돈버는 독서모임 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (24.11)

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 ㈜ 알에이치코리아

읽은 날짜 : 24.11.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 입지 # 임장 # 돈그릇

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 너나위 부동산 투자 특별히 아파트 투자를 하는 방법

2. 내용 및 줄거리

: 아파트 투자

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 아파트 투자의 기본을 다시 한 번 복기하게 됨.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 부동산 투자의 기본

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

: p173 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건이 상승한 경우가 있는지?

P 334 급한 마음에 추격매수를 한 적이 있는지?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산 투자 수업 정태익

7. 도움이 될 만한 내용

p123 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다. 부동산 거래시 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지로 임해야 한다.

p 126 매매 전세 계약 과정

p138 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 이것이 비수기 투자의 정석이다.

p142 입지가 우수한 곳은(예:분당) 부동산 상승기에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

p147 임장 후 그곳의 대장격인 아파트 단지와 실제투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.

p151 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까. 다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고, 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 단, 여기서 주의 할 점은 이런 지역일 경우 같은 시기에 여려채를 투자해서는 안된다.

(p245 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.)

p166 평촌은 수도권의 대표적 1기 신도시로, 지하철 4호선이 지역의 중심을 가로지른다. 1기 신도시 중 분당 다음의 위상을 갖추고 있으며, 시세도 그에 맞게 형성되어 있다.

p170 나는 부동산시장 분위가 좋지 않거나 계절적 비수에 매입을 진행한다. 이럴 때 몇 주, 며칠 사이에도 1000만~2000만원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

p171 매물 확인후 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정했졌는지 여부를 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지도 알 수 있다. 등기부등본 열람은 필수다

p173 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 있다. 결국 200만~300만 원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 이미 저평가된 물건이라 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

p177 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

p221 투자의 과정

p 226 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 ‘10년 이상’으로 설정했다.

p274 지역선정의 기준과 순서

전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량(공급), 미분양 정도

전세가율과 가격 : 전세가율이 높고(70%), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

투자금의 규모: 매매가가 상대적으로 저렴한 곳을 ‘조인스랜드 부동산’, ‘네이버 부동산’에

서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다

3. 입주물량: ‘부동산 지인’을 통해 입주물량의 전반적인 감을 잡고, ‘호갱노노’나 ‘아파트실거래가’엡애서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입주 물량을 확인해서 공급의 많다 적다는 따진다.

4. 미분양: ‘부동산지인’에서 확인

p294 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 부동산 중개인과 통화할 때는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 묻는게 좋다. 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.

p299 단지를 선정한 인근 부동산에 중개소에 전화한다. 나는 통화해 본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 성격이 시원시원한 것 같은 중개원을 택한다. 아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3-4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간정도로 하고, 1-2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다.

p299 중개소에서 대화하는 법: 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 단지 주변의 일자라, 교통여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등도 물어본다.

p 304 매물확인: 매물 확인을 마치고 나오기 전에는 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 볼 수 있다.

p 305 중개소로 돌아와서

본 순서대로 매물 정보, 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 그 다음에 각 문건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 그리고 마지막으로 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다. 그리고 해당 물건의 등기부 동본을 떼어달라고 요청한다. 등기부등본에 았는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격등을 확인한다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 매매 협상시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 집으로 돌아오기 전, 확인한 물건에 대해 마지막으로 정리한다. 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해 보기 위해서다.

p311 투자에 적합한 물건: 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동)이 아니며, 가격이 저렴하고 임대가 쉬은 물건(공실, 월세만기매물)

p318 부동산 매수시 잔금을 치러야 하는 시기가 성수기인지 비성수기인지 따져보라. 이사철 성수기인 2,3월과 9,10월에 비해 여름 비수기인 6-8월, 겨울비수기인11-1월에 잔금을 치러야 한다면, 전체 이사수요가 적인 시기라 신규 임차인을 구하는데 애를 먹을 수 있다. 만약 만기일이 비수기인 경우 27개월 정도로 수정해서 전세를 놓는다.

p319 부동산 중개인의 경우 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인 전세 임대도 순조롭게 진행했다. 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다.

p334 물건의 가격이 직전보다 상승한 상태인데도 급한 마음에 추격 매수를 했는데 결국 그것이 시간이 흐른 지금 아픈 손가락이 되었다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들고 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 ‘그래 이거야!’를 외치며 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라!

p336 처음 경제도서를 읽을 때 용어가 생소하고 원리가 이해하기 힘들어서 완전히 이해하려고 정독하지 말고 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하라. 초기에는 이것이 효율적이다. 비슷한 영역의 책을 읽는 것도 유용한 방법이다.

p341 어떻게 하면 ‘꾸준함’이라는 무기를 장착할 수 있을까? 본인의 의지 뿐만 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 알게 되었다. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

p344 ‘성공’이라는 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다.

p346 내가 최고의 사람들과 함께 할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

p347 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표현하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다. 그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람이게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 주 있는 사람이 되어야 한다. 자연스럽게 당신 곁에 점점 더 당신과 비슷하게 좋은 사람들로 채워질 것이다.

p349 초보투자자에게 유익한 온라인 채널들: 쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 내집마련 여행, 월용이의 부동산일지(청약), 투에이스의 부동산 절세 이야기,

p352 투자자의 우선순위 1순위: 가정과 투자, 2순위: 회사, 3순위: 기타(친구, 지인등)

p356 어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? 나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조해 주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도를 바꾼 것이다. 단언컨대 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에게 큰 도움이 될 것이다.

P357 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말라.

p358 아내가 진짜 원하는 것은 하루 중 잠시만이라도 그냥 자신과 함께 시간을 보내는 것이었다. 뱃속의 아이는 잘 크고 있는지, 몸은 괜찮은지 그런 이야기를 나누면서 말이다. 아내가 내게 원하는 것은 전혀 어려운 일이 아니었다. 투자를 막 시작한 이들이나 운 좋게 첫 투자로 성공을 맛본 사람들에겐 공통점이 있다. 마치 당장이라도 부자가 될 것 같은 ‘들뜬 마음’과 욕심에서 비롯된 ‘열정’이 가득하다는 것이다. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바란다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 정 어렵다면 토요일까지는 투자 관련 일에 집중하고 일요일은 가족과 함께하는 식을 계획을 짜보라!

그날 아내와 식사를 하고 차를 마시며, 우리는 시간표를 만들었다. 시간표를 짜두면 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다. 정기적으로 이렇게 서로 머리를 맞대는 시간을 가지는 것만으로도 충분히 의미가 있다. 시간표를 짠 후로는 필요할 때마다 아내와 일정을 공유했다. 아내는 아빠가 아이를 매일 안아주었으면 좋겠고, 주말 중 하루는 가족과 함께했으면 좋겠으며, 평일 중 하루는 함께 저녁식사를 했으면 좋겠다고 이야기했다. 모두 받아들일 수는 없었지만 가급적 그에 맞춰 시간표를 수정했고, 이제는 평일 저녁 한번 그리고 일요일은 온전히 가족과 함께 시간을 보내게 되었다.

시간표를 만들면서 우리는 충분히 대화하며 서로의 속마음을 들여다볼 수 있었다. 일정을 공유하면서, 서로가 원하는 것이 무엇인지 진심을 들여다볼 수 있었다. 또한 나도 평소 계획한 시간표에 따라 생활하기 위해 아내에게 약속한 것이라면 어떻게든 지키려고 최선을 다했다. 내가 먼저 노력하는 모습을 보이자, 아내 역시 당장은 이해되지 않고 섭섭한 일에도 조금씩 마음을 열어 주었다. 한가지 아주 작은 팁을 주자면, 때에 따라 가사도우미 서비스를 이용하라는 것이다.

마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

p393 중요한 것은 어떤 요인을 분석해 섣불리 시장의 움직임을 예측하고 그대로 행동하면 그것이 빗나갈 경우, 큰 화를 입을 수 있다는 걸 아는 것이다.

p393 중요한 것은 어떤 요인을 분석해 섣불리 시장의 움직임을 예측하고 그대로 행동하면 그것이 빗나갈 경우, 큰 화를 입을 수 있다는 걸 아는 것이다.