[란별] 매일매일 임보 결론내는 법
단지비교 case study
[BM Point]
STEP1.의문 가지기
-연식,세대수 비슷한 의문점 외 공통점이 많은 단지!
STEP2.의문 해결을 위한 데이터 찾기
-그래프 전 가치부터 생각해본다!!
STEP3. 검증을 통한 결론
-‘그래서, 어디부터 투자할건데?’
-단지의 위상을 살펴볼 때는 시세차익을 주로 살펴봅니다.
-전세 레버리지 투자,현금흐름을 얼마나 가져다 주는지도 참고.
-생각을 쌓아나가고 시장을 지켜보며 복기!
-차곡차곡 쌓아나가기!
-그래프를 붙이기 전에 꼭 스스로 생각해보기!
보통 임장지 1등 뽑기와
앞마당 1등 뽑기를 통해
이번달 최종 1등을 선정하게 되는데요,
저는 이 단지비교 루틴을
결론 파트를 좀 더 정교하게
만들어나가는데 활용하고 있습니다.
매물임장,시세트래킹을 통한
1등 뽑기 외에도 결론 부분을 풍성하게
만들어줄 3가지 단계는 아래와 같습니다.
STEP1.의문 가지기
STEP2.의문 해결을 위한 데이터 찾기
STEP3. 검증을 통한 결론
그럼 구체적인 예시와 함께 보도록 하겠습니다.
CASE 1.
작년에 앞마당을 만들면서
실제로 제가 임보에 넣었던 장표입니다.
포항을 처음 임장하던 장시
제가 가졌던 의문은,(STEP1)
‘포항을 꽉 잡고 있는 포스코 접근성이
가격에 얼마나 영향을 미칠까?’
였습니다.
이 의문을 해결하기 위해
연식이 좀 떨어지지만 접근성이 좋은 단지와
연식이 좀 더 좋지만 접근성이 아쉬운 단지를
가져와 비교를 해봅니다.(STEP2)
포항에 대해 간략하게 설명을 드리면,
포항은 아래와 같이 남구와 북구로 나뉘어져 있습니다.
효자웰빙타운SK뷰가 위치한 곳은
포항 내에서 압도적인 선호도를 가진
1등, 효자 생활권이고,
두산위브더 제니스는 북구 내에서
선호도가 좋은 준신축 단지입니다.
효자 생활권의 선호도는 직주근접만으로는
설명할 수 없는 다른 요소들이 있습니다.
추후 임장을 통해 찾아보시기 바랍니다.
(아직 포항이 앞마당이 아니신 분들을 위해
말을 아끼겠습니다.ㅎㅎ)
처음 분임을 할 당시엔 손품과 귀품이
부족했기에 제가 내린 의문점과 결론에는
허점이 있을 수 있고,
정답이라고도 볼 수 없습니다.
어떤 방식으로 의문을 풀어나가고
생각하고 결론을 내렸는지에 대해
참고해주시면 좋을 것 같습니다.
두 단지를 비교해 보니
처음엔 매매가가 비슷한 수준을 유지했지만,
2015년 전후로 하락기가 시작되면서
가격차이가 벌어집니다.
이에 제가 내린 가설과 결론은,
포스코 접근성이 떨어지고
입지가 좀 떨어지는 북구에서는
5년 이내의 신축을 우선순위로 봐야겠다.
였습니다(STEP3)
2015년은 두산위브더제니스가 입주한지
딱 5년이 되는 시점입니다.
최신축이라는 연식 메리트가 떨어지자
1등 입지 내 준구축 단지인
효자웰빙타운과 가격차이가
벌어지기 시작했기 때문에 위와 같은
결론을 내렸습니다.
재밌죠?ㅎㅎ
※해당 시점은(2015년 이후 약3-4년간)
포항의 하락기였기 때문에
입지가 더 좋은 효자웰빙타운이
하락폭도 더 작고, 더 빨리 회복되는 것 역시 확인해 볼 수 있습니다.
그럼 다음 케이스로 가보겠습니다.
CASE2.
이번에 제가 가진 궁금중은,
포항의 랜드마크 낀평형과
바로 옆에 위치한 상도코아루 전용84 중
어느 것을 우선적으로 봐야할까?
였습니다.(STEP1)
위 지도처럼 상도코아루 센트럴하임은
랜드마크 바로 옆에 붙은 신축 단지입니다.
으리으리한 포항자이에 비하면
조금은 초라해 보이기도 하는데요,
언뜻 보면 한 단지로 보이기도 합니다.ㅎㅎ
두 단지를 비교해 보니(STEP2)
시세차익과 현금흐름 모두
포항자이 낀평형이 좋았습니다.
그래서 제가 내린 결론은,
동일한 시점에 동일한 조건으로
투자할 수 있는 기회가 온다면,
상도코아루 전용 84보다
랜드마크인 포항자이의 낀평형을
우선적으로 보겠다,(STEP3)
였습니다.
*수익률은 투자금일 적게 들수록
높게 나오므로, 단지의 위상을 살펴볼 때는
시세차익을 주로 살펴봅니다.
우리가 하는 투자는
전세 레버리지 투자이기 때문에
현금흐름을 얼마나 가져다 주는지도
참고하는 편입니다.
CASE3.
이번엔 대구 북구입니다.
대구 북구의 1등 생활권은
대규모 택지로 굉장히 쾌적한 곳인데요,
유독 주상복합 단지들이 많은 곳이고,
주복에 대한 선호도도 높습니다.
북구의 랜드마크 역시 주복!
이곳을 임장하다 든 의문점은,
선호도 높은 주복단지와 일반 단지 중
어느걸 더 우선적으로 봐야할까?(STEP1)
였습니다.
의문점을 해결하기 위해
생활권 내에서 연식과 세대수가 비슷하고
선호도가 높은 두 단지를 가져왔습니다.
(STEP2)
침산푸르지오 1차는 주복단지로,
바로 옆에 이마트를 끼고 있고
초등학교가 가깝고 역 접근성도 좋습니다.
침산코오롱하늘채2단지 역시
바로 앞에 초등학교가 있으며,
선호도가 좋은 단지입니다.
두 단지를 비교해 보니
시세차익과 현금흐름 모두 코오롱하늘채의
성적이 좋았습니다.
따라서 제가 내린 결론은,
같은생활권 내 비슷한 선호도와
연식,조건이라면
주복 단지보다는 일반단지에
우선적으로 투자하겠다,
였습니다.(STEP3)
내가 결린 결론이 맞을 수도, 틀릴 수도 있습니다.
과거의 흐름이 앞으로도 지속될 것이라
장담할 수도 없습니다.
다만,스스로 생각해보고 결론을 내려보는
과정이 의미있다고 생각합니다.
이렇게 쌓아간 나만이 생각이
실제로 일치하는지 시장을 지켜보며
복기하다 보면 실력으로 돌아오지 않을까요?
차곡차곡 나만의 데이터를 쌓아나가시길 바랍니다:)
-주의사항-
※그래프를 붙이기 전에 꼭 스스로 생각해 보세요.
※그래프를 붙였을 때 선입견이 생기는 분들이라면
충분한 임장과 임보작성 후 해보시는 걸
추천드립니다.(꽉 채운 임보 5개 이상)
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