마이추]칼럼필사#10- 7 "나만의 투자 통찰력, 늘려 나가는 법" [새벽보기]

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본
처음 투자 공부를 할 때는 매일이 머리를 몇 대 얻어 맞은 것 같은 날들의 연속이었다.
너바나님이 알려 주신 인생 원칙 중 하나,
Not A, But B.

사실 투자 뿐 아니라 모든 영역에 있어 이것이 존재하지 않는 영역이 있긴 한가 싶지만,
투자에서 유독 이 원칙을 많이 체감했던 것 같다.
그 정도로 내가 모르는 것이 많지 않았을까 싶다.

생각 그 자체는 커녕, 생각의 범위조차 읽히지 않는 투자 선배들을 보며 통찰력을 빨리 배워야겠다!라는 생각보다 어떻게 저런 생각을 하는거지... 그저 놀랐었던 것 같다.

그런 날들이 하루 이틀 지나고 앞마당을 늘리고, 실제 투자도 해 가며 투자자로써 시장에 존재하고 나니
나도 나만의 통찰력이란 것을 가지게 되었다.

처음부터 그런 것은 아니었기에
내가 언제부터 어떻게 이런 생각들을 가지게 되었는지 내 과거가 낱낱히 담겨있는 임장보고서를 쭉 살펴보았고,

그 흔적들을 통해 내 생각이 레벨업하는 구간들을 찾을 수 있었다.

구간 분리 기준은 임장보고서 작성 숫자 기준이다.
임장보고서는 월급쟁이부자들에서 투자 공부하는 방법으로 한달 동안 1개구를 다니면서 내가 아는 지역으로 만들고 알게 된 것들을 일정한 형식에 담아 작성하는 보고서이다.

지금도 투자 초보가 가장 안전한 방법(투자실력을 만드는 관점)으로 월부식 임장과 임장보고서 작성보다 나은 방법은 찾지 못했다.

나만의 통찰력 키우기

1~6번쨰 임보 : 기본 양식에 충실
특별할 것 없이 기본 양식에 따라 임보를 적었다.  이땐 그저 완성이라도 하면 대박이다.  나도 3번이상 실패했다. 마음은 애널리스트처럼 쓰고 싶겠지만 이 단계에선 아주 기초적인 임보(예를 들면 과제 정도)를 충실히 하는 것만으로도 너무 충분하다. 처음엔 가볍게 해라.  쓸데없는 화려함은 지양해라. 기본 충실 에스예스

7번째 임보 : 랜드마크 분석(흐름분석)
자, 이때부터 나만의 생각 출력 시작이다.
처음엔 그저 아래와 같이 대표 단지를 뽑고 그래프를 붙이면 된다. 아실로 해도 되고, kb에서 받아도 된다. 방법은 중요치 않고, 중요한 것은 시장 전체 흐름 변화 or  해당 도시 혹은 인근 도시의 입주 등 임장지에 이벤트가 있을 때를 기준으로 잡고 랜드마크 아파트 중에 어떤 것이 먼저 올랐는지를 보고 이유를 적어 본다.
랜드마크 아파트는 임장지 아파트 중 젤 유명한 것 신축, 준신축, 구축 하나씩 뽑으면 된다. 싸이클 비교를 위해 2007년 상승장 기준, 2020년 상승장 기준 단지들을 뽑고 어떤 것이 유의미하게 움직였는지 기재한다.  이것을 쌓으며 아파트의 법칙을 하나씩 쌓아나가는 것이다.

10번째 임보 :공급 분석
KB매매지수, 전세지수 + 공급량 data로 작성
도시를 크게 보면서 입주에 따라 어떻게 움직였는지를 본다.
특히 개별 시장성이 강한 지방을 공부할 때 이 공급량 분석이 유효한 편이다. 수도권은 지방에 비해 행정구역으로 공급 영향이 있기보다 교통(지하철), 도로 노선으로 인구가 이동하고, 이 인구이동에 따라 공급 영향도가 정해진다.
아래 예시를 보면 알 수 있겠지만 대단한 것을 쓰기보다 내가 쓸 수 있는 것을 고민하고 논리적으로 적고 '보는' 것이 중요하다.
임보에서 사실 내용은 중요치 않다. 다시 잘 안보기 때문이다.
한번 고민하면서 뇌를 긁는 것이 중요하다.

13번째 임보 : 가설 - 검중
처음부터 부동산 가설이라고 하면 너무 거창한 것 같고, 단지 내가 임장하며 자연스럽게 생긴 지역에 대한 궁금증을 풀고자 임장 틀에 없는 질문을 던지고 그것에 대한 답을 소소하게 적었다. 위의 공급 분석은 임보틀로써 주어진 것이었지만 궁금증은 순전히 내 생각에 이해 만들어진 것이다.
특히 어느 지역을 갔는데 내가 알던 아파트 법칙이 통하지 않으면 질문이 생기고 그런 질문들을 해결하기 위해 연구했던 것 같다. 이것이 익숙해지면 좀 더 그럴듯한 질문 그리고 가설이 나옴으로써 나만의 통찰력을 만들기 위한 준비운동 + 요이 땅! 하는 것이다.

16번째 임보 : 가설 + 수익률 분석
가설 검증을 하다가 거기에 수익률 분석이라는 디테일을 더했었다.  이것이 유효한 이유는 숫자로 검증하다보니 조금은 막연하게 알고 있던 아파트의 법칙을 눈으로 확인할 수 있다.
이런 객관적인 분석들을 쌓아나가면서 내 투자실력, 통찰력에 확신을 더하는 것이다.
위와 같은 가설이나 수익률 분석은 1개 임보당 2-3개 정도 페이지만 할애해서 내가 궁금했던 것들을 풀어낸다.
많이 할 필요도 없다. 임보마다 2-3개씩만 도전해도 3개 쓰면 6-9개까지 된다.
계속 강조하지만 임보는 한번에 너무 잘 하려 하지 말고 내가 꾸준히 할 수 있는 정도로 조금씩 늘려 나가야 한다. 그래야 매달 가설 검증을 하게 되어 있고, 그렇게 해야 조금이라도 실력을 늘릴 수 있다.

임보 졸업(튜터) : 쌍둥이 단지 -> 표주박(생활권 순위)-> 꼬챙이(단지기준 선호도 그룹핑)
월부 졸업(독립된 투자자) : 꼬챙이-> 가치 구획화
임보를 졸업하고 나서 투터링이나 강의를 하면서 내 생각을 다른 사람에게도 설명할 수 있을 정도로 이론화(표주박, 꼬챙이)시켰고, 이론화 된 개념들을 꾸준히 임장 임보를 하면서 업그레이드(가치 구획화)하고 있다.
이 부분은 모두에게 해당되는 부분은 아니다. 다만 나는 이후에도 계속 노력해 왔고 꾸준히 내 이론을 강화시키고 현실에 맞게 수정하며 공부해 나가고 있다. 버핏, 멍거가 이야기 했 듯 공부는 죽을 때까지 해야 하기 때문이다.

마무리

위의 것들을 다 하고 있는데 실력이 늘지 않는다는 분이 계시면 곰곰히 잘 생각해 봐야 한다.
위의 것들이 임보 순서엔 들어가 있어서 쓰긴 쓰지만
정말 궁금해서 쓴 것인가? 아님 그냥 쓴 것인가.

내가 정말 실력을 늘리고 싶다면 자연스럽게 궁금증을 가지게 된다.
임보 쓸 때나, 임장할 때 궁금증이 계속 생긴다.

만약 그렇지 않다면 내가 내 통찰력을 유효하게 늘리기 위해 스스로 유효한 행동을 하고 있는지 돌아보자
우린 생각보다 우리가 꿈꿨던대로 행동하고 있지 않다.
그리고 그 사실조차도 모르는 것이 다반사이다.

깨. 적
 

스스로 목표에 맞는 행동을 하고 있는지 생각해 보는 시간이었다.

단계별로 생각을 확장시켜 나가는 것

기본에 충실하고 궁금증을 검증하는 행동이 

투자실력을 키우는 과정이라고 생각 된다. 

단계별 과정을 점검하고 적용해 보자!