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본
서울 내집마련이나 투자를 생각하던 분들
연이은 정부의 대출규제로 허탈함, 상실감 들 수 있겠지만
오히려 매수자들에겐 다행이라고 생각하심
계속 퍼져나갈 것 같았던 상승세는 일단 잡혔고
다소 분위기가 어수선한 상황 속에서
다시 한 번 좋은 가격을 만날 수 있는 기회가 생겼기 때문
포기하지 말고 적극적으로 한 발만 더 내딛어 좋은 결과를 만들자!
지난번 초보자도 쉽게 할 수 있는 시세트래킹 양식 공유
이 칼럼을 쓴 이후 가장 많이 받은 질문 best2가
Q1. 칼럼에 나온대로 장바구니에 단지들을 담고 돌려봤는데, 왜 괜찮은 단지가 안 나올까요?
A1. 칼럼의 시세트래킹 양식이 투자할 물건을 만들어주는 마법의 상자는 아니기 때문입니다.
장바구니에 괜찮은 단지가 담겨있어야 함
괜찮은 ㄷ안지가 추출되지 않는다는 건
다시 말해 장바구니에 괜찮은 단지가
아직 안담겼다는 뜻이기 때문에 더 모아야 함
(참고로 튜터님도 50개 정도 담으면 그 중 4~5개 나옴)
Q2. 알려주신 대로 해서 투자후보 단지가 3개 정도 나왔는데 도대체 이 중에 뭐가 더 좋은지 모르겠음
A2. 이 글을 통해 힌트를 얻어 가시길
서울 입지 한 판 정리
서울 입지 1군에서 5군까지 그 위상을 알고 있을텐데
거기다 구별입지가치도 잘 배웠고, 투자하는 방법도 배웠음
그런데도 어려운 이유는?
첫째,
2군에서 사람들이 좋아하지 않는 곳과
3~4군에서 사람들이 좋아하는 곳 중
어디가 더 좋은지를 모르기 때문
둘째,
서울 전체를 모르고 일부만 알기 때문에
내가 할 선택에 확신이 없어서
(그런데 서울 전체를 확실히 알기 전에 매수는 빨리 해야 기회를 안 좋칠 것 같고)
이런 어려움을 해결해 주시기 위해
한땀한땀 정리한 서울 25개구의 전체 입지를 공유!
지금 투자하려는 단지가 내가 할 수 있는 최선이 맞는지를 기준으로 의사결정을 해보면
내가 선택한 단지에, 내가 하는 투자에 조금이나마 확신이 더해질 것!
지난 서울 상승장을 복기하기 위해 개인적응로 정리해둔 자료
이 한 장의 표가 갖는 의미는
'지난 상승장에 사람들이 인정한 서울 아파트의 입지가치'로
지난 상승장에서 사람들이 인정한 서울 아파트의 입지가치를 복기하기 위해
각 동별로 사람들이 좋아하는 200세대 이상, 84, TOP5 단지를 뽑아
전고점의 평균 가격을 계산함
다시 정리하면
① 서울 25개구를 동별로 한 번 더 구분하고,
② 동별로 사람들이 선호하는 상위 5개 단지를 뽑아
③ 그 단지들의 전고 매매가격의 평균을 냈고
→ 비쌀수록 사람들이 더 선호한 입지가 됨
기준을 이렇게 까다롭게 정한 이유는
부동산지인 등에서 동별 평당가로도 어느 정도 가늠은 해 볼 수 있지만
의외로 평당가 순위와 실제로 사람들이 좋아하는 동네와는 차이가 꽤 존재했음
평당가는 100세대 미만의 아파트 등까지 모두 포함된 가격이기 때문에
또한 지역별로 매매가 상승시점에 차이가 있는데
특정 시점의 평당가는 그것을 반영하지 못함.
그래서 첫째로,
지난 상승장에서의 개별 단지 전고점을 기준으로 잡음
구별 상승시점이 다르더라도
전고점은 사람들이 최종적으로 인정한 그 단지의 가치이기 때문
둘째로,
각 동별로 상위 5개 단지 전고점의 평균을 기준으로 잡음
동별 랜드마크 단지로 하면
좀 더 간편하게 해 볼 수는 있지만
랜드마크 단지의 상품성이 탁월할 경우 실제 입지가치를 나타내는데 있어 왜곡이 생길 수 있기 때문
그래서 상위 5개 단지의 가격을 평균내 가격 왜곡의 가능성을 상쇄시킴.
(이상 거래 & 신뢰도가 떨어지는 전고점은 최대한 제거)
활용방법
임장하고 앞마당을 늘려나갈 때 공유한 표를 기준 삼아
임장하는 지역의 입지를 더 입체적으로 이해하는 데 활용
예를 들어
같은 1군이라도 강남과 서초, 그리고 송파와 용산은 레벨이 많~이 다름
그리고 강남과 서초 안에서도 압구정, 반포(+잠원)가
현재 대한민국에서 압도적인 1등의 위상을 차지한다는 것
압구정, 반포는 각각의 장단점을 갖고 있지만
개인적으로 현시점 대한민국 부동산의 진짜 1등은 압구정이라고 보심
이유는 하이엔드급 신축 대단지가 들어선 반포와
40~50살 된 구축밭 압구정의 가격이 비슷하다면
땅의 가치는 압구정이 우위이기 때문
하나 더
영등포는 서울의 3군
그리고 영등포구의 1등은 여의도인데
단순하게 '영등포구 1등은 여의도다!'가 아니라
여의도의 위상이 서울 전체에서는 어느 급인지까지 가늠해 보면 좋다
비록 영등포구는 3군이더라도 여의도만큼은 2군의 대장급 입지인
옥수, 목동보다도 더 좋은 입지이기 때문
마지막 하나 더
서울 1군인 송파구에 마천동
5호선의 종착역 마천역이 있는 곳
'아무리 송파구 꼴지라도 그래도 1군인데 왠만한 2,3군보다 좋지 않을까?'
하지만 2, 3군은 물론이고
4,5군에서도 1군인 마천동보다 사람들이 좋아하는 입지는 존재함
단순하게, '1군, 2군이 최고야!'
'4군보단 2,3군 구축이 좋겠지'가 아니라
각 생활권의 입지, 각 단지까지
어디가, 얼마나 좋은지 알고(=가치) 결정해야
내가 하는 투자에 확신을 더 할 수 있음
물론 가격으로만 판다하는게 절대 아님
표를 참고하되, 실제로 가서 직접 보고
정말 그럴만한지, 아닌지
비슷하다면 그래도 어디가 더 나을지 등을 내가 직접 판단해봐야
결정도 스스로 할 수 있음
수강생분들에게 당부드리고 싶은 것
천군만마를 얻은 것 같은 기분이 들 수도 있음
'몇 달 전에 이걸 알았더라면 고민하느라 물건을 안 놓쳤을 텐데
조금만 더 빨리 알려주지..'하며
원망하실 수도
(아니 왜...??)
정리하신지는 사실 좀 되셨음
고민하다가 지금에서야 드리는 이유는
월부를 찾아오신 분들에게 물고기를 잡아드리는 게 아니라
물고기 잡는 법을 알려드리고 싶었기 때문
아마 어떤 분들은
'누군가 이런 걸 상세히 정리해서 알려줬으면 좋겠다'라고 생각하셨던 적 있을 듯
그래서 상세히 정리해서 다 알려드렸고, 나름대로 까다롭게 기준도 정해봤지만
그럼에도 불구하고 이게 정답이 될 수는 없음
이 표가 정답이라고
전적으로 '의존'하지 말고 '참고'를 해야 투자를 잘 할 수 있음
튜터님은 이 자료를 직접 만들었기 때문에
'의존'하지 않고, '참고' 할 수 있음
예를 들어
앞선 영등포구는 3군이지만
여의도는 2군의 대장급 입지라는 걸 확인함
그 바로 옆에 있는 종로구 홍파동은 또 그렇지 않음
홍파동의 22억은 서북권 대장급 단지라고 할 수 있는
경희궁자이 2단지, 3단지가 만들어낸 가격이기 때문에
실제로 홍파동의 입지 자체는
옥수, 목동 등과 비교해 많이 밀린다고 할 수 있음
이것처럼 정리한 자료를 보면서 그것을 모두 진실로 받아들이지 않고
'여기는 좀 더 내려가야 할 것 같은데'
'여기는 좀 더 위에 있어도 될 것 같은데'
'여긴 다음 상승장에는 더 위로 가겠는데'라는 생각들도 할 수 있음
이게 가능한 이유는
각 동별 전고점 평균가격을
어떤 단지들이 모여서 만든 가격인지를 알고,
또 그 단지들은 실제로 임장하며 모두 직접 보고 온 단지들이기 때문
지난 서울 상승장 복기 위해
서울에 2,000개 가까운 단지 전부 같은 방식으로 정리를 했고
그걸 정리한 최종 결과가 공유해드린 한 장의 표
서울에 1군부터 5군까지 위상은 다 알지만
그 안에서 상위급지의 비선호 생활권과 하위급지의 선호 생활권 등에 대한 판단이 어려워
투자결정이 힘들었을 듯
그래서 튜터님이 서울의 1군~5군에서 → 구별 입지 → 동별 입지까지
한 단계 더 쪼개 주심
하지만 우리는 OO동에 투자하는 게 아니라
그 안에 있는 하나의 단지, 하나의 물건에 투자를 하는 것
결국에 그 하나의 단지, 하나의 물건을 찾아내는 건
각자의 몫임
튜터님은 물고기를 잡아주는 사람이 아니라
잡는 법을 알려주는 사람이 되고 싶지만
동시에 우리가 물고기를 꼭 잡기를 바라심
그렇기 때문에
"여러분~
저쪽으로 가시면 다금바리가 있고요
이쪽으로 가시면 감성돔이 있어요
그쪽에는 갈치가 있어요~"
라고 열심히 알려주신 것
튜터님도 우리와 똑같이 한땀한땀 가격을 확인하면서
'지금 내가 이러고 있는 게 맞나..'
'제발 누가 대신 좀 해줬으면 좋겠다' 는 생각을 10번도 더 하심
단지들의 가격을 하나하나 전부 따고,
거기서 동별로 단지들을 추려내고,
동별 평균가격을 계산해서 나열하고,
이걸 이렇게 글로 정리하는데까지
못해도 튜터님의 시간 수십 시간 이상은 썼음
튜터님의 노력을 조금만 알아주신다면
우리도 다시 한번 더 의지를 되살려서
서울 투자 & 내집마련이라는 느낌표를 꼭 찍어보기를!
깨
우리의 1시간과는 레벨이 다른 튜터님의 1시간 * 수십시간을 공들여 만드신 자료를 나눔해주셨음
1등뽑기를 할 때 결국에는 지역간 비교를 해야 하고,
그러면서 지역간 가치 판단, 비교평가가 어려워 매번 진도가 잘 나가지 않았기에
그래서 이 지역과 이지역의 위상은 어디가 더 좋은지?
이 생활권과 저 생활권 / 입지좋은 구축과 입지 떨어지는 신축 /
서울 구축과 경기도 신축 / 3급지 후순위 생활권과 4급지 1순위 생활권
등등의 고민을 수도 없이 했고 할 때마다 기준이 없어 흔들렸다.
그 기준을 어떻게 정하면 좋을까 하는 생각을 더 나아가신 튜터님의 인사이트가 정말 놀랍다.
단순히 한 장의 장표에 감사합니다 라는 마음을 넘어서서
이 글을 작성하시면서 어떤 고민을 하며 지역을 바라보고 계셨는지를 알 수 있어서
고민하다 칼럼을 써주셨다고 했는데 덕분에 그 생각의 흐름까지 엿볼 수 있어서 너무너무 좋다.
전고점의 오류를 잡기 위해 이상 전고점도 빼고, 세대수도 거르고,
단지들 마다의 가치를 아시기에 평균 가격이 나와서 비교를 할 때도
이건 더 올라가야 할 것 같은데 판단도 해낼 수 있다는 게
내가 단순히 한 장표를 보고 비교 단지를 집어 넣었을 때 결론 내버리면 안 될 것 같은 생각도 든다.
적
활용방법보다 당부하는 말씀이 더 길다
그 말은 이 장표를 정답처럼 여겨서 너무 단순하게 지역을 판단하고 결론내리지 않길 바라는
참고로 하되 스팟은 자기가 정하고, 낚시 스킬을 연마해 스스로 고기를 낚아낼 수 있길 바라는
그런 튜터님의 마음이 더 와닿았다.
튜터님의 시간을 헛되이 하지 않으면서도
나도 나의 시간의 가치를 레벨업 해나가야 한다.
이 단지가 왜 이 위치에 있을까 하는 생각을 해보자.
그 답은 현장에 있다.
KEEP GOING
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임장조 : 톺아보기 수고하셨어요 히부님 ㅎㅎ