[빛소현] 24.10.27 10월 월부 챌린지 13회차 #칼럼필사 [새벽보기] 제가 요즘 매물 볼 때 부동산에서 꼭 하는 1개 질문 (매물임장법)

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 안녕하세요 새벽보기입니다.

요즘 광클이 정말 어려워졌습니다.

이제 막 부동산 투자에 관심을 갖고 월부에 오신 분들 기초반 수강을 하셨지만 실전/지투를 아직 듣지 못했고

뭐라도 해야기에 임장을 홀로 또나시는 분들을 위헤 제가 실제로  하는 매물임장법에 대해 말씀드리고자 합니다.

 임장에 대한 전체적인 글을 아래 글을 참고해주세요.

요즘 임장 잘하고 계신가요?[월부학교 5늘계약서어디써늬 새벽보기] : 네이버 카페

 누구에게나 동일한 출발선

딱 3년 전, 첫 실전반을 수강했었습니다.

아무것도 모르는 왕초보였던지라 실전반 1강 전날밤 설레이는 마음에 잠을 설쳤고,

첫 임장, 모든 단지 임장해야된다해서 단지 임장인지 러닝 훈련인지 모를 것을 바삐 다녔었습니다.

첫 반임장, 임보 못 쓴다고 튜터님께 엄청 혼나고, 이어진 매물임장에선 현란한 부동산 사장님께

이리저리 끌려다니며 매물을 10개 이상 보고, 안산다고 간신히 말했다가 또 호되게 핀잔 당한 기억도 있습니다.

그 땐 매물 임장이 어렵다는 개념보다 어떤 것인지조차 몰랐기에

어리둥절하며 그냥 했던 것 같습니다.

3번의 머리 긁기_매물임장법

저는 모르는 지역을 내 앞마당으로 효과적으로 만드는 방법으로 3번의 머리긁기를 추천하곤 합니다.

머리 긁기란 무언가를 정확히 숙지하기보다는 가볍게 보되 빈도를 높혀

해당 정보를 많이 노출시킴으로 자연스럽게 머리 속에 인프라가 깔리게 하는 것을 말하죠.

1번째는 단지임장 때 긁습니다.

단지임장은 임장지의 모든 단지(300세대 이상)를 가서 단지를 둘러보고 느낌을 정리하는 것을 말합니다.

2번째는 실제 아파트 매물을 보고(매물임장) 부동산 사장님과 점유자(집주인, 세입자)과의 대화 등을 통해

또 한 번 단지에 대한 여러 정보를 취득하고 머리에 긁습니다.

3번째 임장보고서에 해당 지역에 대한 내용들을 정리할 때인데요.

단지 정리 때 최종 결론(느낌, 현장 정보, 인터넷에서 확인가능한 정보, 호재 등)을 

다시 한번 머리속으로 긁으며 임장보고서에 기입합니다.

이렇게 3번의 머리긁기를 통해 낯설었던 임장지를 내 앞마당으로 변화시킵니다.

초보시절엔 강도보다 빈도가 훨씬 중요하기 때문입니다.

제가 요즘 매물 볼 때 부동산에서 꼭 하는 1개 질문

저는 요즘 매물을 볼 때 부동산 가서 꼭 이 질문을 합니다.

 “사장님, 요즘 거래 많이 되세요? 실거주가 사요, 투자자가 사요?”

임대차 2법이 시행된 이후 전세가 많이 말랐습니다.

20년 9월부터 21년 중반까진 전국적으로 없어서 매전갭이 줄어들고 무피를 넘어 플러스피 투자까지도 많았었죠

그때부터 위 질문을 많이 했습니다. 

이전엔 거래가 되는지 여부를 시장이 활발한 정도로만 이해했지만,

전국 대부분이 전세가 말랐기에 제가 투자하는 시점에 

투자자가 들어오지 않으면 전세 최고가에 도전할 수 있었기 때문입니다.

21년 후반부터는 분위기가 판이하게 달라졌습니다.

그동안 급격히 오른 전세값에 대한 피로감 + 서민대출로 규제할 것 같지 않았던

전세자금대출을 간접적으로 규제한 결과,

 전세가 이전보다 조금 쌓이기 시작했습니다.

공급이 없는 지역은 크게 정체되지 않았지만 몇백세대의 작은 공급이 있었던 포항, 울산, 김해는

전세 정체가 생기고 많은 투자자들이 전세가 빠지지 않아 곤란을 겪었고 지금도 겪고 있습니다.

 그럼 지금은 저 질문이 유효하지 않을까요?

여전히 국지적으로는 전세가 많지 않은 단지들이 있습니다.

이런 단지를 찾고, 투자자의 전세 알낳기(투자자 추가 유입)이 없다면

전세 최고가는 아닐지라도 조금 조정된 가격에 전세를 주며 투자를 어렵지 않게 마무리 할 수 있는 지역들이

분명히 있습니다.

 그리고 한 가지 덧붙이다면,

월급쟁이부자들은 전국 부동산 투자자들 중, 누구보다 많이 돌아다니며 매물을 보는 투자자들 입니다.

 즉 바텀업(바닥 시장상황, 단지 하나하나부터 파고들어 전체 시황을 판단) 투자자들이죠.

그렇기에 뉴스 기사나 KB시세보다 한발 빠르게 시장상황을 파악하고 대응할 수 있는 투자자들입니다.

 한 발 빠르다는건 일반인들이 찾지 못하는 투자기회를 찾을 수 있따는 것을 의미합니다.

지금은 광클이 어렵고, 매물임장은 해도 모르겠고 안하면 불안해 어찌할 바 모르는 초보투자자지만

이런 노력들에 스스로가 길들여져 간다면 

어느새 누구보다 현장을 잘 아는 “실전투자자”로 반드시 거듭나실 수 있습니다.

 그것을 위해 임장을 위한 환경을 만드시고 한달 동안 잘 임장하셨다면 매물문의 등을 통해

내 노력에 대한 답을 찾으며, 매달 방범을 찍어나가시길 응원드립니다.

 봄입니다. 환절기인데 건강 조심하시면서 임장 잘 다니셔요.

화이팅입니다!

 BM : 초보에게는 강도보다는 빈도 ! 머리긁기라는 표현을 통해서 조급함과 욕심을 내려놓고 

        지금 내가 할 수 있는 것, 그리고 여태까지 강사, 튜터, 동료분들이 알려주신 것을 해나가는 것이

        중요함을 알려준 글이었다. 

          시세지도, 단지분석 차근히 하면서 시장상황 파악할 수 있는 매임 계획 세우자!

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️