안녕하세요. 반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
앞선 글을 통해서 2호기에 대한 매수 결정까지의 마인드적 부분과 매매 과정 중 느낀 현장의 중요성에 대해서 이야기를 적어보았습니다.
하지만 매수의 기쁨도 아주 잠시…
매수가 가장 ㅅ ㅟㅂ다고 했던가요…?
매수가 투자의 시작이라고 했던가요…?
2호기와 동시에 갑작스레 찾아온 정부 주도의 전세 대출 규제…!!
거기에 더해 8월 휴가철과 9월 중순의 애매한 추석 연휴로 세입자분들의 발길이 뚝 끊김까지,
갭투자자 대출 규제 속에서 전세를 세팅해가며 느꼈던 감정과 방법을 찾아간 과정까지 꼼꼼히 복기해보도록 하겠습니다.
"갑작스레 찾아온 규제 정책들
앞으로 활활타오를 것만 같았던 수도권 시장에서 갑작스레 찾아온 정부의 규제와 그에 대한 분위기 반전,
2호기 물건의 매매를 결정하고 기뻐하고 있던 순간도 아주 잠시,
음…? 이게 무슨말이지? 갭투자자 대출 중단?
음…? 이거 나 보라고 적어놓은 말인 것 같은데?
급상승의 주범으로 투자자를 지목하며 전세대출규제를 진행한다는 이야기가 매일 아침 tv에서, 기사에서, 카톡방에서 주변에서 들려오기 시작합니다.
처음 이런 규제 정책들을 마주했을 땐, 크게 두렵다는 생각이 들지는 않았습니다.
일시적인 현상이라고 생각을 했고, 나는 기준에 맞춰 매매를 결정했기에 전혀 타격 없다는 감정이었습니다.
하지만, 좀 더 구체적으로 알아 볼 수 록 갑작스런 규제 정책에 적응하지 못한 현장 담당자 분들의 의견도 가지 각색,
매일매일 바뀌는 은행들의 대응 방향은 기사로 전해 듣는 것이 더 빠를 정도에 알아보면 알아볼 수록 정리가 된다기 보단 오히려 더 애매 모호해지는 것 같았기에 서서히 불안한 감정이 올라오기 시작합니다…
왜 나에게만? 왜 딱 내가 사자마자? 하필 코칭도 없어졌을 때?
마음적으로 힘들어 하던 것도 잠시.,.. 이 때 주변의 도움을 여쭈어 보았을 때,
가장 정신이 번쩍 들게 해주었던 한 마디는
“적투님! 정신 똑바로 차리고 상황 해결 할 사람은 본인임을 잊으면 안돼요! ceo, 사장 마인드 확실하게 탑재 해야만 해요!"
글로는 무덤덤하게 적기는 하지만, 마음적으로 힘든 상황 속에서 ceo 마인드를 먹는 것이 참 어려웠습니다.
이 때, 중심을 단단히 잡고 정신을 부여잡는데 큰 힘이 되주었던 책의 구절을 한번 가지고 와보았습니다.
“모든 사건에 대한 책임이 나에게 있는 것은 아니지만 그 사건을 어떻게 해석하고 대응하느냐에 대해서는 항상 책임이 있다.”
“해결책은 외부에서 오는 것이 아니라, 내부에서 나온다. 우리는 자신의 개인적 세계 안에서 일어나는 모든 일에 대해 책임을 질 수 있어야 한다.”
-by 보도섀퍼 돈-
BM포인트
급격한 상승에는 정책이 따라오기 마련이다.
규제가 본질은 아니지 분위기 바꿀 수 있다.
나는 철저히 기준을 지킨 투자를 했는가?
감정이 흔들릴 수 있음을 인정해야 한다.
은행 담당자도 사람이다.
지겆버 각 은행별, 여러 지점 전화 해본 것,
상황탓하지말자. CEO 마인드 항상 필요하다.
대출규제에 대한 대응
대출 규제의 상황을 이해하고 은행들의 대응을 따라가더라도 이러한 규제들에 어떻게 대응해야 할지, 처음 상황을 마주했을 때는 막막했다..라는 말이 감정을 가장 잘 표현해주는 것 같습니다.
정말로 이 문제를 풀 수 있는 방법이 없는걸까?
저를 힘들게 했던 건 딱 한 문장이었습니다.
조건부 전세대출이 특정 은행에서 실행되지 않는다.
이 문장을 바라보면서 곰곰히 생각해 보았을 때
“조건부, 전세대출, 특정은행”
의 단어들이 눈에 띄기 시작합니다.
결국 문제가 되는 한 문장은 이런 조건들에 부합하는 건데… 그렇다면… 부합하지 않는 방법들을 고민해보면 대응할 수 있는 방안들이 보이지 않을까?
문제가 되는 부분이 무엇인지에 대해 다시 한 번 뜯고 뜯어서 생각을 해보았습니다.
(1)전세대출
이 모든 규제의 가정은 전세대출이 전제인데, 그렇다면 전세 대출을 받지 않는 상황이라면?
그런 경우가 사실 많지는 않겠지만, 현금으로 들어오시는 세입자가 있다면?
이런 경우의 세입자분이 있으실 경우에는 조금 더 전세가를 낮추어서라도 규제 속에서 적ㄱ극적으로 전세 세팅을 진행해보아야겠다는 생각이 들었습니다.
대응 : 현금 손님의 경우 전세가 낮출 수 있음 전달
(2) 특정은행
현재 규제가 나오기는 했지만 시중은행, 2금융권, 인터넷 은행 등등
모든 은행들이 전세 대출 규제를 적극적을 ㅗ진행하고 제한을 걸고 있는 것은 아닌 것 같은데>?
그렇다면 세입자분이 원하는 이자 수준이면서 현재 대출 진행이 가능한 은행들은 어디인가?
대출상담사, 은행 담당 직원들께 여줘보면서 대출이 가능한 은행들을 미리 정리해두었습니다.
대응 ; 매일매일 대출이 가능한 은행 상황 점검
(3) 조건부인 상황
조건부 상황은 매매와 전세 잔금이 동시에 진행되는 상황을 말하는 것인데, 일반적으로 동시에 진행되기는 하지만 동시에 진행이 안되는 상황을 잘 정리하여서 만들 수 있지 않을까?
3-1) 전세-매매
매도인이 신규 임차인과 전세 계약을 진행한 후 매수인이 이를 승꼐하는 조건으로 투자를 진행하게 되는 경우가 있을 수 있고,
3-2)매매- 전세
매도인이 주인 전세의 형태로 내려앉고 매수인이 다시 전세를 세팅하는 경우도 있을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
대응 ㅣ 매도자 상황 협조 사장님을 통해서 요ㅕ청
BM포인트
어떻게 하지? HOW, HOW! 계속 고민해보기
규제에 대응하기 위한 구체적 방안 찾기
그에 따른 액션플랜을 구체적으로 짰음.
매도자 상황 설득을 사장님에게 너무 의존했음.
상황 협조 요청 위해 내가 해줄 수 있는 점 고민
사장님과의 관계 정리
규제 상황과 대응법을 이해하고 현재 시장의 분위기에 적응한, 가장 현실적인 문제가 발생합ㄴ.다.
7월 말 매수 후 전세 물건 내놓았지만 기대했던 것에 대비하여 문의가 적었는데요,
8월 휴가철, 9월 중순 애매하게 걸친 추석, 생각보다 손님들이 뚝 끊기며,
정책 대응 방법들에 대해 고민하고 대응하는 법을 찾았던 것이 무색할 만큼 현장에서는 손님들이 보이지를 않습니다.
대응법을 적응하려고 해도 손님이 보이질 않으니..ㅎㅎ
이때 좀 더 본격적으로 전세 물건을 뿌리기 위해 행동에 나서려 생각하며 사장님과 불편한 전화를 오갔는데요..
(쩍)
"사장님~ 잔금날짜가 다가오고 손님들 문의가 많지 않은 것 같아서 아내가 많이 불안해 하더라구요…
혹시, 주변 부동산에 조금만 더 물건 내놓아도 괜찮을까요?"
(부사님)
“사장님~ 지금 월세입자분 거주 중인데 거기 보증금이 작아서 부담이 없고 전세까지는 더 협조해주시지 않으려고 하시는데 내가 적극적으로 설득해서 보여죽 ㅗ있는거야. 다른 부동산에서 손님 데려오면 도와줄 수가 없어”:
매수 당시에는 세입자 분이 물건을 잘 보여주시기에 전세 세팅에 큰 문제가 없을 거라고 잘 설득하셨지만
다른 곳에 물건을 더 ㅈ내놓는다는 소식에 저를 향해 그 카드를 무기로 사용하시는 모습에 처음부터 상황이 조금 꼬여있엇구나 생각이 강하게 들엇스빈다.
처음 물건을 보여준 A사장님의 가격 조율 거절
물건지 B사장님을 찾아 매매 가격 조율은 성공
B와 A사장님 사이의 관계로 매매거래 A에게 양보
기존 사장님과의 관계를 걱정하시며 저의 등을 A사장님께로 떠밀어 주셨던 B사장니므이 호의라고 생각했던 것이 돌아보니 그때부터 관계가 꼬ㅓ인 것 같습니다.
사실 상 저에게 실질적 도움이 되는 모든 일을 처리해주신 분은 B사장님,
매매 협상을 적극적으로 진행해 주셨고, 대출 규제를 위해 매도자 협조를 요청해 주셨고, 기존 세입자분을 설득하여 물건을 보여주셨고,
하지만 저에게 매매 복비를 받지 못하시고 전세 복비를 생각하셨지면 그 또한 받지 못하게 되는 상황을 제가 제안하니
한없이 저의 편일 것만 같던 사장님이 한 순간에 등을 돌리시는 모습을 보게 됩니다.
하지만 사장님의 원씽인 ‘복비’에서 제가 등을 먼저 돌리는 모습을 보였기에 어떻게 보면 당연한 반응이었던 것 같아요.
이러한 복비가 엮여있는 상황에서 제가 제안할 수 있는부분은 새로운 부동산에서 손님을 데려오더라도 B사장님께는 세입자분 소통 ㅏㅇ구와 앞서 도와주셨던 것들에 대한 레버리지의 의미로 복비를 더 챙겨드리는 것이 가장 확실한 방법이라고 생각되었습니다.
BM포인트
사장님과으 꼬인 관계 풀기 위해 적극적 노력
사장님의 입장에서 가장 중요한 것은 복비임
복비 추가 고려 투자 기준에 부합하는지 곰니
복비 아니라 전세가 낮추는 것도 가능했을 듯?
월세입자 번호 얻어 적극적 대응 해보았어야 함.
경쟁 매물 정확한 상황 파악
수도권은 가격 욕심을 내려놓으면 충분히 맞출 수 있다고는 하지만,
손님들이 물건을 보러 돌지 않으니 가격의 문제인 것인지, 혹은 다른 문제가 있는 것인지
정확한 파악이 되지 않았습니다.
사장님들께 실제 생각하는 전세가의 범위가 더 낮음을 인지시켜드리고 손님이 붙으면 바로 연락을 달라고도 하였지만 물건을 보러 오시는 분들이 없기에 무작정 호가를 낮추는 것이 의미가 없는 행동이지 않을까
고민도 해보았던 것 같습니다.
또한, 비슷한 조건의 경쟁매물이 다른 단지도 아닌, 같은 단지에 있었기에 가격경쟁이 붙을 것을 고려하여 바로 전세 호가를 내리지 못했습니ㅏㄷ.
전세입자 컨셉 전화를 통해 경쟁물건의 상황을 파악해 보았을 땐 신규투자자물건이 아니라 기존 물건이라 전세 대출 규제도 안걸려 제 물건보다 우선 순위가 높다고 정리하였습니다.
하지만 퇴근 후 방문한 현장 부동산에서 정말 우연찮게 경쟁매물과 관련된 분을 사무실에서 마주할 수 있었습니다.
(쩍)
사장님~ 방금 나가신 분이 제 경쟁매물 임대인 분이셔요?/
(부사님)
아니야~ 저 분은 세입자 분이신데 본인이 가실 집을 임차 기간이 끝나기 전에 같은 단지에서 미리 사버리셔서, 그 자리르 매꿔줄 분을 찾고 있으시다네,
(쩍)
네? 임대인 분이 아니라 임차인분이 직접 새로운 임차인 분을 찾으시는 거에요?
(부사님)
그렇다고 하더라고~ 그래서 날짜도 고정이고 가격도 임대인이 협조를 안해줘서 더 이상 내릴 수가 없다고 하더라고~
임차인 컨셉으로는 파악할 수 없는 현장에서의 생생한 소식을 통해서 가격 경쟁이 붙을 수 없다는 것을 빠르게 인지하며 그 자리에서 바로 호가를 낮춰 달라고 요청했습니다. 역시나 경쟁 매물은 따라오지 못하고 상위급지 매물 중 싼 것들이 빠지는 것을 보고 연휴가 끝나고 손님들이 돌기 시작한다는 느낌을 받으며 수리 협의도 가능하니 적극적으로 홍보해주시길 요청드렸습니다.
정말 다행히도, 걱정했던 최악의 상황들은 모두 피해가주시는 신규 세입자분을 만나는 행운을 가지고 전세 세팅의 과정을 잘 마무리 할 수 있엇습니다.
하지만, 한 가지 복기해볼 점으로 제가 생각한 주변 상위, 하위단지가 아닌 완전히 다른 생활권에서 오셨다는 세입자분 단순 생활권 내에서의 선호도만을 파악하고 전세 후보자로 볼 것들이 아니라
실제 해당 단지를 찾는 수요층들이 현재 어디에서 이사를 오실지를 깊게 고민해보고 전세를 내놓아야겠다는 것을 마지막으로 복기해 볼 수 있었습니다.
BM포인트
임차인 컨셉 경쟁물건 정확한 정보 파악 한계
상위/비슷/하위 단지 대한 전세 매물 꼼꼼 파악
내 물건은 여기에서 몇 등?
1등 물건은 가격 내리기, 상태 수리, 상황 조율
실제 전세 세팅에서 가장 중요한 것은 가격임.
생활권 상/하위 뿐 아니라 실거주자 수요 고려
수도권 투자 이후,
갑작스런 정부의 대출 규제 속에서 마인드를 중심을 부여잡고
대처할 수있는 방안들을 고민해보고 꼬여있는 상황들을 하나씩 하나씩 풀어가는 과정을 거치며
조금은 더 단단한 투자자가 되어가는 과정에 있다고 느꼈습니다.
저와 비슷한 어려움을 겪고있을 동료분들, 혼란스러워하고 있을 분들에게 있어 제 경험이 미약하게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
투자에 정말 많은 도움을 주신 멘토님, 튜터님, 선배님들, 동료분들 그리고 항상 저를 응원해주는 아내에게 큰 감사의 인사를 드립니다!
긴 글 읽어주셔셔 감사합니다!
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