안녕하세요
기복없이 꾸준한 투자자가 되고 싶은
떠라링입니다 :)
지투 22기의 4주차 강의는
"잔쟈니 튜터님"께서 진행해주셨습니다
약 6시간 동안
매수부터 매도까지
전 과정을 알려주셨는데요
정말 한 번 배워
10년간, 아니 평생을 쓸 수 있는
부동산 거래 프로세스를
배울 수 있어 정말 좋았습니다 ✨
튜터님 감사합니다⭐
사실 저는 강의를 듣는 내내
제 과거 투자 과정들이
떠올라서 부끄러웠는데요
복기하는 관점에서
후기를 작성해보려 합니다 :)
매수 단계 : 가계약 , 본계약 , 전세 계약
출처 입력
1. 매수 결정~가계약
매수를 결정할 때
가격의 저평가 등
여러 가지를 고려하게 됩니다
제 N호기 매수 시점을
복기하며 아쉬웠던 점은
1. 하자 확인
2. 특약 체크
였습니다.
1호기 매수 당시
누수와 같은 중대 하자는 아니었지만
전세계약서를 쓰던 도중
세입자분께서
'걸레받이 부서져 있었는데요~'
등의 이야기를 하시더라구요
미리 말씀 해주셨다면
매수 금액을 조금이라도 조정해봤을 텐데
말을 안해준 세입자분이
처음에는 원망스럽기도 했습니다
근데 사실 생각해보니
제가 진짜 ceo 마인드를 가지고 있다면
직접 제대로 확인했어야 했던 거라는
생각이 들더라구요
제대로 확인을 안 한 건 나인데
괜한 사람을 잡지 말자 싶었습니다 ㅎㅎ
그리고 강의에서
중대하자 가계약 관련 내용도
말씀해주셨는데요
해당 내용을 들으며
제 매수계약서를 봤습니다
아니나 다를까
저 역시
'6개월 간' 이라는 단어가
들어가있었더라구요..!
차라리 그런 말 없이
민법에 따른다는 말만 쓸 걸
하는 아쉬움과
다음 번 투자때는
이 부분을 정확히 확인함으로써
혹시나 발생할 수 있는 분쟁을
최소화해야겠습니다 :)
그리고 가계약 문자에는
중대하자
근저당
전세 협조
해약금, 위약금
이 네가지는 절대
양보해서는 안 된다는 점!
이렇게 중요한지 모르고
협의가 잘 안되면
'아 그냥 할까? 별 문제 없을 것 같은데'
라고 생각하던 저였기에
하마터면 돈을 잃을 수 있었겠다
싶었습니다
2. 본계약
얼마 전 본계약을 하고 왔는데요
주전세 6개월로 진행한 건이었기 때문에
내년에 새로 전세를 맞추는 것에 대해
사실 안일하게 생각하고 있었습니다
그래서 계약서를 작성하고
중도금을 보내는 날
부사님께
전세계약 데드라인을
알리지 않았는데요
이제 약 4개월 정도 남은 시점이기에
잔금/전세계약 날에는
부사님께 꼭!!
0월 0일까지 안나가면
다른 곳에도 뿌리겠다는 얘기를
해야겠습니다
사실 몇 번 말씀드리려 했는데
괜히 죄송한 마음에
미처 말씀을 못드렸습니다 흑 ㅠ_ㅠ
입주장과 겹치는 시기이다 보니
전세가 잘 안 맞춰질 수도 있는데
소장님께서 돈 내주실 것도 아닌데
미안해할 일이 전혀 아니라는 것!!
내 매물은 내가 책임진다!!
3. 전세 계약
위에서 말씀드렸듯이
매매 잔금을 치는 날
매도인과의 전세 계약서도
체결 예정입니다
주인이 전세로 6개월만
사는 조건이기에
전세 계약서 내용은
생각하지도 않았음을
강의를 들으며 깨달았습니다
와 대박..
저 진짜 큰일날 뻔 했어요
사실 주전세라서
추후 매도인분께
협조를 요청드려야 하는 상황이
있을 수도 있어
고민을 하긴 했지만..!
그래도 사람일 어떻게 될지 모르니
돈을 잃지 않기 위한
프로세스를 잘 지키도록 하겠습니다
잔금일 전 미리 부사님께
전세 계약서를 사전에 요청드리기..!!
더불어
계약일날 부사님 얼굴 보고
데드라인 정해서 이 날 이후
다른 부동산에도 내놓겠다고
말씀드리겠습니다
(튜터님께서 알려주신
광고문자 내용 잘 비엠하겠습니다!!)
잔금 및 보유 프로세스
출처 입력
잔금/보유 프로세스에 대해서도
잔쟈니 튜터님께서는
저같은 투자 초보생들이
모르는 디테일까지 설명해주셔서
약간의 의문점까지 다 풀 수 있었는데요
1. 법무사
그 중 하나가
국민주택채권이었습니다
1호기를 할 때에도
국민주택채권 금액이
업데이트되지 않아서
법무사님께 요청해서
단 돈 몇 만원을 줄인 적이 있었습니다
진짜 법무사님께서
깜박하셨을 수도 있지만
내 돈 아끼려면 내가 잘 챙겨야 한다!
다시 한 번 복기할 수 있었습니다 ㅎㅎ
그리고 튜터님께서는
취득세를 낼 때 카드 납부를 하신다는
얘기를 듣고
저 또한 카드를 찾아보았는데요
11월에는 페이백 서비스 등이 없어
아쉬웠습니다 ㅠㅠ
비씨카드/농협카드 혜택을
좀 더 알아본 후 카드/현금 결제
결정내려야겠습니다 ㅎㅎ
그리고
전세 관련하여
튜터님께서 지나가는 듯이
'서울은 가격 낮추면 나가요'
라고 말씀해주셨는데요..!
내년 세가 안 맞춰질까봐
걱정하는 저에게
위안이 되었습니다...♥
(감사합니당)
서울 투자와는 별개로
만약 전세입자가 구해지지 않아서
잔금을 치뤄야할 때
어떤 대출이 있는지도
자세히 설명해주셔서
제 지방 N호기 계약 만료 시점에
제가 어떤 식으로 대응해야 할지
방향을 잡을 수 있었습니다
특히 14일 이내 상환하면
대출계약철회가
가능하기에
이 점을 잘 활용하면
참 좋을 것 같다는 생각이 드네요..!
2. 전세는 대응의 영역
지방 투자물건의 세입자분은
정말 1년 반 동안
단 한 번도 연락이 없으셨어요
계약서를 쓰는 날
'저흰 저희가 알아서 잘 고쳐 살게요'
라고 하셨는데 진짜였어요...
하지만 이건 진짜 운이 좋았던
케이스인 거고
앞으로 투자 물건을 늘려가고
다양한 세입자를 만나게 될 것이기에
튜터님의 강의를 들으며
약간의 마음의 준비를 할 수 있었습니다 ㅎㅎ
1) 집 수선의무
튜터님께서
30만원이라는 한도를 정하셨듯이
저도 30만원을 기준으로 잡고
세입자와의 관계가 좋아지는 방향이라면
왠만하면 수선해줘야겠습니다
너무 반복되고 자주 연락온다면
돌려돌려 부드럽게 표현~~!!
2) 역전세
하.. 당장 제가 맞이할 일인데요
물론 애초에 전세를 높게 세팅했기 때문에
이 정도 역전세는 날 것이라는 생각을 하고
매수했음에도 불구하고
진짜로 전세가가 떨어지는 걸
매일 네이버부동산으로 보고 있자니
마음이 쓰린 것도 사실입니다..ㅎㅎ
하지만 역전세는 손해를 보는 게 아니고
그럼에도 가격이 싸니까
돈을 넣어 지키는 것이라는
튜터님의 말씀을 기억하고
잘 보유해가도록 하겠습니다
3) 재계약
지방 투자 물건의 전세 계약기간이
많이 남았는데요
전세 만기 3개월 전
재계약 여부를 확인하고
이사를 나가신다면
집을 먼저 구하지 않으시도록
다시 한 번 당부를 드려야겠습니다
매도의 기준 : 수익 , 포트폴리오 , 리스크
출처 입력
솔직히 그동안
매도에 대해서는
깊게 생각해본 적이 없었습니다
매수하는 것에만
관심이 있었고
현재 가진 자산들은 그냥 막연하게
'0억이 되었을 때 2N년도에 팔아야지'
이 정도로만 생각을 했던 것 같은데요
튜터님께서는
내가 원하는 시기에 원하는 가격이 되어서
파는 경우는 어렵다고 말씀하셨습니다
생각해보니
투자는
어느 한 번도
제가 생각했던 대로
고대로 흘러간 적이 없었는데
왜 매도는 생각한대로
흘러갈 거라고 믿었을까요 허허
내가 가진 물건에 치우쳐
생각하기보다는
매도에는
명확한 사고 과정이 필요합니다
매도의 기준
1. 수익
2. 포트폴리오
3. 리스크
투자는 돈을 벌기 위해
하는 것이며
싼 물건을 팔아서
덜 싼 좋은 것을 매수하면 안 된다
특히 손절하는 것도
습관이 될 수 있으니
수익이 발생했을 때
매도를 해야 하며
손실 구간이라면
매물의 가치를 판단하여
결정하도록 하겠습니다
또한, 매도 후에
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지
갈아탈 수 있는 단지를
3~5개 알고 있을 때
매도를 고려하겠습니다.
그리고 튜터님께서는
매수할 수 있는 단지를
알아볼 수 있는 실력을 키우는 게
중요하다고 말씀하셨는데요
튜터님 말씀을 들으며
지금 제 상황이
당장 다음 투자가 어렵지만
독강임투를 지속적으로
해나가야겠다고
의지를 다잡을 수 있었습니다
또한
갈아타기의 예시를 통해
항상 이론적으로만
알고 있던 것을
구체적인 예를 통해 들으니
더욱 와닿았고
이해가 잘 되더라구요..!
제가 가진 물건들을
막연하게 언제 매도해야지
가 아니라
이러이러한 매물이
가치가 더 좋고 더 싼데
지금 가지고 있는 물건은
이미 꽤 수익도 났고
싸지 않은 가격이다?
갈아타자!
할 수 있도록 하겠습니다 ㅎㅎ
(물론 리스크 감당 가능 여부도 고려!)
현재 계약을 진행하고 있다 보니
매수 - 보유 - 매도
전 과정을 다뤄주신
잔쟈니 튜터님의 강의가
정말정말정말 와닿았고
좋았습니다
내 발에서, 내 손에서
확신이 들 때까지
최선을 다하고
전국을 다 알지는 못하더라도
이 지역의 전문가는
나라는 생각으로
최선의 결과보다는
매 과정에 최선을 다함으로서
부자의 그릇을 갖춰가는
투자자가 되도록 하겠습니다
튜터님 긴 시간동안
값진 강의 해주셔서 감사합니다!!
댓글 0
