[신도시투자기초반 3기 수지 4고 5조 칼슘] 4강 후기 작성 _ 투자! 6개월안에 해내야죠?

Intro.  경기도 핵심지역 투자하는 방법 (투자적 이해)

1. 신도시 투자적 특징

입지독점성이 약한지역은 가성비 베드타운, 입지독점성이 있는 지역은 장기가치투자, 환경변화하고 있는 지역은 앞으로 좋아질 지역

(본것)

1) 소액투자가 가능한 신도시가 존재하고 강남접근성은 1~1.5시간 소요

2) 강남접근성 1시간이내 가능하고, 학군, 환경도 받쳐주는 지역

3) 구도심이 재개발 재건축하여 변화하고 있는 지역으로 환경, 교통이 변화할 지역

(나의생각)

-. 소액투자가 가능한 경기도 외곽지역이 존재하고 1기 신도시에도 있구나

-. 서울 내 입지가 떨어지는 지역보다 선호도가 높은 지역이 경기도에도 있구나

-. 환경과 교통이 변화하면 곧 이 지역의 선호도가 높아져 사람들이 찾겠네?

(깨달은것)

1] 소액투자를 위해 광역시, 지방만 볼게 아니라 수도권 내에서도 찾으면 찾을 수 있지만, 상승의 시기는 기달림의 덕목이구나

2] 서울 5급지보다 경기도의 교통, 학군, 환경이 좋은 곳을 더 선호할 수도 있으니 투자전 서울 단지대 단지 비교를 하고 투자해야겠다

3] 신도시의 지도상 위치를 보고 가격이 싼지 비싼지 확인해야하며, 내 투자금과 맞지 않으면 투자는 보류!

 2. 신도시 내 선도지구에 대한 이해

노후계획도시 특별법으로 역세권 반경 500미터 이내에 포함한 지역, 고밀&복합 개발을 하는 것.

(본것)

1) 역세권 주변으로 2만6천호 공급을 목표로 하고 있음

2) 안전진단 등 절차를 간소화 해주지만 이주, 철거, 재건축까지 시간이 많이 소요되고, 사업이 원활하게 진행된다는 보장이 없음

3) 선도지구 지정에 빠지면 기대심리가 실망으로 바뀌어 가격 하락을 할 수 있음

4) 선정 유력단지는 단기간 상승을 했기에 저평가 확신이 있을때 투자해야한다.

(나의생각)

-. 1기 신도시 대상으로 2만 6천호 공급은 많은 것 같은데 광명, 동대문, 강동구 공급에 이어 수도권 공급이 많아지는 것 아닌가?

-. 절차 간소화는 대단한 이점인데 금방 재건축 되고 옆으로 번지는 것 아니야?

-. 지정이 안되면 기대심리가 실망으로 전환을 하는구나 그럼 어떻게 대응해야하지?

-. 단기간 상승은 원점으로 회복되기에 조심해야겠다

(깨달은것)

1] 2만6천호 공급은 생각보다 많은 공급이 아니구나. 1기 신도시 전체 세대수로 봤을때 해당 공급은 수도권에 큰 영향을 줄정도는 아니라 관심있게 지켜볼 공급물량이구나. 광명만 해도 2만호공급이니 비교해보면 체감이 되네.

2] 간소화 단계 이후에도 최소 5년이상은 시간이 있으니 충분히 투자 기회를 잡을 수 있겠다. 시나리오를 잘 짜보자!

3] 비지정지역은 급격하게 오른만큼 빠지니 매전 차이가 붙을 수도 있겠구나 그럼 상대적으로 적은금액으로 투자할수 있겠다. 가치있는 단지를 잘 파악해보자

4] 원점 회복한 단지의 전세가도 함께 확인하고 저평가 물건을 찾아 투자 리스트에 올려놓자!

PART1.  수도권 내 지역간 비교평가

1. 수도권 투자에 대한 이해 지역간 비교평가

지역간 비교평가는 지도상의 위치와 배후 업무시설이 중요

강남1시간이내는 구축까지, 그 외 연식이 중요(상품성)

(본것)

1) 아파트는 땅을 사는 것으로 상품성이 떨어지고 땅의 가치만 남는다면 강남과의 거리가 중요하다

2) 지역간 비교시 어떤 땅이 입지가 좋은지 비교하고 같은 투자금이면 땅의 가치가 좋은 곳에 투자

3) 입지가 비슷하다면 단지 대 단지 비교 필요

(나의생각)

-. 상품성과 땅의 가치는 어떻게 평가해야하지?

-. 입지평가시 땅의 가치를 어떤 방법으로 비교하며 절대적 평가기준이 있을까?

-. 단지 대 단지 비교는 입지가 비슷하다고 생각하는 기준은 무엇일까?

(깨달은것)

1] 건축물은 상품성이고 20년이면 가치가 없더라고 판단해야한다. 그이유는 수리가 필요하기 때문이고 구축의 기준을 20년으로 보있다. 땅의 가치는 일자리가 많은 강남과의 거리가 제일 중요하기에 강남과의 물리적 거리로 판단한다.

2] 입지비교는 직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드로 판단하고 특히 수도권은 직주근접이 힘들기에 교통에 우선순위를 두고, 학군은 학군지의 경우에 우선순위 점수를 조금 더 높게 준다.

3] 교통이 좋으나 환경이 나쁜곳, 환경은 좋으나 교통이 나쁜 곳이 있다. 어떤 것을 중요시 여기냐에 따라 같은 투자금으로 어떤 지역을 투자하는게 나을지 판단해야하며, 앞으로 바뀌는 점도 체크하여 투자 우선순위를 정해보자

PART2. 단지간 비교평가

1. 서울 경기도 단지별 비교평가 후 투자 적용법

단지별 입지에 따른 우선순위를 정하고 선호도에 따른 비교평가를 진행하여 투자에 적용한다.

(본것)

1) 입지가 절대적으로 좋으면 구축이 신축보다 비쌀수 있다.

2) 서울, 경기도 전고가 비슷한 단지를 비교하여 투자 지역을 선정하고 각 단지의 특징을 정리하고 저평가 기준에 들어오고 가치가 있다면 투자한다

3) 단지의 가치에 따라 수익이 결정되고 입지에 따라 그 한계는 명확하다.

(나의생각)

-. 절대적 입지가 좋은 곳은 어떤 곳일까?

-. 서울과 경기도 전고점이 비슷해도 가치가 다를 수있구나

-. 단지 가치의 한계는 어떻게 다르지?

(깨달은것)

1] 입지평가는 단지별로 진행이 필요하구나, 같은 생활권에서 직장, 환경 등 비슷하게 나오는 평가항목이 있지만 교통, 학군 등 차이가 나는 항목이 있어 단지의 입지평가도 중요하다. 강남역까지 30분이내냐 30분대냐 차이도 발생.

2] 전고점이 같다고 같은 가치가 아니다. 상품성이 다를 수 있고, 땅의 가치가 다를 수 있다. 다만 원칙에 맞게 투자를 할 수 있다면 투자하여 자산을 취득하는게 더 중요하다.

3] 강남보다 과천이 좋을 수 없고 송파보다 분당이 좋을 수 없듯이 단지의 가치도 지역의 위치에 따라 한계가 있으니 같은 투자금이면 가치가 좋은 단지에 투자하는게 중요하다.

Outro. 1년 안에 투자할 수 있는 방법

(본것)

1) 대규모 신규 입주물량 대처를 어떻게 해야할까?

2) 중심지의 구축과 중심지에서 떨어진 신축 투자 해도 될까?

3) 시장에 흔들리지 않고 투자를 계속하려면 최소한의 실력과 그때를 기달려야함

(나의생각)

-. 가격도 떨어지고 전세가도 떨어지면 큰 위기가 아닐까?

-. 신축이면 단기간에 투자금을 회수한다는 생각으로 투자해도 되지 않을까?

-. 그때가 언제지? 흔들리지 않는 투자자는 어떤 상태이지?

(깨달은것)

1] 가격이 떨어진다는 것은 큰 호재이고 싸게 살수 있고 리스크 관리만 할 수 있다면 큰 수익을 낼 수 있음. 상급지에서 하급지로 이동을 하는 수요는 없음. 신도시는 지적편집도를 보고 인프라가 생길곳에 투자한다. 현재 인프라가 없기 때문에.

2] 중여한것은 남들이 이 단지를 가지고 싶어하는지 살고 싶어하는지로 선호도가 결정하기에 투자의 이유가 명확하면 투자해도 된다.

3] 가격은 오르는데 전세가가 빠져서 전세금을 돌려줄 시기에 매도를하여 상승장에 자산이 없는 사람이 되면 안된다. 그때는 전세금을 올려 받으면서 투자금을 회수하고 추가 현금이 들어올때이다. 이게 시스템투자의 목적이다.

적용할 점.

o. 투자 할 수 있으면 투자 하자

o. 저평가되고 저환수원리에 맞다면 투자해야할 시장이다

o. 그때가 올때까지 이악물고 버텨야한다

o. 탁상공론하지말고 투자할 단지를 찾고 투자하자