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안녕하세요
금요일의 센쓰입니다 : )
지방을 볼 때 수도권과 일부 다르게 기준을 가져가는 것은 대체로 잘 알고 있는 부분이나
이를 단편적으로 바라보면서 헷갈려 하시는 부분들이 있는 것 같습니다.
지방 투자는 반드시 이렇게 봐야한다라고 오해하고 있고 또 많이 물어보시기도 하는
흔히 잘못 알고 있는 상식 TOP3를 뽑아봤습니다.
지방투자는 무조건 신축이다.
잘못 알고 있는 상식1
투자 초반 강의를 이제 막 듣고 오시는 분들이 가장 많이 질문하시는 부분입니다.
지방에서는 신축이 우선시된다고 들은 것 같은데 임장을 하다 보면 구축이 신축보다 더 비싼 경우를
발견하게 된다는 것입니다.
신축은 사람들이 선호하는 새 건물이라는 장점이 있지만 우리는 건물이 위치한 땅에 주목할 필요가 있습니다.
도시의 면적도 크고, 인구도 많은 광역시는 그 안에서 분명한 입지를 가지고 선호도 및 가격에 반영되곤 합니다.
따라서 입지가 신축보다 우선시 되는 가치를 가질수도 있습니다.
대구광역시를 예로 들어 보면,
학군이라는 큰 특징과 입지를 가지는 범어동의 구축은 외곽의 신축과 가격차이가 4배 가까이 날 정도로
큰 차이를 보이기도 합니다.
광역시에 비해 중소도시와 같이 상대적으로 면적이 작고 뚜렷한 입지가 없는 경우에는 신축이 곧 입지가 되는 지역들이 있습니다. 천안의 신불당이 입주하고 자리잡은 것처럼 압도적으로 깨끗한 환경 + 신규 택지가 새로 조성되면 메인 입지가 옮겨 가기도 합니다.
물론 브랜드, 세대수, 신구 택지 규모 등 신축이라고 할지라도 조건이 다양하고 중소도시라고 할지라도
입지가 완전 없는 것은 아닙니다.
그래서 단순히 중소도시 신축 = 입지 라고 주장하기 보다는 건물이 있는 땅의 위치와 가치에 대해서
생각해보면서 다각적인 접근이 필요합니다.
지방에서 교통은 의미가 없다.
잘못 알고 있는 상식2
지역 끝에서 끝까지 30분 내외로 갈 수 있는 규모가 크지 않은 중소도시에서는 상대적으로 교통의 중요도가 낮을 수 있습니다. 그러나 시 내에서의 이동 외에 인근 도시 혹은 산업단지로 출퇴근을 하는 경우 위치에 따라 교통의 의미가 중요해질 수 있습니다.
지리적으로 위 아래로 나뉘어 있는 김해를 예로 들어보면,
아래 장유-율하 쪽은 창원과 가깝고, 이동이 원활하게 이뤄지고 있습니다.
위의 삼계-내외 쪽은 부산과 가깝고 특히나 경전철이 연결되어 있어 부산과의 이동이 원활하게 이뤄지는 편입니다. 지역 내에서는 30분이면 왔다갔다 할 수 있지만, 출근을 위해 부산 혹은 창원으로 이동하기엔 각각 생활권의 위치와 교통 여건이 달라서 교통이 의미가 없는 것이 아니게 됩니다.
좀 더 규모가 크고 인구가 많은 광역시는 차로 이동하기엔 지리적으로 멀기도 하고 막히기도 해서 상대적으로 교통이 중요한 편입니다. 그리고 울산을 제외한 나머지 광역시는 수도권처럼 지하철이 있죠.
부산 지하철은 수도권 지하철 포함해서도 일부 역사들의 경우 순위권 안에 들어갈만큼 이용자가 많으 지역입니다. 이에 위치에 따라 역세권 단지가 꽤나 선호되는 경우도 있습니다.
따라서 단순히 지방은 교통이 의미가 없다! 가 아닌 지역, 위치, 직장 등 각각 특징에 다라
중요도가 다를 수 있음을 알고 접근해야겠습니다.
50만 이하 소도시는 투자하면 안된다.
잘못 알고 있는 상식 3
지방자치법상 대도시로 구분되는 50만 이상의 인구를 가진 도시를 구별로 구분하면 총 60여개의 구가 있습니다. 이 60여개의 구 만으로도 투자할 곳이 많이 있어왔기에 상대적으로 50만 이하 소도시들은 우선순위에서 밀리곤 했는데요.
이러한 부분에서 비롯되어 소도시는 투자하면 안된다라는 잘못된 인식을 가지고 있는 경우가 종종 있습니다.
위의 그래프는 적게는 4억 많게는 7억
각 소도시에서 최고가를 찍었던 단지들입니다.
상승 흐름이 다르거나 상승폭이 다를 뿐,
지난 상승장에서 모두 꽤나 상승을 한 모습을 볼 수 있습니다.
그러나 지금 20여년간, 인구 10~20만 소도시 중 서산 당진 등 일부를 제외하고
대부분 더 작은 소도시로 전락하고 있는 것은 현실입니다.
그렇기에 지방 소도시 중에서도 핵심 지역을 찾기 위해선 지역 내 총생산, 인구수 증감, 특성 등을 더 면밀히 봐야합니다. 무조건 소도시는 안돼!라는 접근보다는 모든 가능성을 열어두고 소도시 중에서도 핵심 지역과 단지들, 특성이 있고 발전 가능성이 있는 곳들을 자세히 살펴보면서 접근해볼 필요는 있습니다.
결국 투자순위에서 항상 밀릴수는 있어도 가능성을 넓게 다양하게 보는 것이 지방을 바라보는 시야를 더 넓게 만들어 줍니다.
지금까지 알아본 잘못된 상식 3가지를 통해 드리고 싶은 말은 다음과 같습니다..
지방이기에 ‘~는 안돼’, ‘~까지만 봐야지’와 같은 생각들을 가지는 것은
스스로 벽을 치는 것과 같습니다.
그리고 그런 벽들로 인해 넓은 시야와 기회들을 애초에 차단당할 수 있습니다.
저는 지금까지 투자를 해 오면서 제 안에 있는 수 많은 벽을 부숴왔습니다.
처음부터 한계를 두지 않고 직접 보고 듣고 경험하면서 판단해도 늦지 않습니다.
(투자는 항상 신중해야 합니다)
내 안에 한계에 스스로 가두는 사람보다는 열린 마음으로 넓게 보고 스스로 옳고 그름을 판단할 줄 아는 투자자로 성장하길 응원하겠습니다.
감사합니다.
편견은 당신의 눈과 귀를 모두 막아 보지도 듣지도 못하게 한다.
-하버드 100년 전통 말학 수업 중
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마이로드 : 일주일의 첫 날 입니다. 저는 주말 임장하고 월요일이 제일 피곤하더라구요! 피곤하실 수 있는 월요일에도 차근차근 쌓으시는 습관 대단하십니다❤
아임래디 : 엇...상식에 어긋났었네요 ㅎㅎㅎㅎ 지방 소도시에 살면서 당연히 신축신축을 외치고 있었는데~~~ 교통도..어차피 자차이용하니~~ 모든 시선을 저에게 집중해서 수요를 한정지었던 것 같습니다. 이렇게 시야가 차단되고 기회조차 차단하고 있었다니~~~~~ 좋은 컬럼 필사해서 공유주셔서 감사합니다. 소현님^^