[구구z] 칼럼필사 #01 - 대출규제 속 투자하기

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안녕하세요,

오늘도 1원어치 복리 성장을 위해 필사를 다시 시작했습니다. 아자!

쟈부쟈님이 알려주신, 대출 규제 속 투자하기 - 매매 전세 진행절차 및 특약사항 한판정리!

매도인- 신규 임차인 전세 계약 후  매수인이 승계하는 조건으로 투자 진행시

우리가 진행해야 될 매매 전세 절차

1. 매도인 - 매수인 매매 계약
2. 매도인 - 임차인 전세 계약
3. 매도인 - 임차인 전세 잔금
4. 매도인 - 매수인 매매 잔금 및 전세 승계

챙겨야 할 부분 1

매도인이 임차인과 먼저 계약하고 잔금하는 것에 대한 쌍방 합의가 되었는가?

매도인 - 매수인간 계약 조율 시

사전에 전세 승계 및 게약, 대출 협조에 대한 협의가 이뤄져야 함.

(계약시 특약사항에 승계 및 협조 관련 내용 기입)

매도인이 임차인과 계약서 쓰고, 

전세대출 관련 권리 기관에서 통지서 가고 전화가면 응하는 데에, 잔금하는 데에 동의해야 합니다.

챙겨야 할 부분 2

새로 계약할 임차인 입장에서, 내 집에 대출 받고 들어올수 있는가?

목적물의 등기부등본을 발급했을 때, 근저당권이 잡혀있을 경우

근저당권 말소 조건으로 전세대출 받을 수 있는지 미리 알아봐 두기

세입자가 전액 현금으로 들어오거나

혹시 전세대출이 안 될 경우 다른 곳에서 자금을 융통할 수 있는 상황이면 가장 베스트!

하지만 그 상황이 아니고

은행에서 대출 진행이 불가하다면 세입자와 계약을 진행하면 안 됩니다.

전세대출을 알아볼 때

금융기관에 따라 말소조건으로 승인이 안 나는 곳도 있고,

대출 한도가 소진된 경우도 있고,

상담사 접수 대출 한도가 소진된 경우도 있습니다.

부동산 사장님,  대출 상담사, 은행 질의를 통해

발품 팔아 알아봐두시는게 좋습니다.

다음 세입자가 바로 참고 할 수 있게요~

이 두 가지가 해결되지 않으면

잔금쳐서 매수인이 명의를 가져온 다음에

세입자를 맞춰야 합니다.

(금융기관에서 정상적으로 승인이 나는 전세대출)

챙겨야 할 부분 1 우리가 통상적으로 알고 있는

나의 주택담보대출 가능 여부,  즉 잔금리스크를 계산한 다음 

계약을 진행해야 합니다.

매매 및 전세 계약시 특약사항 정리

우리가 승계하는 조건부 전세계약이므로 전세계약 특약도 우리가 챙겨야함! 

넣어야 할 특약사항 정리 (매매)

(추가 특약 등은 따로 보완)

• 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인의 협조 및 임차인 승계 예정 계약이다.

• (근저당) 현 등기사항증명서상 근저당권 0건 (금융기관명, 채권최고액 0원) 상태에서의 계약이며, 잔금당일 전액 상환 및 말소등기 하기로 한다. 

  * 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도인은 받은 계약금 배액을 매수인에게 배상하고, 매수인은 계약금을 위약금올 약정한다.

  * 현 시설물 상태에서의 매매계약이며, 중대한 하자(내부누수 등)에 대해 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임을 부담한다.

• 현 시간 이후로 등기 상의 권리변동은 없는 것으로 한다. 잔금지급일까지 등기부등본에 변동사항 발생시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약그을 위약금올 하여 매수인에게 상환한다.

  - 잔금일까지의 제세공과금, 관리비는 매도인이 부담한다.

  - 잔금일은 2025년 0월 0일이다.  단, 매수인과 매도인 협의 하에 앞당길 수 있다.

  - 기타 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.

   

넣어야 할 특약사항 정리 (매매)

(일반 전세 특약과 같음  추가 특약 등 따로 보완)

• 현 시설물 상태로 임대차한다
• 현 등기사항증명서상 근저당권 0건 (금융기관명, 채권최고액 0원) 상태에서의 계약이며, 잔금당일 전액 상환 및 말소등기 하기로 한다. 
• 실내흡연, 애완동물 금지
• 임대인은 임차인의 보증보험 및 전세자금대출에 동의하며 협조한다.
• 임대인은 계약기간 동안 본 목적물의 담보설정은 하지 않는 조건의 계약이며, 임차인의 선순위를 유지해준다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약의 해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며, 전세금을 반환한다.
• 전세 계약시 세금 체납 사실이 발견되면 임대차 계약을 해지하고 전세금 반환을 한다.
• 계약시 임대인은 지방세, 국세 체납증명서 지참한다.
• 임차인의 실수로 인한 시설물 훼손은 임차인이 부담하되 임차인의 책임없는 시설물고장은 임댕인이 수리해주기로 한다. (소모성 물품 - 필요시 0만원 이하는 임차인이 부담하기로 한다.)

• 본 계약서 작성 전 게약 해지시 선입금된 계약금 (계약금의 일부)를 위약금으로 약정한다.

   

   

  쟈부쟈 선배님이 실제로 대비하고 경험하여 깨달은 준비사항!

  두려움도 있지만, 두드려 볼 분들께 조금이랃 도움이 되었으면 좋겠다는 말씀도~~

   

  투자자들의 발길이 더뎌진 시장,

  오히려 기회라 생각하고 함께 두드려 봅시다!

   

   <대출규제 속 투자하기> 2탄 현 임차인 안고, 주인전세에 대하여…

  다음 편도 기대하겠습니다.

   

  BM.

  전문 용어(?) 익숙하지 않은 단어가 많이 나오는 계약서.

  두려워 하지 말고 하나 하나 체크해보자!