'네이버부동산 시세는 낮은 가격순으로 보나요? 높은가격순으로 보나요?'라는 궁금중
가져보신적 있으신가요?
오늘은 제가 어떻게 시세를 보고 있는지 공유하고자 합니다.
최저가를 보는 이유
과거에 저는 '그 단지에서 매매가가 가장 싼 물건이 아니라면 투자하지 않겠다!'라고 생각한 적이 있습니다.
로얄동 로얄층 남향을 굳이 고집하기보다는 싸게 사는게 최고라고 생각했기 때문입니다.
지금도 투자물건을 찾을 때, 지역에서 처음으로 시세를 딸 때에는 최저가를 기준으로 보고 있습니다.
최고가를 보는 이유
그렇다면 최고가 순으로 가격을 보는 이유는 뭘까요?
'비싸게 살 필요가 없는데, 의미가 있는 행동인가..?' 싶을수도 있지만, 최고가를 기준으로 보는 이유는 아래와 같습니다.
1. 단지내 선호요소 or 차별점 파악 가능
대단지의 경우, 동별 가격차이도 심한편인데요. 성동구 왕십리 센트라스를 보겠습니다.
높은 가격순으로 볼 때 주로 129동이 나오고 광고에는 '비 안맞고 다니는 동' 이라고 써있습니다.
낮은 가격순으로 볼때 주로 127, 128동이 나오네요.
'최고가가 주로 0동에 있네? 해당 동의 장점이 뭐지? 뭐가 다르지' 생각해보며 부사님과 대화를 통해
이 가격차이가 맞는지! 진실여부를 확인해볼 수 있는데요.
뜯어 확인해보면 127, 128동 경우 역과의 거리가 멀고
129동은 2호선 초역세권인데 심지어 상왕십리역과 지하로 연결되어 있습니다.
위와 같은 방법을 통해
'0동이 언덕이지만 엘베로 연결되어 있으니 가격차이가 심하지 않네'
'0동 남동향은 옹벽뷰라 가격이 떨어지네'
'0동은 한강조망이 가능하니 좀 더 비싸네'
와 같은 디테일을 파악할 수 있습니다.
2. 저평가라면, 조건 좋은 것 찾기 위함
매물임장을 하다보면 선택의 갈림길! 고민에 자주 빠지는 순간이 있죠.
'매매 최저가, 조건 별로임' '최저가는 아니지만, 조건이 좋음'
1호기 당시, 실전 투자로 고민했던 사례를 예시로 들어보겠습니다.
A: 매매3 전세 2.5 (예상) 매매 최저가, 주인 거주, 수리 필요(잔금 쳐야 함)
B: 매매 3.2 전세 3 (세안고) 최저가는 아니지만, 높은 전세가 껴 있고 만기날짜가 꽤 남아 투자금이 적은 물건
저는 종잣돈이 적은 싱글투자자라 투자금 대비 수익률도 중요한 성향인데요.
위와 같은 조건의 매물을 만났을때 몇가지 조건(전세가 추이, 만기날짜 등)이 만족된다면 매매가 3억 물건만 고집하기보다는 매매가 3.2억 물건과 협상에 붙어보는 것도 하나의 방법이 될 수도 있다고 생각합니다.
즉, 보고 있는 단지가 어느정도 저평가라고 판단이 된다면 1,2천에 집착하기보다는 조건 좋은 것을 찾는 것으로 넘어가는게 더 현명한 선택일 수도 있습니다.
최근 수도권을 볼때도
10월 잔금 조건 → 이사갈 집을 이미 매수해서 급하기에 매매가 조절 가능
전세 호가보다 높은 전세 안고 조건 → 임차인이 여유가 있는 편이라 n년째 살고 있고 연장도 제시해볼만함.
위와 같은 조건으로 매매가를 내리거나 전세가를 올려 셋팅하면서
호가를 그대로 받아들이기보다는 같은 투자금으로 좀 더 좋은 매물을 찾을 수 있었습니다.
그렇기에 가격이 최저가가 아닐지라도 매물 하나하나 눌러보고 조건을 확인하면서 좀 더 좋은 투자 기회를 잡으셨음 좋겠습니다.
원본글 https://cafe.naver.com/wecando7/11273453
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