투자공부인증
| 1. 칼럼 제목 | [미민] 칼럼/실전경험담 필사 #20. 최악의 타이밍에 전세를 뱄습니다 (+자산재배치 전세빼기팁) [자주가족] |
| 2. 링크 | |
| 3. 본 것 | |
| 핵심 | |
| 키워드 | 내용 |
| # 급격하게 바뀌는 투자시장 | 다른 동료들이 투자한 지역에 공급이 많아 역전세가 난다고 할 때, 제 실거주 자산재배치는 남의 일이라고 생각했습니다. 제 실거주 자산재배치는 남의 일이라고 생각했습니다. 인접 지역에 공급이 있기는 했지만 제 집보다 하위 생활권이었고, 제 생활권에서는 전세가 목표한 가격에 나가고 있었기 때문에 전혀 걱정하지 않았습니다. 그러나 22년 8월 이후 전세 시장이 이상해졌습니다. 집값의 하락과 더불어 금리가 점점 치솟으며, 매매가 전세로, 전세가 월세로 시장에 매물이 쌓이기 시작했습니다. 임대차법 적용 2년차, 전세가 폭등할거라는 세간의 예상과는 달리 폭등했던 매매/전세가가 제 자리를 찾듯이 20% 이상 빠지기 시작했습니다. 전세 손님은 오지 않았고 매주 전세가가 천만원씩 하락하는 신기한 경험을 했습니다. 목표 전세가보다 1억 이상 떨어졌고 심지어 세입자가 융자를 허용해줄테니 3천만원을 더 깎자고 제시하기도 했습니다. 부사님께서는 무조건 가격이 생명이고 인근 지역 신축의 전세가 싼데 여기를 그 가격에는 안들어온다고 하셨습니다. 나름 월부에서 1년 넘게 공부한 투자자인데 원칙과 기준을 상실하며 우왕좌왕하는 모습에 자괴감이 들었습니다. 가뜩이나 가족은 전월세로 가는 것을 꺼려하고, 차라리 전세가 안나가서 재배치를 못하는게 좋다고 했습니다. 변화가 필요했습니다. |
| # 전세 빼기 시나리오 | 기준과 원칙을 정하자 |
| 1. 남는 돈이 없더라도 자산재배치를 하자 | |
| 전세를 싸게 주고 반전세를 들어가면 남는 돈이 없는데 뭐하러 재배치를 하지? 라는 생각에 전세뺼 의욕이 생기지 않았습니다. 튜터님은 "전세금 0억은 일반 직장인의 몇년치 연봉과 같아요. 그것을 자주님이 담보대출로 깔고 앉느냐, 투자로 운용하느냐는 자본주의시장에서 큰 차이가 있어요." 라는 말씀을 해주셨습니다 | |
| 2. 융자를 남기지 말자. | |
| 세입자가 갑이 된 시장에서는 융자를 낀 매물은 아에 집을 보지 않거나 전세가가 깎이기 때문에 융자를 남겨서 분양권 잔금에 대비하겠다는 생각은 포기했씁니다. | |
| => 융자를 남기는 방법도 있구나 | |
| 3. 최대한 많은 부동산에 물건을 내놓자 | |
| 전세를 다 뿌려야지 하며 전임으로 시세도 알아보고 부동산 전세 뿌리기 양식도 주심 | |
| 어차피 전세를 더 낮추면 자산재배치가 불가능한 상황. 생활권이 괜찮고 주인용 인테리어가 되어 있으니 전세가를 낮추기 보다는 최대한 지역 전체에 제 매물을 알려서 적정 가격에 손님을 구하려고 함. | |
| 부사님이 바로 브리핑하실 수 있게 문구를 작성하고 인테리어 사진도 보냈습니다. | |
| 4. 시스템에어컨은 무조건 달아주자. | |
| 세입자가 요구하면 달아주는 시장 상황이 아니라 최대한 어필을 해서 적극적으로 전세손님 받아야 했음. | |
| # 시나리오 결과 | 평일에는 부동산을 방문 또는 전임을 통해 시시각각 바뀌는 전세 시장을 파악했고, 인근 아파트 중에서 내 매물의 순위를 지속적으로 파악했습니다. |
| 금요일이 되면 사전에 작성한 문구를 통해 지역 내 모든 부동산에 문자로 매물 홍보를 했고, 일요일이 지나면 방문한 손님과 문자에 응대한 부동산을 정리하며 다시 순위를 파악했습니다. | |
| 그러던 어느날 월요일 오전 서울에서 본인집을 전세주고 내려온 다자녀 부부가 제 집을 보고자 했다. 비번 알려주며 인테리어 마음에 들어 그 자리에서 계약의사를 내비쳤습니다. 주변 시세보다 높은 가격이었던 가격을 뒤늦게 남편이 가격을 2천만원 조정하고자 했고, 애초에 그 부분을 생각해서 가격을 조금 더 높게 내놨기 때문에 천만원 정도 절충한 가격에 계약을 했습니다. 잔근남 세입자의 세 아이를 위한 과자세트를 드리며, 가슴 졸이던 3개월의 전세 빼기가 종료되었습니다. | |
| # 느낀점 | 전세는 운도 있지만 내가 노력한만큼 확률을 올리는 것이라는 생각이 들었습니다. |
| 전임과 방문을 통해 내 매물의 경쟁력 파악하여 뇌피셜 아닌 적정시장 가격 조정하고, 집 청소 손님 맞을 준비 + 비번 알려주기, | |
| BM | |
| 1. 지역 내 모든 부동산에 문자로 매물 홍보까지 가능, 금요일 문자 후 반응 기록해서 트래킹하기 | |
| 2. 매물의 경쟁력 파악하여 적정시장 가격 조정하고 적극적으로 임하기 | |
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