지방기초투자반 1강 강의 후기 [지방기초투자반 23기 51조 내가집을]

제주바다님의 장표를 보면 절대적인 수요가 큰 광역시는 장기적으로 우상향한다고 한다.

광역시의 가치에 대해서는 이해가 되고, 인정도 된다.

그런데 가치의 유효성에 대해서 아직 해결되지 않는 의문이 있다.

광역시 물건을 매수하고 얼마나 보유해도 되는지,

연식은 몇 년식까지 가능한지에 대한 모르겠다.

이렇게 생각하는 이유는 

광역시 내에서 선호가 있어 수요가 있는 곳들은 많지만

입지 독점성이 있다고 느껴지는 곳은 몇 개 없다고 생각한다.

제가 아는 곳 중에서 예시를 들면, 

부산 해운대구의 센텀이 있는 우동이나 

대구 수성구의 학군지인 범4만3을 제외하고는

장기적으로 또는 임대 사업자가 풀리면 등록할 정도로 

입지 독점성이 있다고는 여겨지지 않는다.

현재야 좋은 것과 나쁜 것이 혼재 되어 

좋은 것이 저평가 된 시장이기에 

좋은 것을 보면 되니 큰 문제가 되지 않는다.

앞으로 시장이 좋아지고 좋은 것과 나쁜 것이 명확하게 구분되는 시장이 오면

장기적인 우상향의 흐름을 탈 수 있는 단지의 마지노선이 어디인지 궁금하다.

그래도 힌트가 되는 제주바다 튜터님의 말씀이 있었다.

대전광역시에 94년식 100세대 아파트 보유하고 있다고 하셨다.

그 단지를 1억 매수했는데 대전의 매매가 오르다 보니

현재 1.8억으로 상승하였고, 조금 더 지난 다음에 판다고 하셨다.

나중에 파는 이유가 환급성이 좋지 않아서인지

가치 상승이 기대되어서 인지는 알 수 없다.

또, 어느 입지에 있는지는 단지인지 모르지만

단지 정보만 보면 연식도 90년대식이고, 

세대수도 100세대로 상품성이 굉장히 좋지 않아 보인다.

물론, 튜터 생활하기 전에 매수한 것이라

저환수원리에 맞춰 사시지 않았을 것이고,

튜터님 자산 상황상 보유를 하고 있더라도 

현금 유동성에 있어 문제가 되지 않을 것이다.

아무튼 저렇게 상품성이 좋지 않아 보이는 물건도

시세 차익을 가져가면서 매도도 가능한 거처럼 보이니,

내가 늘리고 있는 앞마당은 대전보다 인구수가 더 많은 대구와 부산이니

최소한 저환수원리에 맞으면, 잃지 않는 투자를 할 수 있을 듯하다.

아무튼 지방에서 소액 투자를 한 다음에

여러 개의 물건을 뭉쳐 서울로 갈아타기를 하려고 한다.

(시장이 투자 친화적으로 변해 서울에도 내 투자금으로 할 수 있는 기회가 온다면 지방만 고수하지는 않을 것이다.)

다주택자로 넘어가기 위해서 마음의 허들은 아무래도 세금이 아닐까 싶다.

투자금도 아쉬운데 10%에 가까운 취득세를 내면서 투자할 수 있을까?

(1호기도 없는 현시점에서는 양도세는 수익이 생겨야 내는 세금이니 기쁜 마음으로 낼 수 있을 듯하다. ㅋㅋㅋ)

그런데 한 장으로 정리하는 ‘다주택’ 투자라는 장표를 보면서 

지방에서 다주택자 포지션을 가지는 것에 대해서 확신이 생겼다.

투자하기 앞서 부동산 세금들을 걱정했다.

제주바다 튜터님의 강경한 어조와 자신감을 보면서

세금에 대해서 너무 걱정하지 않기로 했다.

“취득세를 내라! 양도세 비과세 못 받아도 된다! 일반 과세로 내라!"

"10억 정도는 종부세 크게 걱정할 필요가 없다!”

내가 지금껏 구더기 무서워서 장 못 담그는 상황이었음을 느꼈다.

튜터님이 현재 할 수 있는 투자를 하라고 했듯이 지방에 우선 투자를 하려고 한다. 

갈아타기가 생각보다 쉽지 않아 지방 매물을 서울 매물로 바꾸는 것이

나이스하게 흘러가지 않을 듯하여 신경이 쓰이지만 어쩌겠는가?

완벽한 기회를 잡으려다 어떠한 기회도 잡지 못하는 것만큼 멍청한 짓은 없다.

지금 마음으로 서울에 바로 투자하지 못하는 것이

길을 돌아서 간다라는 기분이 들 때도 있다.

그렇지만 최대한 그렇게 생각하지 않으려고 한다. 

그 이유는 지금 하는 공부와 투자가

서울에 투자하는 것과 완전히 무관한 것이 아니기 때문이다.

서울 투자는 지방 투자에 비해서 비교적 손품으로 해결할 수 있는 부분이 많다고 하셨다.

지방 같은 경우 데이터 기반 위에 직감이나 선호를 알아야 하는데

서울은 보다 데이터에 치우친 투자가 가능하다고 이해했다.

그렇기에 서울 가치 판단 난이도는 지방보다 낮다고 느껴진다.

지방에서 다주택 투자를 통해서 안목과 경험을 쌓고, 

시세 차익과 적정 싸이클을 기다릴 수 있는 인내심만 있다면

서울 갈아타기를 성공적으로 잘할 수 있겠다는 확신이 든다.