지금 시장에서 우리가 해야 할 것

시장은 알 수 없다. 

오를 지 내릴 지 

얼마나 오를 지 얼마나 내릴 지

언제 오를 지 언제 내릴 지 

서울만 오를 지 지방도 오를 지 

내가 산 단지가 빨리 오를 지 늦게 오를 지.

다만, 지금까지의 흐름을 보고 추정할 수 있다. 

이번 강의에서 배운 건, 

첫째, 알 수 없는 시장이지만 분명한 건,

PIR을 보았을 때 집사거나 투자할 시기는 왔다. 

JPIR을 보았을 때 전세가가 오를 시기는 왔다.

둘째, 수도권에 단기간은 대량 공급이 있어서 일시적 전세가 조정이 있을 것이다. 

강동구 올림픽파크포레온 입주, 동대문구 이문동, 휘경동의 입주, 

광명의 신도시급 대량 입주, 평촌 등 안양시와 의왕시의 대량 입주 등

2015년에 수도권은 전세가와 시장에 영향을 줄만한 공급이 있다. 

또한 전세자금대출 등 부동산 대출이 많이 막혀있다. 

이에 따라 실수요자들이 자금 공급에 애를 먹고 있다. 

이또한 전세가와 매매가에 영향을 줄 것이다. 

이런 요인들이 겹쳐 2014년 겨울과 2015년 초까지 전세가는 일시적 하락조정을 받을 것이다. 

다만 이 시기를 지나면,

공급이 급격히 감소한다. 

또한 전세계적 금리인하 기조와 국내의 물가상승율 하락 등에 비추어 금리는 인하 가능성이 높다.

자금조달비용이 줄어드는 것이다. 

실수요자의 안정적 주거환경 조성 차원에서 정책자금대출 또한 풀릴 가능성이 높다.

소득 대비 전세가 비율을 보았을 때 감당할 수준이다. 다시말하면 전세가가 싸다. 

상승 여력이 충분하다는 것이다. 

이를 종합해보면 중장기적으로 지금의 일시적 조정장이 지나면 전세가를 상승 확률이 급격히 올라간다. 

IMF나 코로나, 전쟁 같은 경제적이거나 정치적인 급격한 충격만 없다면 상승하지 않을 이유가 없다.  

셋째, 전세가가 올라가면 매매가는 따라올라가기도 아니면 멈춰있기도 하지만

전세가가 내려오면 매매가도 같이 끌려내려온다는 것이다. 

결국 지금의 조정장은 일시적이지만, 전세가가 내려와 투자금이 많을 가능성이 높고, 매매가도 조금은 하락조정될 가능성이 높다는 것이다.

이를통해 내가 벤치마크해야 할 것은,

첫째, 지금의 시장에서 기회를 찾아야 한다는 것이다. 

앞서 이야기했듯 시장의 변화를 예측하는 것이 무의미하기는 하지만,

장기적으로 보면 전세가는 상승하고 이에 따라 가격은 상승할 것이고, 

우리는 이를 상반기 시장에서 경험했다. 

이에 따라 지금의 조정장은 기회라는 것이다. 

내가 투자를 결심하고 매물을 찾아서 적극적인 행동으로 나서야 할 때라는 점이다. 

둘째, 이를 위해 투자 가능 지역을 선정해야 한다. 

나의 투자금과 가격 상승정도, 선호도, 급지 등을 고려하여 투자 지역의 범위를 선정해야 한다. 

지금 나의 투자금과 다른 요소들을 감안했을 때, 투자가능지역은

수도권 4급지이다. 

가격이 상승하여 투자 단지 찾기가 어려운 강서구, 서대문구를 제외하고

서울의 동대문구, 성북구, 관악구 그리고 경기도의 광명, 평촌, 성남, 수지구이다. 

셋째, 각 지역을 지속적으로 전수조사해야 한다. 

투자가능 단지들이라면 모두 리스트업해 전수조사를 통해 가격흐름을 이해하고

투자가능단지들을 선택해 또 별도의 리스트를 만들어 전임, 매임 등을 통해 투자의 기회를 만들어야 한다. 

지금은 이런 과정을 통해 실질적 투자의 기회를 찾아야 하는 시기이다. 

강의에서 배운 것들, 벤치마킹해야 할 것들을 인식하고 행동으로 옮겨 올 겨울에는 

1호기 투자의 결실을 맺을 것이다.