열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열중반 41기 2븐하게 독서하고 3십억 이루조 금룡이]

[게리롱 저환수원리 챌린지]

: 아무리 생각해도,

내 다리와 발이 정말 많은 힘을 내주고 있는 것 같다.

팔뚝에도 적어보았지만, 아니야, 아직 아픈 주물러줘야하는 내 발이 맞아

1강    투자의 본질

[투자]
- 싸게 사서, 비싸게 판다 (△)
- 가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서, 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다 (○)

2강

A. [저평가] 인지 저가치 인지 확인하라
- 전고점대비 20%하락 (X)
- [가치있는 것]을 가치보다 싸게 산다 (○)

- 아무거나 (갭투자)
- 가치있는 물건을 기왕이면 싸게 (가치투자)

3강

B. [환금성]
- 300세대/신축/대단지 만을 의미하는 것은 아니다. (△)
- 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것. (○)

1. 서울/수도권: 가급적 안 팔 것을 산다. (장기보유)
   지방: 팔 생각을 하고 산다. (단기보유 후 매도)
2. 투자범위(금액) + 매도계획(기간)을 설정하고 투자한다.

C. [수익성]
- 투자금을 최소화해서 수익(수익률)을 높인다. (△) -> 소액투자
- 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다. (○) -> 가치투자
수익성 = 수익+수익률

- 수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건을 산다.
- (무조건 적은 투자금X) 적당한 투자금으로 산다.
- 싼 구간에 산다.

D. [원금보존] 
- 전세가율이 높은 단지에 투자한다. (△)

• 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않지
• 단, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다
• 그러나, 가치가 있는 단지는 결국 제 가치를 찾아간다
• 그때까지 내 투자금을 [절대]잃지 않고 지킨다.
   

- 전세가율이 상승중인 단지에 투자 + '원금'을 [절대] 지킨다. (○)

-> 전세 상승분으로 투자금을 빠르게 회수 -> 재투자

[원금보존] 3가지 원칙

• 지금 전세가률이 적절한 수준인가?
• 수요가 많고, 가치가 있는 물건인가?
• 단기 입주물량(공급)이 적절한가?

주식처럼, 손절하면서 사고팔고하는게 아니라
- 싸게 샀다면, 잘 지켜서 수익을 내고
- 수익이 났을때 팔아서 그때 투자할 수 있는 더 가치 있는 물건에 투자하는 것.

E. [리스크]

- 잔금 리스크

- 역전세 리스크

리스크로 망하지 않는 방법

[매수]

→ 무리한 전세가를 고집하지 않는다.

→ 대출을 활용해 투자하지 않는다 (마통X)

[운용]

→ 전세 상승분으로 무리하게 재투자 금지

→ 감당 가능한 규모로 운용

리스크보다 기대수익이 더 크고, 감당가능하다면 투자한다.

4강

10억을 벌수 있는 실전투자 프로세스

• 일반 투자자의 프로세스

  - 정보수집 

  → 계약(매수)

   

• 실력있는 투자자의 프로세스

  - 정보수집 : 가치를 파악함 (아는 지역&단지) - 아파트의 가치(입지+상품성)를 제대로 알기 위해 임장/임보

  → 투자기준 : 투자기준을 충족한 투자후보 선정

  → 가격관찰 : 단지들의 가격을 계속 지켜봄

  → 계약(매수) : 마지막까지 깎아서 더 싸게

   

[정보수집]

• 가치판단 기준

  직장/교통/학군/환경/공급

  - 수도권: 교통

  - 지방: 학군/환경

   

• 임장하는 방법과 임장보고서

  - 지역조사/분임/단임/매임 별 Check 항목

  → 특히 매임때는 집안에서만 볼수 있는 것들을 봐야한다 (상태/내부구조/거주자 생활수준)

       년식/방향/가격 등은 밖에 나와서도 확인할수 있다.

  → 그날 본 단지 1등 → 그날의 1등까지 뽑아보기 (TIP. Best가 명확하지 않으면, Worst를 제거하는 순으로)

   

  - 임보 [종합의견] 필수 입력 항목

  - 이 단지의 가치: 사람들이 좋아하는 단지인지?

  - 그 이유: 좋은 이유와, 안 좋다면 그 역시 이유는 무엇인지?니다^^

5강

[투자기준]

• 투자의 원칙(저환수원리)을 충족하는 단지에 투자

  숫자나 공식에 얽매이지 말 것, 기준값은 시장상황에 따라 달라진다.

• 좋은 것을 사는게 투자를 잘한 것이 아니라,

  (조금 덜 좋아도) 가치대비 싸게 사는 것이 좋은 투자

   

• 저평가 판단방법

  (앞마당 및 다른지역 포함)

  - 같은 가격인데 더 좋은게 있나?

  - 비슷하게 좋은데 더 싼게 있나?

  - 비교대상이 많을 수록 유리함

  → 아는 앞마당이 많아야하는 이유

[가격관찰]

• 투자 후보 단지는 장바구니 → 계속 지켜보며 → 내가 살 수 있는 자강 좋은 물건을 고른다.

• 네이버부동산 관심단지 설정 + 시세트레킹

  - 시세트래킹 참조(게리롱) : https://cafe.naver.com/wecando7/9165829

  - 시세트래킹 확장판 : https://weolbu.com/community/1384251

   

[계약/매수]

• 단번에 계약하는 게 아닌 → 마지막까지 협상해서

• 가장 좋은 가격 or 조건으로 계약한다.

  - 최종 1순위(투자 후보 물건)가 결정되더라도, 한번 더 Check

  → 주변 부동산 전화돌리기 (없으면 직접 방문)

  - 1순위, 2순위 물건을 위 과정 동시에 진행 (게리롱 tip)

   

  - 내가 뽑은 1등보다 더 좋은 물건을 확인

  - 선택지가 많을 수록 협상에 유리

  => 내가 뽑았던 1등 보다 더 좋은 가격 or 조건인 물건에 최종 투자

=> 1호기, 투자를 실행할 것

6강

[첫 투자 후, 복기 및 다음 투자에 적용할 것]

•  게리롱님 1호기 예시를 통한 복기^^

23년 역전세 상황 역시, 실패사례가 아니라는 자신감

- [저/환/수/원/리]를 충분히 살폈고

- 본인의 앞마당과 비교했기 때문에

→잃지 않는 투자라는 확신

=> 이런 확신이 있어야, 보합구간(혹은 역전세)을 이겨내고 장기보유를 통한 수익을 실현할 수 있다.(BM point)

→ 내가 매도할 시기에도, 여전히 사람들이 사고싶어하는 단지인가..를 최종 점검 (최소 2년 뒤, 주변 입주/년식)

=> 투자금 자체에 너무 매몰되지 마라. 

가치가 더 좋은 단지를 살피고 조금 더 투자할 용기와 그를 뒷받침할 실력

• 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않지만, 전세가가 떨어지면 같이 떨어질 수 있다 (주의)
• 손실구간에 손절하지 않으면, 손실은 확정되지 않는다. (최종 결과는 팔 때 나온다) ← 감당가능한 리스크인가

[복기]

투자하고, 전세맞췄다고 끝나는게 아니다.

복기가 얼마나 중요한지를 명확하게 알려준 명강의 → 이 경험을 통해 이후, 더 좋은 투자를 이어나갈수 있음

1호기, 2호기 투자 후, 자본금이 떨어진 시점에는 퍼질것이 아니라,

객관적인 시선으로 복기를 하는 과정을 꼭 거쳐야 한다 ← 투자 시점에는 주관적이고 시야가 좁을 수 밖에 없다.

"실제 손실이 발생하지 않았더라도,

리스크가 존재했을 수 있다는 것을 아는 것이 중요하다"

(feat 투자에 대한 생각 - 하워드막스)

7강

순자산 = 자금 X 실력 X 운

• 자금 : 종자돈, 저축
• 실력 : 투자 실력 (=앞마당)
• 운 : 상승장 ← 내 통제 범위 외의 것

부자로 가는 길 = 내 상황을 정확하게 인식하고, 지금 해야 할 행동을 하는 것 (= 메타인지)

마치 내맘속에 들어와있는 듯한 게리롱 튜터님-ㅂ-

게리롱님 강의는 처음이지만, 소문이 자자한 이유가 있었군요!! 명.불.허.전

이번 강의 수강 후, 나에게 던지는 질문

: ‘금룡이’님, 너의 OneThing은 무엇인가요?

저의 OneThing은 제 아내와 딸입니다

몰입하되, 과몰입하지 않기

‘투자’라는 도미노는 조금 천천히 쌓으셔도 되요

하지만, 가족, 건강, 회사 라는..팽이는 쓰러지게 두시면 안되요

- 게리롱 -