[푸른노을] 24.10.22 10월 월부 챌린지 20일차 - 칼럼 요약

제목

본 것

● 재건축과 리모델링의 차이

- 재건축 : 아파트를 완전 허물고 새로 짓는 사업

장점 : 새로 분양할 수 있는 가구수가 많아 분담금, 사업성 면에서 더 유리

단점 : 리모델링에 비해 주민 100% 동의를 받아야 진행할 수 있어 진행 속도가 느림. 준공 30년차부터 사업 진행 가능

- 리모델링 : 기존의 골조와 내력벽을 그대로 활용해 건물의 뼈대만 남기고 수직 혹은 증축을 통해 새로 짓는 것

장점 : 준공 후 15년차부터 사업 진행 가능. 재건축에 비해 약 65% 정도의 짧은 사업 기간

단점 : 일반 분양 물량이 많지 않아 분담금, 사업성 면에서 부담이 큼

- 본인이 실거주를 하고 있다면 이주 비용이 필요하고, 투자자로 세입자를 두고 있다면 전세나 월세 보증금을 반환해줘야 해서 일시적으로 큰 비용 발생

- 사업 추진하는 동안 사업 기간 길어질수록 물가 상승으로 인한 공사비 부담 커져서 추가 분담금 부담해야 하는 상황 생길 수 있음

● 재건축 & 리모델링 단지 시세비교 방법

- 단지가 새 아파트로 변했을 때 안전마진을 어느정도 가져갈 수 있을지 생각해보기 위해 기축단지들의 시세와 비교해서 계산

- 하지만 예측 불가한 추가 분담금 이슈, 공사기간 등을 고려해 시간과 기회 비용을 생각해도 이득이 있을지 개인의 판단과 선택 필요

● 리모델링 재건축 단지에서 기회 찾기

- 그렇다고 무조건 ‘재건축&리모델링은 안돼’ 는 아니다!

- 리모델링 호재가 있을 때 대장 단지의 흐름을 따라가다가, 호재 거품이 빠지고 지지부진하게 진행되면 가격 다시 돌아오기도 함

- 다음 상황에서 꼭 팔아야 할 매도자들의 급매를 잡을 수 있다.

1. 리모델링 호재를 보고 들어갔던 투자자가 가망이 없어서 매물을 싸게 매도하고 나온다.

2. 이미 리모델링 사업이 시작되었는데 추가분담금을 감당하기 어려운 실거주자가 매물을 싸게 매도하고 나온다.

- 리모델링이 빠르게 진행되지 않더라도 시세는 원래 가치를 찾아갈 것

- 모든 것들보다 중요한 투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것!

깨달은 것

- 리모델링 & 재건축 단지라고 무조건 포기하는건 아님! 여기서도 급매로 나오는 매물 잡을 수 있다!

- 추가 분담금을 내고도 안전 마진이 있으려면 가치 대비 싸게 산다는 본질에 집중 필요!

적용할 것

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