[푸른노을] 칼럼 요약 - 매물 코칭 없이 매수에 확신을 갖는 방법

제목

본 것

● 내가 가용할 수 있는 투자금의 명확한 계산

- 지금 내가 가용할 수 있는 투자금에는 세금 및 기타 부대 비용이 함께 고려되어 있어야 한다. 보유한 물건의 리스크 발생을 방지하기 위해 보수적 판단 추천

- 부동산계산기 어플/사이트를 이용해서 내가 매수하려는 금액대의 취득세를 확인한 뒤에, 내가 가진 금액에서 부대비용을 제외한 ‘실투자금’을 정확히 계산

- 그리고 내 앞마당 중에서 내가 투자할 수 있는 금액대의 단지들, 내 투자금(+a) 으로 투자할 수 있는 단지들을 다시 한번 추출해보기 (협상의 여지가 있으니 내 투자금보다 5천~1억 정도 더 들어가는 단지들도 후보로 포함)

● 투자 후보단지들의 장단점 나열

- 투자를 결정하려고 할 때, 특정 단지/매물과 사랑에 빠지는 경우가 많다.

- 그럴 때일수록 한발짝 밖으로 나와서 내 동료가 이 단지들에 대해 ‘어떻게 생각해요?’ 라고 물어본다면 내가 뭐라고 답해줄 것 같은지 천천히 장점과 단점을 나열해보기

- 기존 편견을 걷어내고, 다시 장점과 단점 파악해보자!

- 이렇게 장단점 나열하다 보면, 입지요소 (직장, 교통, 환경, 학군, 브랜드, 호재 등) 중에서 내가 단지별로 어떤 부분에 가산점 줘야 할지 고민해볼 수 있다.

- 주의할 점은 지도를 옆에 켜놓고 살펴볼 것, 가격은 우선 제외하고 가치만 놓고 판단할 것

● 가격 비교, 매수 우선순위 선정

- 내가 비슷한 가격대로 할 수 있는 것 중에 최선이 맞는지 생각해보는 단계

- 가치와 가격을 함께 붙여놓고, 어떤 단지부터 매수 의사결정을 할 것인지 정하는 단계

- 엑셀로 시세 정리하면서 우선순위 정할 수도 있지만 줄글로 나열해보면서 후보들의 우선순위를 선정한 이유를 확신할 수 있다.

- 우선순위를 정해놓고, 매물을 우선순위에 맞게 여러 개를 본 뒤에 내 장바구니 안에 여러 후보 물건들을 담아놓는 것

● 비슷한 투자금으로 할 수 있는 단지들과의 비교

- 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 단지들 중에서 최선이 맞는지 다시 한번 점검하는 단계

- 이때는 내가 편견을 갖고 있으면 안되기 때문에 신축, 구축, 급지 상관없이 내가 놓친 단지들은 없는지, 기존에 내가 정리하던 엑셀표가 있다면 투자금 순으로 정렬하여 다시 한 번 훑어보면서 후보들의 우선순위가 맞는지 살펴본다.

● 상승장에서 가격 흐름이 비슷했던 단지들과의 비교

- 이 부분은 필수적인 과정은 아님. 하지만 좀더 확신을 갖고싶다고 하시는 분들은 내가 투자하려는 단지들이랑 전고점 레벨이 비슷했던 단지들을 5개 정도 쭉 나열해보기

- 그리고 현재 가격을 옆에 써보면, 어느 단지는 이미 가격이 많이 상승했고, 어느 단지는 아직 가격이 싼 구간에 있음을 확인할 수 있다.

- 물론 전고점이 투자 의사결정에 있어서 정답은 아니기 때문에 ‘앞으로도 비교단지들과 비슷하게 흘러갈거야!’ 라는 생각은 주의 필요

- 그래서 가치를 파악하는 앞단계가 중요! 그냥 그래프 붙여보는 행동은 주의!

깨달은 것

- 1등 뽑기의 과정이 원래 이렇게 해야 하는 것..! 공부가 아니라 실전 투자로 이어질 수 있도록 투자 매물 뽑기 과정에 시간 투자하기!

- 앞마당을 만들고 내가 뽑은 투자후보 단지에 사랑에 빠지는 경우 많다! 한발짝 밖으로 나와서 내 동료가 이 단지에 대해 물어봤다고 생각하고 객관적으로 바라보기!! 내가 뽑은 물건에는 왠지 모르게 관대해진다..^^

적용할 것

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