[너바나님 칼럼필사_통실엄빠] 임차인 관리하는 법2탄(2014. 12. 5.)

[본문]

https://cafe.naver.com/wecando7/219

주택임대사업자를 위한 임차인 관리법 2탄

부제 : 월세 안내는 임차인 대하는 법

안녕하세요?? 너바나입니다. 어제 올렸던 임차인의 XX 문자에 대해 제가 해결한 노하우를 말씀드리려 합니다.

많은 우려와 걱정 해주셔서 감사합니다. 월세는 곧 받았습니다. 다음 부터는 편하게 쓰도록 하겠습니다.

지난 번 약속해드린 주택 임대사업자 임차인 관리하는 법에 2탄입니다. 많은 호응을 해주시면 3탄도 올리도록 하겠습니다. 앞에 편을 안보신 분은 어제 올린 글과 아래 글을 먼저 보신 후 보시는 게 좋습니다.

http://blog.naver.com/apraxeous/220117885676

<​주택임대사업자 임차인 관리 노하우>

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1%의 임차인

앞에 글에서 얘기했지만 임차인이 월세를 내지 않는 경우는 통상적인 경우는 아니다. 그동안 약 100명 넘는 임차인을 만났지만 그 중 2개월이상 월세를 안낸 경우는 10건 이내였다. 그 중 소송까지 간 경우는 한 번이었다. 그만큼 일반적인 경우는 아니다. 주택임대사업자가 되고 처음에는 어떻게 임차인을 관리할 줄 몰라 종종 임차인과 다툼이 있었던 것 같다. 처음에는 월세를 안내는 임차인이 왜 그렇게 행동하는 지 이해할 수 없었다. 하지만 많은 사람을 만나면서 깨달았다. 그들 또한 한 가정의 아빠 엄마고 사랑스러운 남자친구, 여자친구고 귀한 아들딸 이라는 것을. 불행인 지 다행인 지 1%에 해당되는 특이한 세입자를 만났다.

1단계 월세체크하기, 문자보내기

캘린더 어플로 월세가 들어오는 지 체크를 한다. 이제 제법 수가 많아지면서 캘린더와 입금내역 문자를 확인하는 일도 잦아졌다. 그런데 지방에 있는 오피스텔 임차인이 월세를 내지 않는 것이다. 통상적으로 매너있게 문자를 먼저 보내는 편이다.

"안녕하세요?? 집주인입니다. 월세가 아직 안들어왔는 데 확인 바랍니다. 날씨가 추워졌는 데 감기 조심하시길 바랍니다."

보통 이런 문자로 90%는 월세를 낸다. 하지만 이번에는 그렇지 않았다.

2단계 직접 전화하기

일주일이 지나도 월세가 들어오지 않자. 직접 임차인에게 전화를 했다. 임차인은 여러 사정을 얘기했고 전화하면서 느낀 점은 그렇게 나쁜 청년은 아니라는 점이다. 전화통화를 하면서 직장이 어디인 지 그리고 월세를 언제까지 납부할 것인 지에 대해 물어보고 전화를 마쳤다.

그리고 약속한 시간이 지나도 임차인은 월세를 내지 않았다. 주택임대사업자에게 가장 어려운 점이 이 부분이다. 일단 인터넷캘린더로 일정에 계속 넣었고 주기적으로 연락했다. 하지만 전화는 받지 않았다.

3단계 임차인 만나보기

원래 이렇게까지 피할 경우 임차인을 만난다. 앞서 전화를 받을 때 자연스럽게 직장을 물어본 게 다행이다. 하지만 이 물건은 지방이었기에 그를 만나기 위해 휴가를 내는 것은 비효율적이었다. 그래서 오피스텔 관리소장님께 부탁했다. 투자물건이 거주지에서 멀 경우 좋은 이웃을 사귀어 놓는 것이 나중에 편하다. 수리나 이번과 같은 문제를 해결할 때 해당물건지 근처에 아는 지인이 있다는 건 큰 힘이다. 여기 오피스텔에 월세를 받을 목적으로 여러 채 매입했기 때문에 소장님과 연락할 기회가 많았다. 다행히 좋은 분이었고 일도 깔끔하게 처리해주셨다. 그런게 고마워서 명절 때마다 선물을 보내드렸고, 도움을 주실 때마다 사례하는 것도 잊지 않았다. 덕분인 지 공실이 발생하면 다른 소유주보다 먼저 내물건의 임차인을 보여주셨다. 그래서 관리소장님께 전화를 걸어 임차인이 관리비는 밀렸는 지 어떤 친구인 지 물어봤다. 관리소장님은 착한(?) 친구라고 얘기했다. 월세를 이렇게 안냈다고 하시니 고맙게도 자기 집이 그 친구 회사 근처니 직접 만나보겠다고 하셨다.

4단계 문자 최종통보

관리소장님께서 직접 만나서 월세를 왜 안내는 지 그리고 집주인이 걱정한다고 얘기를 전해주었다. 그리고 임차인이 전화를 직접 하겠다고 얘기했다. 하지만 전화는 오지 않았다. 그리고 몇번 전화했지만 연락이 되지 않았다. 그리고 내 캘린더 어플에 월세를 알리는 메시지가 떴다. 메뉴얼 대로 문자 최종통보를 하는 시기다. 문자 최종통보 후에도 월세를 내지 않는다면, 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송으로 이어져야 한다. 통상적으로 내용증명까지 가면 임차인이 야반도주 하지 않는 이상 대부분 해결되었다. 가끔 보증금을 넉넉히 받았는 데 왜 이렇게 하느냐고 묻는 분도 계신다. 물론 보증금이 계약기간 종료까지 충분히 남아 있는 경우면 조금 상황이 괜찮지만 문제는 각 시기에 맞게 대처하지 않으면 나중에 위기가 발생한다. 종전에 소송까지 간 물건도 결국은 임차인이 야반도주를 한 물건이다. 하지만 보증금때문에 제때 대처하지 못했고 나중에 명도소송에 강제집행까지 하고 창고비까지 하고나니 결국 보증금보다 비용이 더 들었다. 물론 다행이 A플랜이 아닌 B플랜으로 현명(?)하게 해결했지만, 무엇보다도 더 큰 문제는 돈보다도 이 문제로 인해 불필요하게 많은 시간을 허비했다는 점이다. 따라서 주택임대사업을 할 때는 가급적이면 다음 절차에 맞게 처리를 하고 있다.

다시 본론으로 돌아와 월세를 연체한 임차인에게 전화를 하자 임차인의 목소리가 싸늘하다. 그리고 인사를 하자마자 대꾸없이 일방적으로 전화를 끊어버린다. 결국 위 절차에 맞게 문자로 최종통보를 했다.

새벽한시 전화기가 울린다. 자다가 깜짝 놀라 깼다. 임차인이다. 가족들 모두 자고 있는 데 방해하고 싶지 않아 전화를 받지 않았다. 그런데 전화가 10통화가 넘게 울린다. 아침에 문자를 확인했더니 이전 글과 같은 문자가 와있었다.

사실 많은 임차인을 만났고 거친(?) 명도도 몇번했지만 이런 문자를 받은 건 처음이었다. 더욱 놀란 건 그동안 통화하면서 분위기가 그리 거칠지 않았다는 점이다. 처음부터 거친 친구였다면 그에 맞게 했을 텐데 당황스럽기까지 했다. 일단 속상한 감정을 누그러트리기 위해 하루동안 연락하지 않았다.

월급쟁이와 사장(주택임대사업자)의 차이

종전에 월급쟁이 생활만 했을 때는 기분이 나쁜 일이 생기면 그저 맞서 싸우거나 하거나 상황을 회피하면 됐다. 회사일이은 내가 해결하지 못하면 내 상사 그리고 그 위 상사 마지막으로 변호사등 외부전문가들이 나서 내 문제가 아닌 회사의 문제를 해결해 주곤 했다. 하지만 임대사업자 즉 사장이 되고 나니 제일 큰 문제는 내가 문제를 회피하면 아무도 그 문제를 해결할 수 없다는 것이다. 처음에 주택임대사업자로서 이런 부분이 상당히 힘들었다. 상대방의 비난과 욕설을 들을 때는 월급쟁이 때의 관성처럼 감정적으로 대했다. 사실 그런 전화를 받고, 전화해서 똑같이 되갚아 준다고 속이 시원하지도 않았다. 한두명이면 그렇게 해결될지도 모르지만 계속해서 내뜻대로 되지않는다고 가서 윽박지르고 화낸다면 일은 해결될 지(?) 몰라도 절대 행복해질 수 없다고 생각했다. 모든 사람은 다른 사람에게 나쁜 행동을 하면 기분이 더 않좋아진다. 바로 죄책감 때문이다. 그리고 어리석은 행동의 결과는 일을 더욱 꼬이게 만들었다. 고객은 화를 낼 수 있다. 하지만 사장은 그렇게 할 수 없다. 사장은 어떻게서든 문제를 해결해야한다. 본인이 아니면 그 누구도 그일을 해결해줄 사람은 없다. 문제를 해결하기 위해서는 내 이익만큼 상대방에 이익을 고려해야한다. 그렇지 않다면 그 관계는 곧 삐그덕 대기 시작할것이다. 주변에 부자들을 볼 때 그분들의 온화한 모습에 '아 나도 돈을 많이 벌면 저분들처럼 스트레스 없게 살 수 있겠지.'라고 착각을 했다. 그리고 깨달았다. 회사의 사장은 가장 책임이 큰 자리라는 것, 그 안에서 정말 큰 스트레스를 받는 다는 것 하지만 그들이 그 정도 성장할 때 작고 큰 시련과 위기를 극복하면서 그들 나름대로 시련과 위기를 대처할 능력 그리고 스트레스까지 해결할 능력을 가지게 되었다는 것을 깨닫게 되었다. 사장은 근육질의 몸을 가지지 않았지만 마음 만큼은 정신 근육으로 단련되어 있었다.

상대방의 입장에서 생각해라.

하루가 지나고 아내와 이야기를 하면서 많이 기분이 풀렸다. 그리고 일은 좀더 객나적으로 판단할 수 있게 되었다. 내가 메뉴얼 순서에 맞게 보낸 문자에 그친구가 많은 자극을 받았구나. 스트레스를 많이 받았구나. 그리고 내가 통화했을 때 착했던 그 친구 또한 그 상처를 그대로 내게 표출했음을 깨닫게 되었다. 어떻게 보면 고양이 앞에 생쥐처럼 그 친구 나름대로 몸부림을 친 것이고 서로의 서투른 대처로 상처만 남긴 상황이었다.

수많은 비지니스와 거래를 하면서 가장 크게 깨달은 점은 상대방의 입장에서 내게한 요구(드러난 결과)가 아닌 욕구(감춰진 원인)를 바라보려고 한 점이다. 우리는 흔히 상대방의 욕구보다 요구를 먼저 바라보면서 일을 그르치는 경우가 많다. 가끔 아이들이 떼를 부리면 아이가 왜 떼를 부리는 지 그 이유를 생각해보지 않고 떼를 부리냐고 혼내기가 먼저다. 하지만 아이를 혼낸다고 떼가 줄어들 지는 않는다. 오히려 아이는 반발심만 더 커져간다. 이는 우리가 욕구보다 요구에만 초점을 맞추었기 때문이다. 아이와 대화를 나눠보면 아이가 떼를 부리는 게 배고파서 인지 졸려서 그런 지 아니면 어떤일이 원하는 대로 되지 않아서 인지 아이와 대화를 나누면서 해결할 수 있다. 아이가 떼를 부릴 때 아이의 욕구를 고민하지 않고 아이를 혼내는 육아 태도는 아이의 인간관계에도 영향을 미친다. 아이는 부모의 행동을 따라 그대로 행동하기 때문이다.

얼마전 하가 굉장히 속상한 표정으로 집에 왔다. 유치원에서 친구와 다툼이 있었던 것 같다. 마음이 불편한 상태에서 행동 또한 삐뚤어지는 건 아이나 어른이나 마찬가지다. 버릇없이 행동하는 하에게 따끔하게 혼내려다가 혹시나 물어봤다.

"혹시 유치원에서 속상한 일 있었니?"

"응"(아이는 본인이 왜 화났는 지 모른다. 부모가 질문을 통해 스스로 생각하게끔 해줘야 한다.)"

"무슨일인데?"

"친구가 나보러 게으르데. 그래서 친구랑 싸웠어"

모든 사람은 존중받고 싶어한다. 하는 자부심이 강한 아이인데 친구의 작은 비난에 맘이 많이 상했던 것 같다.

"그래? 하가 많이 속상했겠구나.(동조)"

"응~~"

(안아주며)

그리고 잠시 시간이 흐른 후, 하에게 묻는다.

"근데 하가 보기에 하는 게으르니?"

"아니~~"

"그럼 그 친구가 하에 대해 잘 모르나보다. 아빠가 보기에도 하는 굉장히 부지런 한걸? 아침에 일찍일어나고 양치질도 스스로 하고 율이에게도 책도 읽어주고, 야구도 꼭 9회말까지 하고."

"맞아. 근데 그 친구는 나보러 게으르데"

"그럼 그친구의 말이 틀린 말이네. 하는 실제로는 부지런한 아이인데. 그 친구가 한 말은 하를 잘 모르고 한 틀린 말인데, 그말에 속상해하는 게 맞을까?"

"아빠가 보기에 하는 보석과 같은 아이야. 보석은 다른 사람이 진흙을 묻혀도 보석인거야 아빠는 하가 굉장히 부지런아이라고 생각하고 그래서 하를 사랑해"

하가 원하는 욕구는 아마도 본인이 존중받고 싶은 마음이었을 것이다. 그리고 부당하다고 느끼는 친구의 말에 상처를 받았고 그 부당함을 증명할 방법을 찾지 못했을 것이다. 어쩌면 본인이 게으른 아인가?라고 생각했을 지도 모른다.

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그래서 아빠로서 찾는 방법을 도와주었다.

이 본인이 좋은 아이라는 인정받고 싶은 욕구를 풀자 하는 금새 7살에 건강한 아이로 돌아왔다.

다시 임차인과의 문제로 돌아와서 여기서 임차인은 얼굴을 보고 싸우자는 문자를 보냈지만 그의 입장에서 그도 모를지 모르는 그가 진정으로 원하는 것에 대해서 고민해 봤다. 욕구 1. 그는 내가 임대차 계약을 해지하고 급작스럽게 나가라는 행동이 불쾌했다. 2. 가급적이면 계약이 해지되서 이사를 나가고 싶지 않다. 또는 시간이 더 필요하다. 그리고 정확한 그의 욕구를 해결하기 위해서 더 많은 대화가 필요했다.

임차인의 요구 / 나의 요구

싸우자 / 월세를 내라.

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임차인의 욕구 / 나의 욕구

이런 상황이 불쾌함 / 임차인관리로 시간을 빼앗기고 싶지 않음

계약 해지를 원치 않음(?)

사람이 아닌 상황을 비난해라

일단 하루가 더 지난 뒤 임차인에게 전화를 했다. 임차인에게 전화를 하니 임차인은 아직까지 기분이 풀리지 않았는 지 목소리가 퉁명스러운 상태였던 것 같다. 상처를 주고 받았으니 그럴 만도 하다. 대화를 하며 그 친구가 원하는 게 뭔지 일단 얘기를 들었다. 회식에서 전화가 와서 못받았고 과음을 하고 새벽에 전화와 그런 문자를 보낸건 미안하다고 이야기 했다. 하지만 그의 목소리에는 아직 분노가 남아있었다. 그의 얘기를 가만히 들으면서 사장으로서 이일을 어떻게 해결해야할 지 고민했다. 일단 그 친구가 먼저 미안해하는 부분을 얘기했다. 여기서 그의 잘못을 책할 수도 있었다. 하지만 상대방은 내가 어떻게 여기냐에 따라 충실히 행동한다. 내가 그 세입자를 망나니라고 생각한다면 그 또한 그 기대(?)에 부응할것이고 좋은 친구라고 생각한다면 그의 행동또한 달라질 것이다. 적어도 문제를 해결하고자 하는 사장은 이렇게 생각해야 한다.

"일단 저도 한가정의 가장이고 아시다시피 OOO씨 보다 나이도 많습니다. 문자를 받고 저도 기분이 불쾌했던 것은 사실입니다. 하지만 곰곰히 생각해보니 갑자기 보낸 제 문자에 많이 놀라고 속상하셨구나. 라고 생각햇습니다."

"그리고 제가 아는 OOO씨는 그렇게 매너 없는 분이 아니었습니다. 아니 오히려 이번에 연체되기 전까지는 월세를 한번도 밀리지 않고 유쾌하게 대화를 할 수 있는 좋은 분이었죠. 저는 지금도 OOO씨를 좋은 사람으로 생각합니다. 다만 과음과 놀란 그 상황이 OOO씨 답지 않은 그런 문자와 전화를 하게 만든 것 같네요."

여기까지 대화가 이뤄지자 수월하게 이루어졌다. 일단 세입자에게는 나쁜 사람으로 보이고 싶지 않은 욕구 즉, 앞에서 하가 원했던 욕구와 비슷한 욕구가 있었다. 임차인도 스스로 욕하면서 기분이 좋았을리 없다. 분명 기분이 더 나빴을 것이다. 욕설을 한 주체가 그가 아닌 상황임을 그는 여전히 좋은 사람임을 강조하자 임차인은 그동안 처음에 경직된 목소리와는 다르게 본인의 이야기를 해나갔다. 그리고 원래 통화했던대로 다시 좋은 사람이 되기 위해 노력했다.

임차인은 월급을 제때 받지 못해 차임을 내지 못햇고, 미안한 마음을 갖고 있었다고 한다. 계속해서 문자와 전화가 오고 그리고 회사에 관리소장까지 와서 월세를 독촉하는 것 때문에 기분이 나빴다고 한다. 하지만 본인의 실수와 원만한 대화로 이제 그런 부분이 풀렸고 회사에서 월급이 나왔으니 바로 월세를 내겠다고 했다.

일단 이번 일을 진행하면서 서로의 오해가 풀려서 기분이 좋았다. 그리고 임차인도 좋은 사람으로 남게되었고, 나도 밀린 월세와 소송 시간을 아끼는 윈윈 협상이 되어서 기분이 좋았다. 임차인에게 연체료는 대신 받지 않겠다고 아량을 베풀면서 문자 테러사건은 이렇게 훈훈하게 마무리 되었다.

[출처] 임차인관리하는 법 2탄 (월급쟁이부자들 (직장인 재테크 부동산 스터디 경매 파이어족) ) | 작성자 너바나

[깨달은 점]

임차인 또한 누군가의 소중한 가족
내 물건을 관리해주시는 분과 좋은관계 유지하여 도움받고 꼭 사례하기
고객은 화를 낼 수 있다 하지만 사장은 문제를 해결해야한다 

문제를 해결하기 위해서는 내 이익만큼 상대방의 이익을 고려해야한다 
상대방을 좋은사람으로 보면 그렇게 행동한다 

[적용할 점]

상대방을 존중하고 진심으로 대하자!