실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 62기 98조 가치행복]

안녕하세요. 

10년 후 경제적 자유를 이루고 가슴 뛰는 일을 하고 싶은 가치행복입니다. 

이번 한 달은 ‘같이’ 행복한 달이었어요. 

6명의 동료들과 첫 임장지를 다녔던 시간은 다리는 아프지만, 정신적으로 풍요롭고 행복했던 시간이었음을 고백합니다. 

4주차 강의자 너나위님. 

후배들에게 아낌없이 모든 것을 쏟아부어 현 부동산 시장 분석을 해주시고, 

투자의 의미와 비교평가에 대해 자세히 알려주신 강의였습니다. 

첫번째로, 단계별 자기 상태 진단을 통해  

배우는 사람으로서 나는 어느 단계에 있을까?를 생각하도록 하였고, 

저는 처음과 두번째 사이 어딘가에 있지 않나 생각했어요. ‘모른다’와 ‘안다’의 중간 어디쯤이요. 

여전히 투자 공부 하는게 어려울 때가 많은데,  주변에는 함께 어려움을 나누고 격려하는 동료들이 계시고, 

매달 여러명의 튜터님들이 계시니 포기할 수가 없네요. 

힘들어도 이 길이 남아 있다면 저는 부자가 될 수 있다는 것을 아니까요. 

그래서, 꾸준히 배운대로 행동하고, 포기하지 않아야 한다고 생각하고 있어요. 

너나위님은 이런 과정을 

즐겁게 복기하면서 개선하라고

배운대로 행동하라고

섣불리 남을 가르치려 하기 보다는 도와줄 수 있는 일을 하라고 

말씀하십니다. 

나는 모른다와 안다의 중간쯤에 있기 때문에, 강의에서 알려주신대로 질문거리를 만들어보고, 찾아보고 물어보려고 노력하겠습니다! 

다음은 후기보다는 강의 요약에 가깝습니다. 

우선 제출, 강의를 한 번 씩 더 들으며, 느끼고 배운 점을 정리해보도록 하겠습니다. 

[투자자의 조건] 

투자에 대한 높은 이해도 

투자에 관한 확고한 기준과 행동

종잣돈 

안정적인 환경 

[투자에 대한 높은 이해도]

최고 수준의 투자를 설명할 수 있어야 함 

어떤 투자를 하고 있는지를 설명할 수 있어야 함 

[투자에 관한 확고한 기준과 행동]

투자 전, 중(임장, 임보쓰기. 이미 배웠음. 권유디, 자모), 후로 해야 할 일을 알고 있다. (하고 싶어도 기준에 부합하지 않으면 해야 하고, 하기 싫어도 기준에 부합하면 한다는 의미)

[안정적인 환경]

향후 5년 이상 일할 수 있어야

하루 2시간, 주말 10시간 투입 가능  

(강의를 레버리지 하면 하루 3시간, 주말 20시간과 비슷함.)

[투자에서 매수의 절대적 조건 첫번째]

가장 중요한 건? 가격

[워런 버핏의 투자 방식]

not expensive, cheap이 아님. 

아주 좋은 종목을 비싸지 않게 사는 것 - 워런버핏&찰리멍거

서울 수도권은 비싸지 않게 사는 것임. (싸게 사는건 어려움. 서울수도권은 가치성장주)

지방은 비싼 곳 찾기가 힘듦

서울에 8-9억 정도면 중간 정도 아파트 좋은 가치 아파트를 갖는 것 

[급지별로 친구 소개] 

• 강서, 서대문, 동대문 
• 성북구, 은평구, 관악구 (4.5급지) 친구 2호선 라인위쪽, 2호선 라인 아래쪽은 노원급 
• 노원, 구로, 중랑 

• 금,강,도는 불안한 지역(젊은이가 없음)

   

[임장은 투자금 범위 안에서]
 

[나의 임장후보지] 2-3억대 ? 서울에서 적정한 곳 중랑구(갭 평균 2억)

[투자의 방법]

중심부로부터 시작해 안오른 것부터 사고, 외곽으로 나가는 것. 파도를 타는 것

[현 시장에서 투자는]

가진 돈으로 1채 좋은거 사기 

현재, 

1억대면 광역시

2억대면 경기도

3억대면 서울 

[방향성]

입지가 평촌 넘어가는 6억/4억 단지 괜찮음. (광명? 수지?)

어디 보다는 중요한건 하냐 안하냐의 문제 

[핵심 개념]

망하지 않고 살아남는다. 

절대적 저평가와 상대적 저평가 시장인지 판단하고 대응한다. 

가치성장 투자, 소액 투자 중 나에게 맞는 투자를 한다. 

[수업을 통해 알 수 있는 것 & 해야 할 것]
  잃지 않는 투자란?    더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자 

(뒤가 안보이는 투자를 해서는 안됨. 신용대출을 끌어와서 하는 투자는 안됨) 

지금 시점에 싼것 찾기, 투자 이후 리스크에 대응하는 것 (뒤가 보이는 것) 
 

• 할 수 있는 것(현재 싼가? 대처할 수 있는가?를 파악)과 할 수 없는 것(미래예측하지 말 것)
• 할 수 있는 건? 가격보기(저평가 여부) , 아파트 가격 상황, 로얄동을 내가 고를 수 있다. 깍을 수 있다 
• 할 수 없는 건? 오를 것 같은 물건 미리 알아내기 시세차익 노리기 

[투자 이후 시나리오 대비하기]

전세가가 가장 중요함. 

(현재는 전세가가 올라갈 시장)

투자금회수해서 (전세금 상승인 경우)

대출청산 먼저? 

재투자 먼저?

역전세는 본인이 만드는 것임 / 통계로 8년 중에 1년은 역전세 맞음 / 1년에 한 채만 

8년에 1년이니 겁먹지 말고 대비할것

전세상승은 8년중 3년 

8년 중에 7년은 괜찮다는 뜻

[결론]

저평가 되는 것을 찾아 역전세 대비할 것 

전세가 오른다고 광분하지 말 것 

전세가 오르고 매매가가 떨어지면 더 투자할 시기 

[저평가 판단 방법]

• 저평가의 개념 
• 광역시는 절대적 저평가 시기, 서울은 비싸지 않은 시기 
• 사람들의 수준을 보면서 미래를 예측할 수 있다. 잘사는 사람들이 모이는 곳이 오름 
• 절대적 저평가에 할 일 : 투자이해도를 높임. 임대 과정 등 숙지
• 상대적 저평가를 이해하면 생기는 일 : 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인할 수 있어야 함. 더 좋은 데 싼걸 찾아야 

[절대적 저평가]

시기가 중요함. 

투자하기 좋은 시기 

PIR 11이하

전세가율 65%이상 

[현재]

11이하임. 전세가율이 아직 기준에 미치지 못함 

(집은 비싸지 않은 시기)

지금 나오는 PIR에 1.07 곱하면 됨 

[상대적 저평가]

장소(위치)가 중요함.