 듣고

그 중에서도 어디가 더 투자하기 좋은지도 들었고

하물며 내가 가진 투자금에 맞는 지역은

어딘지 지역도 알고 단지 이름도 많이 들었지만

매일 시세도 스캐닝하고, 엑셀도 빼곡히 돌려보지만

여전히 투자를 하지 못해 안타까운 분들을

종종 만나게 됩니다.

저또한 안타깡누 마음이 오래남게되는데요

그래서 여러분들이 지금 놓치는 것이

무엇인지를 알려드리려고 합니다.

다 알려줘도 투자를 못하는 이유

많은 강의에서 코칭에서

지금 투자하기 좋은시기를 수강생분들이

놓치지 않기를 바라는 마음으로

정말 디테일하고 직접적인 정보를 드립니다.

(단지를 보여드리면서 ‘이것은 예시입니다~’

라고하지만 의미없이 보여드리는 예시는 없습니다

그렇다고 찍어드리는 것은 아니지만요.) 

어떤 아파트를 사야하는지

어떤 아파트는 사면 안되는지 이야기드리고

가격수준도 얼마정도면 싼 가격인지 알려드립니다

하지만 여전히 현장에 가서는 싼지 비싼지

투자해도좋은 물건인지 헷갈리고

그러다 보니 막상 투자기준안에

들어오는 물건이 있어도

투자를 해야 하는지 판단지 되지 않으며

비슷한 조건의 물건들 사이에서

무엇이 우선인지도 고르기 어렵습니다

그리고 그렇게 망설이고 있으면

노련하게 지켜보던 어떤 사람이 나타나

그 물건을 사버리고

내 눈앞에서 날라가고,

가격이 올라 버리면

그제서야 후회를 합니다.

‘아 저거 샀어야 하나보다…’

그리고 그때부터는 마음이 조급해져

배운 기준은 어디로 가고

비싼 가격이라도 투자하려고

당황하는 자신을 보고 또 한번 놀라게 됩니다.

그리고 이것이 반복 될 가능성은 높아집니다.

왜 누군가는 그단지를 확신으로 투자하고

누군가는 놓치는 것을 반복할까요

전고점, 하락률보다 우선되어야 하는 선호도

이렇게 다 알려드려도 투자를 못하는 것은

선호도와 가치 판단이 되지 않았기 때문입니다.

가치판단이 되어야 그단지가

1억을 넘게 들이고 살만한 단지인지

5천만원으로 내돈을 불려줄 단지인지

알수 있습니다

선호도 판단이 되어야

그 돈으로 살 수 있는 제일 좋은 투자인지

잃지 않고 벌수 있는 투자처인지 알수 있습니다.

이상하게 강사와 1등 뽑기를 할때는

강사와 싱크가 척척 맞으며 1등뽑기가 잘되는데

내가 혼자 1등 뽑기 할때는

이런지 저런지 헷갈리게 되는 것도

1등 뽑는 로직을 몰라서가 아니라

선호도, 치 판단이 안되었기 때문입니다

선호도를 모른채 

투자하려고 하면 벌어지는 일 

여기 두개의 단지 그래프가 있습니다

빨간색 2급지 25평 vs 4급지 34평

전고점이 같은 두개의 단지가

같은 투자금. 같은 매매가를 보인다면

둘중 무엇을 선택해야 하나요?

누군가는 빨간색 그래프가

먼저 상승했기때문에

빨간색을 선택해야한다고 할 것이며

누군가는 파란색이 뒤늦게 

폭발적 상승력을 보여줬으니

파란색을 선택해야한다고도 할것입니다

하지만 둘다 맞는 답은 아닙니다.

실전 투자는 그런식으로 

판단해서는 안됩니다.

그래프는 과거 시세의결과물일뿐

미래가 과거와 같다는 보장은 누구도 할 수 없습니다.

그래프는 내 주장을 증빙하는

뒷받침 도구 정도일 뿐이에요.

어떤 단지가 더 우선인지는

그랲로 판단한 사람이 아닌

현장임장을 제대로 하고

ㄱ것을 제대로 기록하고

정리한 사람만 알 수 있습니다.

그 단지와 지역에 살고 있는 사람들의 차이

그들이 출퇴근하고 소비하는 범위

집을 구매할 때 중요하게 여기는 가치

를 제대로 이해했을때만

답을 할 수 있습니다.

시세 엑셀을 돌리며 전고점 대비 하락률을

아무리 비교해보아도

이런 점에 직관적으로 답을 하지 못한다면

지역의 임장이 덜 되어있는 것이며

가치 판단을 위한 손품도

되어있지 않은 것입니다.

선호도 파악이 안되니

그집이 저집 보다 좋은지 아닌지

남들의 말, 그래프에만 의존하게 됩니다.

또한 그럼으로써 아파트를 볼때

‘집’으로 보는것이아니라

‘시멘트로 둘러싼 돈 뭉치’로만 해석하려고

하기 때문일지 모릅니다.

과거의 그래프가

미래를 보장하지 않습니다.

우리가 알 수 있는 것은

현재의 가치와 선호도 뿐입니다.

가치와 선호도를 파악하는 것은

제대로된 임장과 임장보고서가 우선입니다

아래처럼 2018년 시기

선호도 파악을 하지 못하고 그래프에 의존해

의사결정한 사람은 아쉬운 선택으로

후회했을지 모릅니다.

실전 투자는 계량에만 머물지 않습니다.

급지가 좋을 수록 가치가 높은 지역임을 배우고 들었습니다.

수도권은 교통이 중요하고

지방은 연식이 중요하다는 것을 알았습니다.

하지만 그것만으로 

투자가 종결이 될수 있을까요

전고점이 10.9억이면

8억이 사도 되는 가격이고

전고점이 10억이면

8억이 사면 안되는 가격인가요?

그보다 중요한 것은

그 단지가 지금 8억이라는 사실과

내가 아는 것중 8억으로 살 수 있는

제일 좋은 것이냐에 대한 대답 아닐까요

제일 좋은것이냐 = 선호와 가치

에 대한 판단지 잘 되지 않는다면 

이런 의구심에서

결국 답을 찾아내기가 어렵습니다.

우리가 하는 아파트 투자는

‘급지’나 ‘구’를 사는게 아닌

그 안에 있는 ‘단지’ 단 하나.

그중에서 단 한개의 집입니다.

앞마당을 넓히면서도

같은가격에 더 좋은 물건을 사려면

가치와 선호도를 제대로 판단해야합니다

아무리 많은 지역을 가도

선호도파악이 제대로 되지 앟는다면

여러지역의 단지를 비교해서

더좋은 단지를 살수가 없습니다.

선호도를 제대로 파악하기 위해서는 몇가지 단계를 거칩니다.

1. 객관적 입지 가치를 판단합니다

2. 이 안에 살고있는 사람들의 특징을 파악합니다.

3. 현장에서만 알 수 있는 선호도를 판단합니다.

4. 보고 들은 것을 기록합니다. 볼수 없는 것도 기록합니다.

5. 과거 결과를 참고해서 과거 시장에서의 성적표를 봅니다

6. 최종적으로 직관적인 가치를 이해합니다

결국 손품과 발품의 여러 단계를 거쳐서 선호를 파악할 수 있습니다.

그래서 우리는 임장을 합니다 임장보고서를 씁니다.

이 과정을 통해서 단지를 1~3000번까지

번호표를 붙이지 않아도

A단지 B 단지 C 단지가 후보로 남았을때

직관적으로 ‘C가 더 좋지!!’라는

결정을 할수 있게 되는 것입니다.

선호도 파악을 위해 꼭 필요한 것

-제대로 된 임장과 임장보고서

잘 알고 있다고 생각하짐나

실제로 이렇게 하고 있는지가 더 중요합니다.

건강하고 좋은 식습관이

중요하다는 것을 모두가 알지만

누구나 건강하고 좋은 식습관을

행하지는 않습니다.

그리고 결국 실제 좋은 식습관을

행한 사람만

건강한 상태를 유지할 수 있습니다.

아는 것과 행하는 것은 다르며

그것을 반복해서 내가 실제로

쓸수 있는 사람이 되는 것은

전혀 다른 차원의 영역입니다.

혹시 지금 그래프를 붙이면서

과거 결과에만 매몰 된 것은 아닌가요

1~4번의 과정을 무시한채

5번의 과정으로 투자를

결과내려고 하는 것은 아닌지

한번 더 점검해보고 진짜 투자할 수 있는

투자 행위 - 임장과 임보를 제대로 배우고 행하도록 집중해보면 좋겠습니다.

가끔 저에게 이렇게 물어오시는 분들이 계십니다.

'이제 튜터님 정도 되면 

임보를 잘 쓰지 않고 임장을 한번만 휘리릭 돌아도 지역을 다 알수 있지 않나요?'

저는 대답합니다.

5년이상 투자를 한 저역시 임보를 쓰고

수 많은 임장을 통해서만

그 지역의 살아있는 선호도를

알수 있었다고 말입니다

10년에 한번오는 기회의 시장에서

더 좋은 기회를 잡을 수 있는

임장과 임보작성법이

궁금하다면,

그리고 이 시장에서 반드시결과를 내는

투자자가 되길 바란다면

다가오는 실전준비반을 통해서

실전투자자의 임장과 임장보고서 작성법을

꼭 배우고 행하시길 응원드립니다 :)

목표를 향해 달려가는 월부의 모든 분들 진심으로 응원합니다

✅투자하지 못하는 이유 : 선호도와 가치 판단이 되지 않았기 때문

✅그래프는 참고일 뿐, 중요한 것은 지역의 선호도를 아는 것.