[해내는오소리] 칼럼 본깨적 #66(프메퍼_지금, 서울투자의 흐름이 바뀌었습니다. 급매 절대 놓치시면 안돼요.)

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본

-23년 하반기에서 24년 초의 상승 흐름과는 지금 또 다른 느낌.

-실거래가 높지만 1년 전 가격이고, 조금씩 호가 내리기 시작.

-상급지 현장에서는 나온 가격보다 더 싸게 해줄테니 거래할거냐 묻고 콜백이 옴.

#부동산 상품의 이해

-상승/하락의 흐름 모두 상급지부터 옴.

-특히 서울에서 1,2억대 소액 투자 가능 지역은 손님이 많고 매도자도 급하지 않아 상급지보다 가격 조정이 더 안되는 아이러니한 상황.

-부동산은 매도자와 매수자 간 가격을 받아들이고 인지하기까지 시차가 존재.

-1군(강남 서초 송파 용산) 거래→2군(마포 성동 양천 광진) →3군(동작 영등포 중구 종로)→4군(강서, 서대문, 동대문, 성북, 은평, 관악)이 따라감.

-상위 생활권의 신축들도 함께 따라가기도 함.(단지vs단지의 디테일이 필요)

-과거 복기: 1군 상승기 후 5군까지 오르려면 1-2년의 시간이 걸림.

-대형이 오르고 비싸면 거래가 안되니 소형이 상대적 상승. 대형 소형 가격차 얼마 안 나는 곳 생김.

-1번은 기본적인 입지 분석을 통해 가치를 파악

-2번이 매매/전세가 통해 그 수준을 파악하는 것.

-현재 서울에서 20억 넘는 단지는 사람들이 매우 좋아하는 상급지 단지.

-서울 시장의 큰 흐름을 보는 법

→매매가 20억 이상/12-18억대/9-11억대/7-8억대/6억 이하로 구분해서 봄.

→현재 어느 가격대까지 흐름이 왔느냐를 체크

→이 또한 현재 시장에서만 해당하는 가격. 가격은 생물같은 것.(계속 변함.)

→매매가 트레킹이 어려우면 전세가 보기(전세가=실수요가치, 매매가에 비해 고정적이고 가격대가 몰림.)

-전세가 보는 범위

→11억 이상/10억 이상/8-9억대/6-7억대/5억 이하

-위 범위에서 내가 투자할 단지가 어디에 속하는지 보고 현재 시장에서 가격 조정 되는 단지들의 범위가 어디까지인지 알아야 함. 

-그래야 하락의 흐름이 오고 있는 가장 가성비 좋은 투자처를 찾을 수 있음.

-현 시장에서는 전세가 8억대 단지가 그 경계선에 있는 것으로 보임.(전세가 8억대면 매매가 14 16억대?)

-시세체크를 하고 현장의 분위기를 꼭 봐야함. 전임과 매임이 가장 정확.

#흐름을 읽은 후 투자는?

-하락흐름이 오고 있는 곳을 집중적으로 타겟해 적극적 협상하기

-좋은 투자 전 알아야 하는 2가지

→이 정도 단지는 얼마 하락했을 때 거래가 되었나(가격)

→매도자의 이유를 알 것(급매 조건)

-즉 현재 타겟단지의 적정 가격을 알고, 그 가격을 만드는 협상 능력이 필요하다.

-시장 흐름 파악 후 완연한 하락 흐름인 곳을 가면 매도자도 알고 있음.

-매도자가 심리적으로 빨리 팔아야 하는 것 아닌가, 하면 그것이 기회

-등기부 등본을 떼어보고 매수가격, 매도자의 상황(급전 필요/이사갈 집 정해진) 적극적으로 파악.

-아실 실거래 그래프만 보지 말아라. 컴퓨터 앞에만 있는 사이 현장에서 급매는 만들어지고 있다.

#시장은 반복된다

-23년초가 왔으면 좋겠다는 말 의미 없다

-똑같은 상황이 와도 행동으로 옮기려면 용기가 필요하다

-25년도는 서울 경기 역대급 적은 입주물량/인허가 물량도 감소

-매매거래 안되는데 공급이 줄어들면 전세가 상승 필연적

-이후는 알 수 있죠?(네)

-기회를 놓치면 하락의 기회가 없을 수 있음.

#결론

-부동산/투자에 대해 부정적인 말이 나올 때가 기회.

-투자를 해서 살아남고 스스로를 증명하세요.

-행동을 위해선 손품, 발품을 판 내가 본 가치를 믿어야 한다.

-단기간 가격 변화보다 가치를 믿고 투자해라.

깨

-강사와의 만남에서 튜터님을 뵙고 상당히 날카롭게 시장을 보신다 생각했는데, 너무 다 알려주셔서 놀랐다.

-지방에서 작게나마 상승 사이클을 경험하고 시장의 변화를 체감했던 것도 생각나고, 요즘 은근히 급지 간 가격이 비슷한 단지들이 보인다고 느꼈던 것도 생각이 났다. 

-지금 나에게 필요한 것은 현장이구나. 그리고 요즘 너무 가격에 의존했는데 가치로 줄세우기가 먼저다.

적

-타겟 단지에서 적정가격을 적극적으로 만들기, 매임할 때 일단 가격을 던져보자.

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