내마중 13기 88조 순수한수업

너나위님 강의

5년내에 꼭 이런 말을 스스로에게 하고 싶습니다.

내가 2024년 너나위님의 강의를 듣고 “실행”하기를 정말 잘했다…

다른 생각 하지 말고…지금 내가 할 수 있는 것에 집중해서 최선을 다하자..

1차시에서 중요한 것~

내집마련에서 중요한 것은 “시기”와 “범위”

지금은 시기가 좋으니, 내마기 7단계를 반추하여 “잘 골라사자”

제일 처음 할 일은 “예산 수립” → 예산에 맞는 지역 및 단지 여러 개 찾아 방문해보고 값어치 있고 환경 좋은 곳 선택

- 지금 집을 산다면 : 대도시 아파트 중, 예산 내에서, 이전 실거래 -15% 중, 조건 충족하는 가장 좋은 것

   당장 오르지 않더라도, 세일기간에 산 것이니 기다리자…

- 입지는 “교통”과 “환경”이 제일 중요, 그다음이 직장, 학군

   초등 1학년 학급 수 많은 곳을 찾는 것도 중요

- 앞으로 내가 임장다녀야 할 곳 : 수지/평촌/구리/광명 이상 (부동산지인 시구 시세)

   되도록 방3/신축/역세권/젊은 곳 (네이버 부동산 필터)

<내집마련을 위해 알아야 하는 지표>

매매추이

전세추이

PIR (Price to Income) 소득대비 집값 비율, 집값의 높고 낮음을 직접적으로 알 수 있음

       소득을 하나도 사용하지 않고 모았을때 얼마만에 집을 살 수 있는지 확인, 낮을 수록 저렴, 높을수록 비쌈

       PIR 10이면 가장 저렴하다고 보면 됨, 전세가율 57%보다 높으면 매수 심리가 낮다…이때가 투자할 시기

전세가율 : 의미가 점점 줄어듦

<정리>

부동산은 장기 우상향 중으로

1.매수할 경우 추가하락 있어도 당황해서 안됨(부동산 이해)

2.매수할 경우 추가하락 있어도 버틸 수 있는 수준의 대출(재정적 체력)

3.위 2가지 바탕으로 장기적 관점 매수에 좋은 시기(전고점 이하가 90%), 단 단지별 움직임이 매우 달라 주의 필요

2차시에서 중요한 것 : 했냐 안했냐가 제일 중요

내집 마련은 “한다”에 중점을 두고, 현재 시기는 좋으니…

시세표를 작성하고, 하루 한시간 이상 투자해서 내돈으로 살 수 있는 단지를 선택하고, 직접 가보기

거주보유 분리를 한다면 종자돈 파악이 우선

종자돈은 내가 보유한 현금과 거주하기 위한 보증금을 뺀 나머지가 종자돈이 됨

거주는 경기에 하더라도 서울집 보유하는 것이 장기적으로 유리

갈아타기 타이밍은 상급지와 하급지 가격이 붙어야 하는데, 이미 그런 시기는 지나감

급지와 연식과 수요에 대한 개념을 이해하고 상급지로 이동을 고려하며, 지금 상황은 고점 대비 10~15% 하락한 사람들이 몰리는 곳을 볼 것

3차시에서 중요한 것 : 표를 만들고, 필터로 아파트를 체크하고, 그리고 가보는 것

내집마련 레시피 : 리스트 만들고, 전수조사 하고, 내가 구입가능한 단지를 필터링 후 그 중 전고점 높은 아파트를 직접 가보기

<세끼고 살 수 있는 곳>

2급지 : 성동 광진 마포

3급지 : 강동 동작 영등포(신도림 포함)

4급지 : 강서 서대문 동대문 성북 관악 은평

5급지 : 노원 구로

-평형과 평 구분, 평형은 공급면적, 평은 전용면적

-전고점 : 21년 7월~9월 사이

4차시에서 중요한 것

전세가가 점점 오르는 중

현재 상황에서 최선의 선택 필요

‘02~’04 : 공급많음 전세하락

‘15~’16 : 공급적음 전세상승

‘17~’20 : 공급많음 전세하락

‘21~’22 : 공급많음 전세폭등  : 공식이 깨짐

‘23~’24 공급많음 전세폭락

20년 까지는 공식이 맞음, 21년부터는 공식이 깨짐, 이유는 금리 때문

2010년 전에는 전세대출 없음, 2010년부터 전세금 오르면서 전세대출 받기 시작

종잣돈별 거주보유분리 가능지역

종잣돈 3억 이상 - 서울 4급지 이상

종잣돈 2억 이상 - 서울 4,5급지/경기 상급지 신축

종잣돈 1억 이상 - 경기 1기 신도시 이상 지역

5차시…

지금 사는 지역 하나, 종잣돈+1억으로 가능한 지역 하나

매매할 수 있는 또는 5년내 매매하고 싶은 단지 5개 뽑기

1주차 강의 복습과 시세조사를 함께 시작하는 것으로

2주차 입지분석 10개단지 중 마음에 드는 2개단지 임장 후 돌아와서 느낀점 보완할 점 서로 알려주면서

3주차 매물임장 후 느낀 점 보완할 점을 서로 도움주기

지식과, 지혜와 정보를 그리고 당부를 해주시는 너나위님의 진심이 느껴지는 강의였습니다.

시간이 없다고 손놓고 날려버리는 시간이 없도록

조원분들과 도움 줄 수 있고 도움 받으며 성장하는 한달을 꼭 만들어 가겠습니다.