안녕하세요.
수요일은 써니데이!!
기다리는 수요일이 돌아왔스빈다^^
올해가 정말 얼마 남지 않았네요.
2021년 세웠던 계획들 돌아보시고 다가오는 2022년 준비하는 시간을 가지셨으면 좋겠네요^^
오늘은'주변 입주로 인해 전세가 하락한 단지의 전세가 회복시기 예측하는 방법'에 대해 말씀 드리려고 합니다.
최근에 주변에 입주하는 단지가 있고 그로 인해 전세가가 많이 하락하여 투자가 망설여 지는 단지나 지역이 있으시죠?
가격이 싸다고 생각이 들어도 이런 경우 투자를 결정하기가 쉽지 않습니다.
잔금을 대비 한다고 해도 내가 원하는 전세가로 회복될 것인지도 의문이고
그 시기가 언제가 될 것인지 가늠하기가 힘들기 때문입니다.
이런 지역은 대부분 투자를 하지 않고 배제하게 되는데요.
만약 이 지역의 전세가 회복시기와 금액을 예측 할 수 있다면 투자를 고려해볼 수 있겠죠?
이 지역은 김해입니다.
김해 북부에 삼계두곡한라비발디센텀시티 라는 단지가 22년 1월 11일부터 입주를 앞두고 있습니다.
세대수가 2,000세대 가까이 되는 대규모 입주입니다.
김해 인구가 50만 명 정도이니 인구수에 0.4%에 해당하는 많은 수가 입주를 하는 것이죠.
많은 수가 입주를 하다보니 역시 주변 단지의 전세가 어려움을 보이며 심하게 휘청거리고 있습니다.
3억 초반부터 시작했던 전세가는 점점 내려가서 입주 한달전인 지금은 2.5~2.6억까지 내려간 상황입니다.
주변 준신축 단지의 30평대 전세가가 3억초까지 실거래 됬던것에 비하면 정말 많이 내려갔습니다
.과연 이 전세가는 언제까지 이런 흐름을 보일것이고 전세가가 회복되기는 할까요?
그럼 예전에 주변 단지의 입주가 있을 때는 어땠는지 살펴 보겠습니다.
2019년에 바로 옆에 삼계서희스타힐스라는 단지의 입주가 있었습니다.
이 단지의 주력평형이 24평이라 주변 준준신축의 28평(24평 신축과 구조 비슷 방3화2)의 가격 흐름을 함께 살펴봤습니다.
7월에 1억에서 1.1억정도 나오던 전세가가 입주 한달을 남겨두고 0.95억까지 내려갑니다.
입주 기간동안은 다시1억에서 1.1억정도로 유지되다가 입주기간이 마무리되는 12월~1월경이 되자 전세가가 1.2억에서 1.3억정도 나옵니다.
기존에 있던 매물이 많이 소진되고 전세 성수기와 겹쳐 2월이 되니 전세가가 1.6억으로 상승합니다.
주변 단지의 전세가 흐름을 보면 기존에는 전세가가 1.4억 정도였스빈다. 주변 새아파트의 전세가가 1억초반으로 형성되자 그것에 맞춰서 전세가가 급격하게 하락합니다. 8월부터 12월까지 그래도 더 떨어지지않고 1억으로 선방했습니다.
1억으로 선방을 했지만 이럴 때 주변 기존 단지들의 전세는 잘 나가지 않습니다. 2월에 입주단지의 전세가가 1.6억으로 오르자 전세가가 서서히 오르는 모습을 보이고 3월이 되니 기존의 전세가를 회복했습니다.
보통 입주시기가 다가올수록 입주단지의 전세가는 하락합니다. 전세 매물이 한번에 쏟아져 나오면서 입주를 안할 사람들이 전세를 내놓기 때문인데요. 잔금을 칠 수 없는 사람들은 어떻게든 전세를 맞춰야겠죠?
그러다 보니 경쟁적으로 전세가를 내리며 전세가가 하락 합니다.
일반적으로 입주 한달정도를 남겨두고 전세가가 가장 낮은 모습을 보입니다.
보통 입주가 시작되면 2달정도의 입주기간을 주기 때문에 그때까지는 연체 이자를 물지 않습니다.
하지만 입주 기간이 끝나면 꽤 많은 연체이자를 내면서 버텨야 하기 때문에 쉽지 않습니다. 그때쯤 되면 급한 전세는 다 빠지고 잔금을 친 전세 매물들은 급할게 없으므로 가격이 회복세에 이릅니다. 중요한 것을 캐치하셨죠?
입주하는 단지의 전세가 흐름을 면밀하게 체크하셔야 합니다. 입주하는 단지의 전세가 흐름이 주변 단지의 전세가를 결정하기 때문이죠.
물론 이것은 시기, 수도(도시규모/입지), 투자자 유입, 주변추가입주상황, 규제(전세대출)에 따라서 달라지기 때문에 정확히 이처럼 움직인다고 보기는 어렵습니다.
그럼 좀 더 확실히 하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
맞습니다. 제가 강조하는거 아시죠?^^
현장을 보면서 여러 지역을 검증해 봐야 상황에 따른 오차를 줄일 수 있습니다ㅏ.
저는 주변에 입주하는 단지가 있다면 이렇게 체크를 했습니다.
이런 식으로 입주하는 단지의 전세가 흐름과 주변 전세가 흐름을 관찰해 보는 것이죠.
이런식으로 조사한 사례가 많아 진다면 점점 오차가 줄어들며 회복시기와 가격을 예측하는데 도움이 되겠죠?
이건 막연한 희망회로와는 분명히 다릅니다.
이런식으로 디테일을 잡아가며 본인의 통찰을 늘려나가세요.
그러다 보면 입주가 있어 전세가가 하락한 단지도 들어갈 수 있는 확신을 얻을 수 있겠죠?
물론 입주가 있는 곳이라면 잔금은 분명히 준비해야 하고 예상대로 되지 않을 수 있다는 생각을 반드시 해야 합니다.
주변 입주가 있으니, 전세가 쌓여 있으니 저긴 투자 못해 라고 제쳐두지 마세요.
투자를 안해도 그곳에서 내 통찰력과 디테일을 늘릴 수 있습니다.
“지금도 현장은 우리에게 공부할 거리를 무한히 제공하고 있음을 잊지 마세요!”
다음주 수요일에 다시 만나요^^
감사합니다.
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