임장을 하면서 리모델링 이슈가 있는
단지를 보면 어떻게들 생각하시나요?
개인적으로 저는 재개발, 재건축처럼
기부 채납이나 공공기여 의무가 없어
주변의 정주 여건 개선 여지가 적다는 점
기존 세대수 대비 중가되는
일반 분양 물량이 현저해
신경서야 하는 공급이 아닌 것 같다는 점
리모델링 사업에 대한 기대감이 반영된
높은 호가와 높은 투자금 등…
전세 레버리지 투자를 해야하는 나에게
지역을 이해하는데 리소스를 빼앗아 가는
기피 대상으로 받아 들여 왔었습니다.
그래서 단지 임장 때도, 단지 부넛때도
중요도를 매우 낮게 생각해 왓었고
시세 트래킹이나 전수 조사시에도
등한 시 하는 경우가 많았습니다.
오늘은 최근 1기 신도시를 다녀오면서
리모델링에 대해서 알게된 점들과
바로 잡게 된 생각들을 정리해 보려합니다.
리모델링이란?
모두 허물고 다시 짓는
재건축, 재가발과 달리
리모델링은 아파트의 주 벼대를 남겨두고
세대의 면적을 덧 대어 늘리는 방식의
정비 사업으로 이해를 하시면 될 것 같습니다.
이를 통해
- 기존에 없었던 단지 조경의 개선
- 커뮤니티 센터의 신설
- 지하주차장을 설치 (수직중축)
- 세대당 면적 증가(평균 6평)
- 수직, 또는 별동 중축으로 분담금 완화
등의 기대 효과를 가집니다.
심의 통과 불발, 기부채납 등 공공기여 이견
로얄동이나 조망권 차지를 위한 조합 내 갈등 등..
더딘 속도가 대표적인 이미지 일텐데요
리모델리은 이 단점을 꽤나 상쇄하는데
장,단점을 살펴보면 다음과 같습니다.
#리모델링의 장점)
준공 15년차 이상만 되어도 추진가능
재건축 =30살 이상 되어야 추진가능
분담금 입주시에 낼 수 있어
자금 운영이 상대적으로 용이
기부 채납, 임대 세대 건설 등
공공기여 의무 없음
- 어느 진행 단계에서든 매매가 가능
재건축 대비 상대적으로 저렴한 분담근
철거 및 골조 시공이 없으므로
- 초과 이익 환수 의무가 없습니다.
사업소요기간이 재건축 보다 짧습니다.
재건축 대비 간편한 절차상, 공법상의 특징
#리모델리의 단점)
3bay,4bay 등의 선호 구조 적용이 어려움
안전상 내력벽 철거를 할수 없어
앞뒤로 길죽한 집이 되므로
전체 면적은 넓어지지만 구조가 애매
신축아파트 대비 낮은 충고
층고를 높히지 못한 상태에서
층간 소음 흡음재, 화재 예방 스프링 쿨러 등
건설 당시 없었던 의무 시공 사항들의 출현
현저한 일반 분양 물량(낮은 사업성)
수직 증축으로 일반 분양 물량을 늘릴 수 있으나
안전 진단을 2차례 받아야하고
공법도 수평 증축 대비 더 오래 걸려
재건축 대비 장점인 속도를 잃게 되며
기존단지들의 빵이 커지기 때문에
별동 증축은 건폐율 여력이 많이 부족하죠
그래서 대부분의 리모델링 추진은
수평증축 + 별동증축을 선택하게 되고
일반 분양 물량이 현저하게 적어
사업성에 아쉬움이 있습니다.
최근 정부가 발표한 1기 신도시 선도지구
리모델링 대비 장점이 많은 재건축이지만
아킬레스 건 이었던 속도에 대한 메리트가
확보될 것으로 보여지다보니
재건축 대비 규제가 적고 사업 속도가 빨라
선택한 리모델링 추진이 아쉬워 진 것이죠.
*리모델링 추진중인 단지들의
선도지구 선정 제외 방침도 뼈 아픕니다.
5. 분담금 인상 스트레스에 취약하다
현저하게 적은 일반 분양 물량으로 인해
사업성이 낮다보니 물가 인상, 주 52시간 등
당초 추정 분담금보다 늘어난 공사비 부담이
재건축 대비 고스란히 조합원에게 전가 됩니다.
선도지구 지정 등 재건축은 용적률 상향등으로
분담금 완화가 기대되는데 말이죠.
새집에 대한 니즈만으로
리모델링이 추진 되었을까?
1기 신도시를 처음으로 임장해보니
너무나 균질했고, 모든 인프라가 갖춰져있었고
경사가 아닌 평지라 참 좋았습니다.
연식 하나만 뺴고 말이죠.
왜 리모델링을 적극적으로 추진해 왔는지도
조금은 이해가 되기도 합니다.
하지만 분담금 대비 일정 수준의 차익이나
상승 기대분이 적으면 사업 추진을 위한
거주민 동의가 어려울 텐데요
리모델링 사업 추진 당시 또는 초기의
단지별 추정 분담금을 한번 살펴보겠습니다.
서울 리모델링 최대어라 불리는
동작구 사장동 우극신
(우성,극동,신동아)
신동아는 동의율 미달로 현재 제외
사업 설명회 당시 추정 분담금
이수극동 23평>28평 1.24억
이수우성2단지, 3단지 23평 > 28평 1.3억/
신동아 4단지 23평 >28평 1.34억
전용 58 소유주들 평균 분담금 약 1.3억
현재 호가)
극동 23평 10억
우성 3단지 23평 10억
우성 2단지 23평 11.2억
인근 신축 및 선호 기축)
래미안 로이파트 18년식, 24평 14.5억
리모델링 두번쨰 대어라 불리우는
강동구 암사동의 선사현대
건서사들의 사업 설명회 당시 추정 분담금
21평 >26평 2.1억
26평 >30평 2.5억
현재호가
선사현대 24평 9.3억
인근 신축 및 선호 기축)
래미안 솔베뉴 19년식 24평 13.8억
고덕그라시움 19년식 24평 14억
평촌에서 리모델링 가장 앞서고 있는
목련2단지
목련 2단지의 사업 초기 추정 분담금
14평 조합원 >2억
24평 조합원 >2.86억
현재호가)
목련 2단지 23평 6.4억
인근 신축 및 선호 기축)
평촌 더샵 센트럴시티 16년식, 24평 9.8억
평촌더샵아이파크19년식, 24평 8.5억
현재의 단지 시세와
당초 추정 분담금을 더해보면
대체적으로 1-2억 정도의 시세마진.
또는 시세 마진은 미미하더라도
더 좋은 입지에 있는 만큼 입주 후
추가 상승이 기대가 있었던 것 같습니다.
리모델링 단지들,
앞으로 이렇게 바라보겠습니다.
리모델링 사업이 장기화 됨에 따라
짧게는 3년만에, 전용 59기준
1억 중반~2억 중반 정도였던 분담금이
3억 후반~4억 후반까지 올라버렸습니다.
분담금 폭탄이라는 워딩이
괜히 나오는게 아닌 것 같습니다.
분담금이라는 비용적인 문제와
사업 추진 기간이 흘러
재건축 연한이 도래되는 등
리모델리을 추진하던 단지에서
사업을 취소시키자거나
재건축으로 선회하고자 하는 움직임과
리모델링 사업을 접자는 목소리가 커져도
조합 설립 후 추진 비용 등으로 사용한
건설사로부터 받은 금액의 반환 등
매몰 비용에 대한 문제도 남게 되는데요.
돈 떄문에 시작했던 사업인데
돈 떄문에 남감해지는 상황에서
추진과 해산 사이 기로에 놓인겁니다.
HOW, 그러면 어떻게 투자와
연결시켜 봐야 할까?
‘삶이 무료하면 정비사업 조합에 가입해보라’
‘정비 사업은 원수에게 권하라’라는 말 처럼
‘역시, 정비 사업은 복잡해’
‘돈 버는 사람은 따로 있어’
‘나랑은 관계없는 영역이겠군’ 이라며
원래의 생각이 맞았다는 것으로
정리하려는 찰나 아래와 같은
기사들을 보게 되었습니다.
#실망매물
리모델리을 보고 투자로 진입했든
그 전부터 보유하며 임대를 놓았든
아니면 실거주를 하고 있었든
리모델링이 추진된다면
실익보다 손해가 크다는 판단으로 시장에 나오게 되는
실망 매물들이 있다는 것인데
분담금이 늘어나 부담이 커졌는데
주변 선호 신축, 기축들의 시세도
사업 초기보다 낮으니
시세 상승이나 차익에 대한
실익이 낮다고 생각 될 수 있기 때문인데요.
그간 임장지와 앞마당에서
리모델링 이슈가 있는 단지들은
음영처리 해왔던 시간이 떠올랐습니다.
리모델링을 추진 중이군..
용적율이 높아 재건축은 안 되나봐..?
아쉬워도 추진 하는 거라면
입지 등으로 인한 생활 편리성이
상품 가치에 많이 상쇄되겠군..
내 투자 방향과는 맞지 않겠어.
역시 기축에 집중하자..!
가 아니라 시세보다 싸게 살 수 있는
기회가 될 수도 있었는데 말이죠.
정비 사업 이슈로 주변 단지들 대비
누려있거나 하락 거래되었더라도
실거주 가치가 있고 생활하기 편해
선호되는 단지라면 가격은 다시
가치를 찾아 갈 것이기 때문입니다.
단, 리모델링의 사업 진행 단계에 따라
매수 즉시 확정 분담금도 납부
해야하는 경우도 있기 때문에
단지 별 진행 단계도 꼭 살펴 보겠습니다.
분담금을 즉시 납부 하지 않아도 되는
단계이면서 거주 편리성과
상품 가치가 남아있는 선호되는 단지라면,
우선 순위의 문제이지
투자로 바라보지 못할 사항이
아니라는 점을 이번에 배웠습니다.
'정비 사업은 급지가 낮을수록
정주 여건을 개선 시켜줄
호재로 작용하기 보다
악재로 작용되는 경우가 많다'는 (웬즈:흠…더 파봐야겠다. 실제 사례 단지를 봐야겠다)
내용을 말씀해 주셨던
빈쓰 튜터님의 월부학교 4강에 대한
이해의 폭도 더 넓힐 수 있었습니다.
신도시와 리모델링 및 정비사업에 대한
화두를 던져주시고 생각을 넓힐 수 있게 해주신
센스있게쓰자 튜터님 감사합니다.
막연하게 리모델링은
투자금이 많이 들어간다는 생각
재건축 단지 만큼이나
상품 가치도 좋지 못할 것이라는 생각
낮은 상품 가치는 생활 편리성 등
좋은 입지를 상쇄 시킬 것이라는 생각
안될 이유를 찾는 것 만큼이나
될수 있는 이유를 찾는것
포기할 구실이 아닌
해야만 하는 이유를 찾는 태도가
기회를 찾고 잡는
투자자의 태도가 아닐까요?
댓글 0
