[무빙포워드] 머니트랜드 2025 - 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 머니트랜드 2025

저자 및 출판사 : 정태익, 김도윤, 김광석, 김용섭, 김현준, 정수종, 채상욱, 최재봉

읽은 날짜 :  2024.11.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 투자   #기회    # 기후  

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

[책에서 본것]

1. 글로벌 피벗의 시대가 온다

급격한 금리 인하와 급격한 금리 인상을 겪고 난 2025년은 피벗의 시대라고 정의할 수 있다 

높은 금리를 유지하다가 중립적인 금리를 향해가는 것을 말한다 이를 피벗의 시대라고 표현한다

금리가 올라가면 기업의 신규투자가 위축이 되고 가계의 소비도 위축되어 나라의 내수 시장이 줄어든다 즉 수요를 줄여서 물가를 안정화시키는 방법이라 그랬던 것이다

이처럼 물가상승률을 둔화시키기 위한 방법이 바로 금리인상이었다

이제는 금리가 인하될 것이다 금리가 내리면 상대적으로 위험 자산에 대한 선호도가 높아진다 금리가 높을때는 안전하게 은행에만 맡겨도 쏠쏠한 이자 수익을 기대할 수 있지만, 저금리 시대에 은행에 예금하는것은 돈을 놀리는 것과 다름없기 때문에 원금 손실 가능성이 있거나 자산 가격이 변동 할 수 있더라도 주식, 부동산등으로 돈을 옮긴다 외한 시장에서는 미국이 안전 자산이고 한국 같은 신흥국이 위험자산이다

2. 2024년 하반기와 2025년 상반기에는 고물가 및 고금리의 역습이 나타날 것으로 보인다 이것이 미국 경제를 짓누르는 하방압력으로 작용할 것이다

 또 미국 대통령의 강력한 정책드라이브가 같이 작용한다

마일드한 경기 침체가 나타날지도 모르지만 경제 위기까지는 아니다 미국과 같은 세계 GDP1위 국가가 여전히 1.9%성장하고 있다 미국의 잠재성장률이 2%임을 감안하면 그래도 나름 견조한 흐름을 유지할 것이다 

또 미국 대통령의 강력한 정책드라이브가 같이 작용하여 중국 등 해외에 짓던 공장이 미국으로 이동하면서 거세게 미국 경제를 뒷받침하고 있다 그래서 해외의 인재들도 일자를 찾아 미국으로 가고 있다 이는 미국의 고용시장이 탄탄하게 유지될 것이라는 의미이다

3. 2025년 집값 폭등설

전세선호현상은 2024년말쯤으로 예측된다 → 그 이유는 통상 임대차 계약이 2년단위이기때문이고, 2024년 하반기까 신규 혹은 계약을 갱신할 임차인들이 적극적으로 월세 혹은 아파트로 이동한다면, 2025년에 접어들어면서 전세선호는 소강상태가 될 것 같다

[깨달은것]

1.  금리인하로 인해서 위험자산으로 이동 

경기침체이기는 하지만 경제위기는 아니라고 하고, 아마도 고금리에서 중립금리로 이동을 하게 되면 위험자산으로 투자가 늘어날 수 있다는걸 알게 되었다 

대표적인것이 코인시장의 변화이다 이미 비트코인시장은 1억을 돌파하고 9만달러로 이동하고 있다 한국에 한정해 보면, 연령대가 올라가고 있는 대한민국의 경우에는 비교적 안전한 자산인 부동산투자에 비중이 높고, 연령대가 낮을 수록 주식이나 코인의 비중이 높다고 한다. 

금리인하로 인해서 고령화되고 있는 대한민국은 부동산투자를 대안으로 투자가 생길 수도 있다 (이미 24년 중순에 한번 불이 탔고 지금은 소강상태이다)

2. ​대출규제로 인한 현상과 서울로 이동하는 갈아타기

전세금을 지불하는 시기에 임대인이 바뀌는 경우, 전세자금대출을 규제하고 있다보니, 세입자를 맞추어야 하는 분들께서 전세 가격을 낮추는 현상과, 전세자금대출이 어려운 세입자분들께서 반전세를 선택하는 경우가 늘어나고 있기에, 전세 품귀현상은 아마도 2024년말을 기점으로 소강상태로 접어들 것 같다

그리고 2021년 9월 천준호의원실에서 발표한 보도자료 중, 코로나19기간 서울에서 발생한 약 19.4만호의 주택 구매일지를 정리한 <자금조달계획서>의 분석이 있었는데 …서울 약 20만호 주택을 평균 8억원의 가격으로 거래한 금액 155조원에 관한 분석에서, 가장 높은 자금원으로 활용된것은 소득도 아니고 대출도 아니었다 바로 처분소득이었다 즉 종전 부동산등을 처분하고 벌어들인 소득이 155조 중 가장 높은 비중인 57조원을 차지한것이다 → 갈아타기가 수요의 근간이었다

반면, 서울과 경기도의 주택가격이 상승하는동안, 지방 광역시 중소도시는 약보합세를 유지하고 있다 예전에 서울,경기가 상승하면, 시차를 두고 지방으로 퍼지던 온기가 이번에도 동일하게 이어지지만, 대출규제로 인해서 갑작스러운 시장이 지방으로 이어질지는 조금 더 지켜보아야 하겠다

정리하면, 인구수감소를 걱정하는 지방에서 서울로 갈아타기는 이어질 수 있지만, 대출규제로 인해서 시장이 소강상태인 상황에서 2025년 시장은 ‘ 상승장의 여운이 있는 초고가주택’을 중심으로 상승 또는 하락이 있을 수 있겠다

개인의견은 당분간 2025년 3월까지는 급작스러운 상승은 없을 것 같다 

이유1) 대출규제를 시행한지 약 3개월을 돌고 있는 현재 시점(2024년11월)로 본격적으로 대출규제에 대한 체감이 느껴지기 시작할 것으로 생각된다

이유2) 사정있는 물건들이 중저가아파트에서 시세를 이끌 것 같다 급매로인한 거래가 있을 것이고, 급매들이 아마도 시세를 당분간은 이끌 것 같다 ( 급할것없다면 가격조정하지 않는 매도인 vs 사정이있으니 정리해야 하는 매도인 => 거래가 많지는 않지만, 사정있는 물건들로 시장이 이어질것 같다)

이유3) 2025년 1월2월까지 대출규제가 이어질것으로 예상된다 갑작스러운 반등을 정부는 좋아하지 않으니까, 다만 대출규제가 6개월이상 지속되고 + 은행에서도 실적등의 이유로 대출규제완화를 정부에 주장 + 시장에서 더이상 미루기 어려운 사람들의 수요심리(사정있는 매수수요) => 3가지가 콜라보되면 시장은 상승은 아니더라도 

어느정도 거래가 있는 단지 vs 그럼에도 불구하고 거래가 되지 않는 단지로 구분될 것 같다 

(매수의사가 있으신 경우, 골든타임 24년 11월 ~ 25년 3월)

​

3. 갭투자보다는 실수요자 시장

2024년 국토가 발표한 갭투자 비중은 2023년과 2024년 모두 40%미만을 기록하고 있고, 이 수치는 사상 최저 수준의 갭투자 비중이라고 한다 실수요자시장에서 투자자들의 수요가 감소한 것이고, 이것은 지방 주택가격의 하락이 주된 원인이 된다 반대로 실수요로만으로도 집값 상승세를 보이는 서울 부동산이 지방과 다르게 결국 출산율과 지방 소멸 이슈로 인한 수요의 차별성이 영향을 끼치었다고 볼 수 있다 → 지방은 아직 기회가 많다고 볼 수 있겠다 서울시장이 소강상태 2025년 역시 위험자산으로 이동이 있으나, 부동산투자가 많을 것은 아니기에, 아직 가격이 더 많이 하락한 지방이 새로운 대안이 될 수 있겠다 (단, 인구구조의 변화를 보면서 조심해야 하겠다 지방투자를 하더라도 편의시설이 15분이내에 있는 도시들로 한정해야 하겠다)

[적용할것]

-  지방공부를 시작해야 하겠다 2025년부터 공부를 해야 하겠다 

- 만약 주식을 한다면, 빅테크기업과 기후관련기업들에 대해서 공부해야 하겠다 그런데 너무 어렵다 무슨말인지를 모르겠다 

- 유튜브에서 보았던 유튜버들이 책을 내는 시대가 되었고, 그 책은 두고두고 있는 책들이 아니라, 책이 발행되는 시점을 설명해 주고 있기에, 신문을 읽는 것 처럼 재미는 있지만, 어떤 분야들은 책만 읽기에는 너무 이해하기가 어렵다 모든 분야에 관심도 없지만 모든 분야를 하기에는 시간도 부족하고 어려울 것 같아서, 이런게 있구나라고만 생각해야 하고, 부동산공부에 좀 더 매진해야 하겠다