[아이엠제이] 24.11.08 11월 월부 챌린지 2일차, 칼럼필사

[너바나] 부동산 투자는 세금이 너무 많지 않나요?

부동산 투자는 세금이 너무 많지 않나요?

재테크를 시작하는 사람들에게 가장 많이 듣는 질문 중에 하나가 세금부분이다. 그분들의 요지는 부동산은 세금이 많지 않느냐는 우려이다.

이렇게 많은 분들이 질문해온 요지는 ‘부동산은 세금이 너무 많다. 그러므로 투자처로는 별로이다.’

세금을 비교했을 때 다른 투자처가 낫다는 이야기 일 수도 있다. 부동산이 다른 투자처에 비해 세금이 많다는 이야기는 전적으로 동감한다. 하지만 이 이야기는 나무는 보고 숲은 보지 못한 것일 수 있다.

투자처별 세금

투자처별 세금은 다음과 같다.

적금,예금:이자소득세(15.4%) 금융소득 종합과세 (2천만원이상시)

펀드(주식형): 차익실현소득(비과세), 배당소득(15.4%), 금융소득 종합과세 (2천만원 이상시)

미국주식:22% (양도차익 250만원 초과분)

부동산:취등록세, 재산세, 양도소득세, 임대수입종합과세

채권:이자소득세(15.4%)금융소득 종합과세(2천만원이상시)

아래 표에서 볼 수 있듯이 당신이 가장 적은 세금을 내고자 한다면 선택해야할 투자처는 주식 또는 ETF이다. 하지만 우리가 유의해야할 점이 있다. 펀드 투자는 세금은 없지만 세금보다 높은 운용수수료,양도세등 비용 이 있다. 세금은 적지만 투자자입장에서는 세금보다 큰 비용을 투자기관에 납부해야한다. 그리고 적금,채권의 경우에 세금은 매도시 15.4%의 이자소득세가 적용된다. 이에 비해 부동산은 아파트 투자시 무주택자, 1주택자의 경우 취득세 1.1%, 재산세 0.25%(공시가격기준), 양도소득세(6%~38%)의 세금으로 납부할 수 있다. 양도소득세의 경우에도 1200만원이하의 수익이라면 양도소득세율이 6%이기 때문에 오히려 예금이나 채권의 이자소득세 15.4%보다 적다. (이 글 보는 분들이 무주택자, 1주택자라면 당장 큰 세금걱정을 할 필요는 없다.)

우리의 목표는 세금을 덜 내는 것인가?수익을 많이 얻는 것인가?

부동산의 세금은 취등록세, 재산세, 양도소득세로 이루어진다. 일단 종류별로 다양해서 다른 투자처에 비해 세금의 종류와 금액이 큰 것은 사실이다. 하지만 우리가 생각해봐야 할 부분은 투자에 대한 기대소득이다. 앞서 칼럼에서 말했듯이 1천만원을 투자했을 때, 예금은 세후 소득이 약 50~60만원, 펀드는 기대수익이 -500~500만원, 채권또한 1000만원으로 벌 수 있는 돈이 크지 않다. 하지만 부동산은 레버리지를 이용한다면 더 큰 수익을 얻을 수 있다.

부동산에 많은 종류의 세금이 부과되고, 많은 세금이 부과되더라도 부동산 투자가 매력적인 이유는 기대수익이 크기 때문이다. 레버리지를 통해서 적은 돈으로 매입하면 세금을 내고도 충분히 많은 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 작은 수익을 내고 작은 세금을 내는 것보다 큰 수익을 내고 그에 합당한 큰 세금을 내는것이 더 현명한 생각이다. 

단순히 세금에대한 두려움 때문에 부동산투자를 기피하는 것은 구더기 무서워 장 못담그는 것과 같은 행동이다. 우리가 투자를 하는 이유는 세금을 덜 내기 위해서가 아닌 수익을 많이 얻기 위해서이다.

만약 당신이 큰 부자를 꿈꾼다면 세금신고는 제대로 해야한다.

많은 투자자들이 주거용부동산을 임대주면서 세금 신고등을 전혀 하지 않는 경우를 많이 본다. 지금까지 관행이 그래왔기 때문에 그렇게 한다고 이야기한다. 과거의 이야기라면 부인할 수 없는 부분이다. 하지만 유의해야할 점이 있다. 오래전부터 국세청은 국토교통부에서 전입신고자료를 넘겨받고있다. 그동안 상가에 비해서 주택 임대차는 그 내용을 확인할 방법이 없었지만 이제는 아니다.국세청 전산에 주민번호만 넣으면 임차인들이 전입신고한 임대조건등이 모두 저장되어있는것이다.

의외로 많은 투자자들이 세금신고를 누락하다가 국세청에서 한번의 세무조사를 통해 세금 미납이 밝혀지고 큰 어려움을 겪는다. 그리고, 내 주변에도 종종 세무조사 받았다는 임대사업자들이 점점 늘어나고 있다. 세금이 무서운 것은 국세청이 세금을 대략적으로 소득을 추산하여 추징하면 그 입증책임이 납세자에게 있다는 점이다. 이 이야기는 세금신고를 정당하게 했더라도 증빙자료를 구비하지 않을 경우 세금을 더 납부할 수 있다는 점이다. 만약 부동산으로 큰 돈을 벌려고 한다면 평소에 증빙자료(세금계산서,카드매출전표등)을 꼼꼼히 챙기고, 반드시 세금신고는 정당하게 해야한다.

당신은 세금을 전혀 내고 싶지 않은가?그렇다면 당신의 소득 또한 전혀 늘지않을 것이다.

우리나라에서 가장 세금을 많이 내는 사람은 누구인가? 아무래도 기업으로는 삼성전자, 현대자동차 개인으로는 재벌총수들이 될 확률이 높다.

아무래도 소득이 변변치 않은 사람보다 부자들이 훨씬 더 많은 세금을 내고 있다. 여기서 가장 중요한 점은 누군가 세금을 낸다는 것은 그 만큼 수익이 있다는 점이다.또한 세금을 많이 내게 되었다면 그만큼 수익이 컸다는 이야기이다.

개인으로 봤을 때도 직장인이 연봉 3000만원일떄와 연봉 1억원이 되었을때 누가 더 세금을 많이 낼까? 다르게 질문하면 여러분은 연봉 3000만원의 직장인이 좋은가? 연봉 1억원의 직장인이 좋은가? 선택은 쉬울 것이다

이런 부분에서 세금에대해 너무 두려워할필요가 없다. 투자가가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 크다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 효과이다.

세금의 가장 기본적인 의미는 어떠한 사람 또는 기업이 수익을 얻었을 때, 그 수익을 국가에서 걷어서 더 힘든 사람 또는 공공서비스에 필요한 재원으로 쓴다는 개념이다. 그리고 세금을 많이 내는 사람은 그만큼 공공서비스 개선에 크게 기여한사람들이다.그 세금으로 인해 행정, 도올, 어려운 이웃에 대한 복지기금으로 쓰여진다. 세금을 많이 낸다는 것은 사회에 대한 기부이기도 하다. 몇년전 미국의 전설적 투자자 워런버핏이 세금을 올려달라고 이야기한 것도 이 맥락과 일치한다. 개인적으로도 소득이 늘어난 만큼 적정한 세금을 국가에 꼭 내야한다고 생각한다.

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