[저스뚜잇] 월부챌린지 149회 진행중 : 11월 9일차

#실전 경험담 필사 ‘대출 규제 있다고 투자 못하나요? 현재 전세 대출 상황을 은행 별로 알아봤습니다-용미27님’

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-2024년 11월 현재도 전세 레버리지 투자는 가능합니다

->오늘도, 소유권 이전 조건부 전세 자금 대출은 가능합니다!

1.How To?

-시중의 6개 은행을 직접 방문하여 '예비 세입자 컨셉'으로 전세자금대출 상담을 받아 봤다. 

->상담 상황, 24년 2월 잔금으로 전세 물건을 찾는 중인데 전세금 7억으로 내가 잔금하는 날 집주인이 바뀌는 상황! 전세 자금 대출 실행 가능한가요?

1)KB국민은행

-조건부 전세 자금 대출(소유권 이전 부 전세 자금 대출)은 현재 불가

->계약 당시 등기부 상 소유주와 잔금 시 소유주 일치 여부 확인 후에 대출 실행(3개월 후 등기부등본 상 소유주 일치 여부 재 확인)

>용미님 생각

->계약금 넣고, 중도금을 전세 잔금까지 하고 500만 원에서 천 만원 정도 남겼다가 세입자 맞추고 3개월 후에 마지막 잔금 치르고 소유권 넘겨 오면 가능하지 않을까?

→단점, 매도인과 매수인 모두 불안한 방법

<순서>

1.매매 계약

2.전세 계약 및 잔금

3.3개월 후 매매 잔금

2)우리은행

-전세 계약 시와 대출 실행 시 등기부등본 상의 소유주가 동일해야 함(6개월 사후 관리 함, 등기부등본 확인 업체가 별도로 존재)

->HUG 이용한 상품의 경우 소유주 변동이 확인되니 매매 계약서를 제출하라는 내용 증명 보냄

->매매 계약서 확인 시 계약서 작성 일자가 전세 계약 잔금 보다 선행이면 전세 자금 대출을 상환해야 함

+지점 별로 대출 월 한도가 생김

+매월 1일에 대출 신청 하는 것이 좋음

>용미님 생각

->전세 잔금이 완료된 이후에 매매 계약서 작성하고 잔금 치러야 함

<방법>

1.전세 계약이 진행 중인 물건, 혹은 전세 계약을 바로 할 수 있는 물건을 찾는다.

2.해당 전세 계약 잔금이 완료된 후 매매 계약서 작성하고 잔금 치르면 조건부 대출 이상 없다.

<순서>

1.전세 계약

2.전세 잔금

3.매매 계약

4.매매 잔금

3)신한은행

-1주택자는 어떤 경우에도 전세 자금 대출 안 나옴

->무주택자는 버팀목 전세 자금 대출은 조건부 대출 가능 (단, 버팀목 전세 자금 대출은 개인 소득과 주택 가격에 따라 제한이 있을 수 있음)

-전세 금액 7억은 버팀목 전세 자금 대출 불가능

->은행 대출만 가능하지만 소유권 이전 이슈가 있는 물건은 전세 자금 대출 안 나옴

-단, 대출 실행은 전세 계약서 작성 일이 아니라 심사일 기준!

>용미님 생각

->세입자의 조건에 따라서 대출 가능하다.

->2025년 1월부 조건부 대출 규제 완화 확인이 필요하다.

4)하나은행

-조건부 전세 자금 대출 가능

->HUG, 주택금융공사 상품, 서울보증보험 상품 세 가지

-HUG: 금액 한도 4억 이내

-주택금융공사: 90%까지 가능 (한도 4.4억)

-서울보증보험: 한도 5억

->가장 금리가 적은 상품은 주택금융공사 상품으로 최저 4.6%부터 시작한다.

>용미님 생각

->현재 투자한다면 전세 자금 대출은 하나 은행에서 실행 가능하다!

5)농협

->소유자 변경 건의 전세 자금 대출 불가능

-선순위 담보 있는 전세 자금 대출 불가능

-현재 임차인이 있는 융자 없는 물건에 임차인 퇴거하고 내가 임차로 들어가는 조건은 대출 가능

>용미님 생각

->농협은 전세 자금 대출 일으키기 까다롭다.

6)SC제일은행

->모든 조건부 전세 자금 대출 가능

-대출의 금액 및 금리는 본인의 소득 증빙과 기대출보유 여부에 따라 다름

-소유권 이전 조건부 대출은 기존 집주인(매도자)의 소유 기간이 6개월 이상이면 문제 없음

2.결론

-현재 조건부 전세 자금 대출을 받아 주는 은행은

1)신한은행(버팀목 대출 만)

2)하나은행

3)SC제일은행

->전세 잔금으로 매매 소유권 이전하는 투자 방법 여전히 가능하다.

다만, 시장 상황에 따라 리스크가 있다고 생각한다면

4)매도인과 협의로 전세 세팅 금액 만큼을 남기고, 현재 매도인과 주전세를 동시에 진행하여 소유권을 먼저 받아온 후에 전세 세팅 진행하면 이상 무!

(전세 자금 대출은 전세 계약 시와 대출 실행 시 등기부등본 상의 소유자가 동일한 지를 보는 것이므로, 등기를 먼저 내가 가져온 후에 전세 계약서 작성하는 것은 조건부 전세 자금 대출 규제와 무관함)

5)매도인과 전세 계약을 먼저 하고 전세 자금까지 받은 뒤 매매 계약과 잔금을 동시에 진행!

(전세입자가 대기 중인 상황에서만 가능함)

6)제일 쉬운 방법은 세 낀 물건 매수하기!

3.난이도 별 전세 레버리지 투자 방법 다시 정리

1)세 낀 물건 찾기

2)매도자와 주전세 계약으로 등기 먼저 받아온 후에 전세 세팅하기

3)전형적인 전세금으로 잔금 치르는 방법

-가능한 은행: 하나은행, SC제일은행, 신한은행(개인에 따라 다름)

4)전세 먼저 붙여서 전세 잔금 치르고, 매매 계약과 매매 잔금을 동시에 진행하기

4.어떻게 하면 이 시장 안에서 내가 투자할 수 있을까?

-'전세 자금 대출 안 되니까 투자 못해' 가 아니라, 어떻게 하면 투자할 수 있을까 방법을 찾아 보면 반드시 길은 있다.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️