[무빙포워드] 부동산 트렌드 2024 - 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌트 2024

저자 및 출판사 : 김경민

읽은 날짜 :  2024.10.26

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 서울아파트   #상승    #국고채10년물금리/주택담보대출금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

[책에서 본것]

2023 부동산리뷰

금리와 유동성으로 인한 시장이 지나가고 그 이후에 오는 시기였기에 어려운 난이도의 시장은 아니였다고 한다. 부동산시장은 크게 공간시장(수요 공습 주민들 소득수준등)과 금융시장 (금리 등)에 영향을 받는데, 공간 시장 요인에 크게 영향을 받았던 2010년대와 달리 2020년 코로나 이후 금융시장의 영향을 더 크게 받는다

2023년 이후 하반기 이후 단기예측으로 국고채 10년물 금리가 상승하고 있으며, 총선, PF대출만기등으로 인해 부동산 시장에 악 영향을 미칠 확률이 높다 

2024년 빅이슈

이슈1) 거래량을 분석한다

올해 거래량이 늘어난 원인은 특례보금자리론, 주택담보대출금리하락 갈아타기수요등이라고 말했다 

서울 자가 보유 평규 6~7년을 잡고 현재 갈아타기 수요는 2015~2017년 매수한 즉 이전 상승기 초반에 매수자들의 갈아타기 수요이다 당시 거래량이 2010년대 통틀어서 가장 많았던 시기이고, 직전 급락장에서 이들의 매수가격은 수익선이므로 오히려 급락장에서 갈아타기로 수요가 증가되었다 

이슈2) 국고채10년물 금리

중요한건 기준금리가 안니 10년물 금리이며 올해 초 반등장 원인 역시 기준금리인상에 반해 하락한 국고채10년물금리에있다 (4.6%→3.3%) 반대로 올해 말 다시 상승하는 국고채 10년말 금리는 반등하고 있는 서울주택가격의 하락요인이 될 수 있다

이슈3) PF대출연장

PF대출부실이 터지면 토지가격이 하락하고 이후 저렴해진 토지가격을 기반으로 시행사의 인허가 착공물량이 증가하면서 시장이 살아나는게 부동산시장이다 정부는 인위적으로 PF대출 만기 연장으로 시장을 왜곡하고 있다고 말한다 

그외에도 빌라에서 아파트로 수요증가, 학령기 인구 감소로 초품아의 인기 상승등을 말하고 있다

[깨달은것]

1. 2024년이 마무리 되고 있는 지금 10월말기준으로 이책의 예측은 솔직히 틀리다 여러가지 데이타를 가지고 설명을 해주고 있지만, 책에서 예측한 상승보다 말도 안되는 범위의 상승이 2024년 4월부터 시작되어서 9월초까지 있었다

2. 월부강의에서 배운 여러가지 가운데, 

   상승이 깊으면 하락도 깊을 수 있다 

   전세가격이 하락하는 매매가 상승이 계속이루어지기는 어렵다 

   가장 큰 호재는 가격하락이다

   추격매수는 하지 말아야 한다

   가치를 알아야지 가격을 이해할 수 있다

3. 강의에서 배운 내용들을 대비해보면, 아마도 어떠한 하나의 공식으로 서울의 부동산시장을 설명할 수 없다고 생각한다 마치 여자의 마음처럼 알 수 없는것이 심리에 의해서 서울시장은 움직이는 것 같다고 한번 더 생각이든다

4. 책을 통해서 지식을 배우고 마인드를 한번 더 다지는 것도 중요하지만, 현장에서 실제로 어떻게 상황이 돌아가고 있는지 그리고 나는 그 시장에서 어떻게 행동해야하는지가 더 중요한것 같다

5. 물론 어려움이 있을 수  있겠으나, 투자자로 성장하고자 한다면 독강임투에 맞게 행동을 하는 것이 더 중요하구나를 배울 수 있었습니다