투자공부인증
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[버즈으] 칼럼필사 #8

[란별] 광역시vs중소도시, 어떤 게 더 싼지 모르겠어요(실전투자자의 1등 뽑기 프로세스)

 

BM Point. 실전 투자자의 1등 뽑기 프로세스

-저평가/수익성/리스크 장표 BM하기

-매달 1등뽑기 진행

-전용59,낀평형,전용84나눠서!

-저평가 단지 내 생각, 판단근거 작성하기

-전고점 디테일하게 설정

-매매가가 좀 덜 매력적이어도

공급이 부족해 전세금 상승분이 기대되고 

더 빠르게 투자금 회수 곳!

 


임장보고서의 핵심, 1등 뽑기에서 

‘광역시 vs 중소도시 중 어떤 게 더 싼지 모르겠다’

는 고민을 자주 듣고는 합니다.

 

체급이 다른 도시 간의 비교평가와 1등 뽑기는 어떻게 해야 할까요??

오늘은 실전투자자의 1등 뽑기 프로세스에 대해 이야기 나눠보려고 합니다.

 

투자는 가치 대비 저평가되어 있는 것을 

사서 가격이 가치에 맞게 찾아갈 때까지 

기다리는 것이라고 배웠습니다.

 

하지만 투자는 ‘저평가’만을 가지고 할 수 없습니다.

 

광역시 a단지 vs 중소도시 b 단지 

둘 중 어떤 게 더 싼 걸까요?

 

라는 고민을 하는 이유는,

가자 저평가 되어 있는 것을 

찾아내야 한다는 강박 때문입니다.

 

사실 체급이 다른 도시 간의 단지 비교는

a도시 전체와 b도시 전체를 알아야 제대로 된 진단이 가능합니다.

비교하려는 단지가 a도시 전체에서 

어느 위상인지, b도시 전체에서 어느 위상인지를 알아야 합니다.

 

만약 a광역시의 일부 구,

중소도시의 일부 구만 알고 있다면

명확한 비교가 어렵습니다.

 

그럼 전국인 앞마당인 사람만 

1등을 제대로 뽑을 수 있을까요?

 

아닙니다!

 

*딱 3단계만 기억하세요!

 

저평가

수익성

리스크

 

제가 실제로 앞마당에서 

투자물건을 찾는

실제 프로세스를 그대로 보여드리겠습니다.

 

step1. 저평가

 

1-1 지역 내 1등 뽑기

 

가장 첫 번째 단계는

단연 저평가 여부입니다.

 

보통 각각의 앞마당에서

몇개의 후보 단지를 여럿

추리기도 하는데요,

 

앞마당마다 너무 여러개의 후보를 추리면 오히려 

의사결정 과정이 복잡하고 어려워집니다.

 

그래서 저는 일단 큰 하나의 지역에서

평형별로 하나씩만 후보 매물을 뽑아냅니다.

 

예를 들어

 

a도시의 4개 구가 모두 앞마당이라도

각각의 구에서 하나씩이 아닌,

도시를 크게보며 a도시 전체에서 

지금 가장 투자하기 좋은 

물건을 하나 선택합니다.

 

이때 주의할 점은,

실제 투자할 물건을 찾는

과정이기 때문에

저평가된 매매가 뿐만 아니라

전세가 역시 고려해 지역 내 

최종 1등을 뽑아야 한다는 것입니다.

 

우선 네이버 부동산에 들어가

평형별 필터를 걸어

단지들을 하나하나 찍어보며

실제 올라와있는 매물들을 살펴봅니다.

 

제대로 앞마당을 만들었다면

이렇게 시세를 쭈욱 보는 것만으로도

저평가 되어있는 단지를 

쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

*하지만 잘 안되도 괜찮습니다.

투자물건을 찾으려 천천히 살펴보고

고민해 보는 과정에서

더 선명한 앞마당이 되기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 당장 어렵더라도 

꼭 매달 투자물건을 찾는 과정을 

훈련해 나가시면 좋겠습니다.

 

그리고는 저평가 되어있으면서도 

내 투자기준에 들어오는 매물들을

하나둘 장바구니에 담아보고

그 안에서 가장 투자하기 좋은 

물건을 하나 선택합니다.

 

만약 도저히 투자기준에

들어오지 않는 곳이라면

투자금을 제외하고 매매가를

기준으로 투자기준에 들어오며

저렴한 물건을 찾으시면 됩니다.

 

각 지역별로 나온 최종 투자후보 물건들은

전화임장을 통해서 상세 수리상태와

상황, 조건 등을 알아보시는 게 좋습니다.

 

진짜 투자 의사결정을 할 때는

매물들의 상세 조건까지 

따져봐야 하기 때문입니다.

 

최종으로 장바구니에 담은 물건이

실제 전화해 보니 가격은 매우 저렴하나

도저히 감당 불가한 조건이나 상황이라면

과감히 버리고, 그 다음 후보를

최종 장바구니에 올립니다.

 

*평형벌

전용84/낀평형/전용59로

나눠서 보는 게 가장 좋고,

어렵다면 30평대/20평대로만

나눠서 보는 것도 괜찮습니다.

(저는 29평부터는 30평대,

26~28평은 20평대로 구분하고 있습니다.)

 

1-2 지역 간 비교 후 쳐내기

 

이렇게 중소도시, 광역시, 각각의 앞마당에서 평형별로

1등 물건들을 찾은 후 아래처럼

보기 쉽게 지도 위에 올려봅니다.

(중소도시/광역시/수도권 따로)

 

저는 실제 네이버 부동산에 올라와 있는

매물을 그대로 캡쳐해서 올리고

전세가,특이점(구조나 조건 등)을

함께 기입하는데요,

(절대 귀찮아서 그런게 아닙니다ㅎㅎ)

 

이렇게 하면 시간이 지난 후에 

해당 시점에 실제 그 단지에 나왔던 

생생한 매물,호가를 확인해 볼 수 있어 좋습니다.

 

지도 위에 올려놓고 보면

유독 가격이 튀는 매물들이 보입니다.

그런 매물들은 이 단계에서 쳐내면 되는데요,

 

예를 들어 a도시 후보 매물 1은

a도시에서도 가장 위상이 낮은

구에서 선호하는 단지인 반면,

a도시와 비슷한 인구규모의

c도시 후보매물2는 c도시 내에서

가장 위상이 높은 구이며 선호하는 단지입니다.

 

이럴 경우 1과 2의 가격이 비슷하다면

1이 상대적으로 비싸다고 판단해 볼 수 있습니다.

 

또한 지도에 올리고 보니

20평대의 가격이 30평대의 가격보다

상대적으로 비싸 보이는 경우에도

가지치기를 할 수 있습니다.

 

아직 앞마당이 너무 적거나

비교가 원활한 변수 통제가 어려워

쳐내기가 쉽지 않다면 그대로 들고

다음 단계로 넘어가셔도 됩니다.

한꺼번에 모든 의사결정을 

내려야 한다는 강박,

가장 저렴한 걸 찾아내야 한다는

강박에서 벗어나 보세요:)
 

중요한 건 왜 이 후보 물건들을

선택했는지 내 생각도 함께 풀어보는 것입니다.

 

step2.수익성

두 번째 단계는 바로 수익성입니다.

얼마의 투자금을 넣어 

얼마를 벌지를 살펴보는 단계입니다.

 

1단계에서 만든 지도를 그대로 가져옵니다.

그리고 그 위에 각 매물 별 전고점,

200% 수익률 달성 시 매도금액,

예상수익을 기입합니다.

 

*전고점을 기입할 때는

내가 올린 후보 매물의 상세 조건을

고려해 기입해야 합니다.

비선호 타입이라면 선호 타입보다

전고점이 낮을 수 있습니다.

또한 전고점이 단 하나의 거래라면

몇 건의 거래가 이루어진 다음 레벨의 가격선을 설정하는 게 좋습니다.

 

이 단계에서 내 투자금에도 얼추 들어오며

충분한 수익이 예상되거나

수익률이 좋은 단지들을 추려냅니다.

 

*전고점 확인 : 아실

*200% 매도가 : 매수금액 +(투자금x2)

*예상 수익 : 전고점 - 매수금액

 

수익성 단계에서 많은 매물들이

탈락하게 되고 보통 5개 내외로 추려집니다.

이 단계를 통과한 매물들을 모두 

하나의 지도에 올려 3단계로 넘어갑니다.

 

step3.리스크

 

세 번째 단계에서는 후보 매물에 투자 시

발생할 수 있는 리스크를 살펴보는 과정입니다.

 

해당 지역에서부터 단지 순으로 

좁혀 들어가며 리스크를 가늠해 본다고 

생각하면 좋을 것 같습니다.

큰 숲에서 나무로!!

 

먼저 해당 지역의 공급상황은 어떠한지,

매매와 전세 매물 추이는 어떤지 살펴봅니다.

아래와 같이 부동산 지인,아실을

통해 가시적으로 확인할 수도 있고,

 

*공급 : 부동산 지인 공급그래프 or 내가 그린 그래프

*매매/전세 매물 추이 : 아실 매물증감

 

평소 시세트래킹 & 저평가 매물 탐색 시 

하나하나 단지들을 눌러보며

매매와 전세 현황을 살펴본 것을 토대로 

해당 지역과 단지에 투자 시 

발생할 수 있는 리스크에 대해 

가늠해 봅니다.

 

역전세 가능성은 없는지?

전세를 맞추는데 무리가 없을지?

예상한 투자금을 크게 초과할 일은 없을지?

만약 최악의 상황이 벌어졌을 때

금전적,정신적으로 감당 가능한지?

 

매매가가 저렴하고 

투자금,조건이 매우 좋지만

리스크 단계에서 통과가 안되면

죄송하지만 저와 함께 갈 수 없습니다.

라고 말하고 보내주면 됩니다.

 

가장 저평가 되어있고 가장 투자금이 적게 드는 

물건에만 투자해야 하는 것은 아닙니다.

 

종잣돈 규모가 작고 리스크 대비에

취약한 싱글투자자라면,

매매가가 좀 덜 매력적이어도

공급이 부족해 전세금 상승분이 기대되고 

더 빠르게 투자금 회수가 되는 곳에

투자해도 괜찮습니다.

 

이미 이 단계까지 온 매물들은

해당 지역 안에서 저평가를

통과한 단지들이기 때문입니다.

 

step4. 투자 의사결정

 

이제 다 왔습니다!!

 

3단계 리스크 단계까지 통과한 매물들이

이번달 최종 투자 후보가 되는데요,

최종 후보가 여러개일 경우는 

우선순위를 매겨 진행하면 됩니다.

 

최종 후보 매물은 진짜 투자 대상인,

현재 투자가 불가한 상태일지라도

진짜 투자한다는 생각으로 디테일하게 따져봅니다.

 

*해당 매물의 상태/상황/가격

*실거래가 및 살아있는 매물들을 참고한

목표 매수가/목표 전세가

*해당 단지 및 인근 단지 전세 현황

*해당 지역의 입주 예정 단지 리스트업

*대략적인 전세 재계약 시점 입주물량 체크

 

이렇게 디테일하게 뜯어보고

리스크가 있다면 리스크를 헷지할 수 있는

방향으로 투자 시나리오와 계획을 짭니다.

 

이렇게 뽑은 1등 물건이

실제로 투자로 연결이 될지 안될지는 모릅니다.

현장에 가보면 더 좋은 물건이 있을 수도 있고,

이런저런 과정에서 안타깝게

매물을 놓칠 수도 있습니다.

헛다리를 짚은 걸 수도 있구요.

 

하지만 분명한 건,

이렇게 계속해서 실전투자자로서의 

실력을 쌓고 키워 나가다보면

언제가는 성과로 연결되는 날이 

반드시 온다는 겁니다.

 

광역시 vs 중소도시 비교평가,

너무 고민하지 마시고

3단계 프로세스로 투자물건

꼭~ 찾아보세요! 화이팅!

 

실전 투자자의 1등 뽑기 프로세스

 

1.저평가

:각 지역별 /평형별로 1등 뽑고 지도 위에 올린 후 추리기

key point. 내 생각, 판단근거 작성하기

 

2.수익성

:전고점,200% 매도가, 예상수익을 보며 투자기준에 들어오며

수익률/수익이 좋은 매물 추리기

key point. 전고점 디테일하게 설정

 

3.리스크

:입주물량, 매매/전세 추이 및 현황 고려

key point.감당가능 여부, 내 상황에 맞는 투자 선택

 

4.투자 의사결정

:해당 매물 현황 디테일하게 파악

key point. 실제 투자시나리오 짜기

 

*원금보존,환금성을 따로 고려하지 않는 이유는 

아파트 투자,저층 및 탑층 제외 등의

투자기준을 이미 적용해 매물을 보기 때문입니다.

 

 

 


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