[생각이음] 독서후기 - 월급쟁이부자로 은퇴하라

평촌 투자이유 

 평촌은 식빵 같은 모양으로 구성된 수도권의 대표적 1기 신도시로, 지하철 4호선이 지역의 중심을 가로지른다. 1기 신도시 중 분당 다음의 지역적위상을 갖추고 있으며, 시세도 그에 맞게 형성되어 있다. 교통편의 측면에서도, 4호선과 연결되는 1호선이나 2호선 환승을 통해 강북 도심과 구로 및 가산디지털단지, 여의도, 강남 등 서울 주요 업무지구에 어렵지 않게 이동할 수 있다. 거대 업무지구로 새롭게 떠오르고 있는 판교와도 기존의 외곽순환 고속도로뿐 아니라 새로 개통된 안양-성남 고속도도로 덕분에 접근성이 매우 뛰어나다. 이 밖에도 평촌 학원가는 그 규모 또한 학부모들 사이에 널리 알려져 있을 만큼, 분당이나 일산 신도시와 함꼐 학군이 우수한 지역으로도 손꼽힌다. 

 다른 1기 신도시들이 그렇듯 1990년대 초반 입주를 시작해 지은 지 20년이 족히 넘은 구축 아파트들이 몰려 있긴 하지만, 그럼에도 장시간에 걸쳐 형성된 각종 인프라와 학군이 여전히 적지 않은 수요를 끌어당기고 있다. 

 이 같은 특징을 갖춘 평촌에 2016년 한 해 동안 신도시 동쪽과 서쪽 외곽으로 2개의 대단지가 입주했다. 7월에는 평촌역 북부 스마트스퀘어 근처에 T 아파트, 11월엔 범계역 섲고 만안구에 M 아파트가 자리를 잡은 것이다. T 아파트는 1460세대, M 아파트는 4250세대라 둘을 합하면 5700세대에 이르는 대규모 입주였다.

 이러한 대량 입주로 공급 물량이 늘어날 경우, 구축 아파트 위주로 구성된 평촌 신도시의 시세는 일시적으로 부정적인 영향을 받을 수밖에 없다. 안양시의 인구가 60만 명에 조금 못 미치기에 적정 입주 물량은 3000세대인데, 그 2배에 가까운 주택이 일거에 공급되는 것이기 떄문이다. 이러한 이유로 추세적으로 수도권 전체가 부동산 상스장이던 2016년에도 평촌 신도시의 시세는 상승폭이 미미했다. 하지만 매매가가 답보 상태였기에 오히려 투자하기에 적합한 상황이 조성되었는데, 사실 대규모 입주에 따라 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가 또한 약세였기에 투자자 입장에서 임차인을 구하는 것이 만만치 않았다. 위기가 한편으론 기회가 되듯, 모든 기회에는 위기가 숨어 있게 마련인 것이다. 

 상황이 어떠하든, 평촌은 입지 측면에서 수도권에서도 사람들의 선호도가 높은 지역이다. 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다. 결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다. 그래서 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다. 

결국은 입지 

 평촌의 대표적 번화가는 동쪽의 평촌역 근처와 서쪽의 범계역 근처에 조성되어 있다. 평촌역 상권에는 범계역보다 유흥업소 같은 기피시설이 다소 많이 들어와 있는데, 평촌역 인근에 스마트스퀘어 등의 산업단지가 들어오면서 자연스럽게 다른 색깔의 상권이 형성된 것이다. 나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다. 이러한 이유로 먼저 범계역 주변의 아파트 단지들을 둘러보았다. 

 일단 전세가율이 높아 3000만원 이내의 소액으로 투자할 수 있는 단지 중 괜찮아 보이는 5-6개의 물건을 정리한 뒤, 해당 부동산 중개소에 방문했다. 그중 비산동의 아파트들이 눈에 띄었는데, 우여곡절 끝에 범계 역세권 S 아파트를 찾았다. S 아파트는 범계역 북쪽에 위치한 역세권 아파트로, 대단지인 데다 단지 내에 초등학교와 아담한 공원을 품고 있고, 지척에 대형 마트가 있어서 생활하기에 편리해 보였다. 현지 거주민들 사이에서도 선호도가 높은 편이라, 투자가 가능하다면 우선순위에 둘 수 있는 단지였다.

 내가 본 21평 아파트는 매매호가 3억원, 전세가는 2억6000만원가량이었다. 다만 당시에는 주변 신축 아파트의 입주가 계속 진행되고 있는 상황이라 거래가 소강상태였기에, 매도자 역시 3억원 이하로도 팔 마음이 있어 보였다. 매도자가 거주하고 있던 아파트에 직접 들어가 보니, 실거주 목적으로 수리도 잘 되어 있었다. 그 시기 일산 신도시 3호선 역세권 지역의 비슷한 평형대 아파트와도 시세가 거의 비슷했는데, 그 둘을 비교할 때 평촌의 S 아파트가 저평가된 상태라는 판단이 섰다. 1기 신도시가 아닌 다른 지역과 비교해도 비슷한 가격의 다른 물건이 이곳보다 입지 면에서 떨어졌다. 마침내 나는 S 아파트가 우수한 입지에 비해 저평가되어 있으므로 투자에 적합하다고 결론을 내렸다. 

당신은 왜 집을 파는가?  

 내게 평촌의 S 아파트 투자 사례는 특별한 기억으로 남았다. 매매 거래를 하기까지 오래 걸리기도 했거니와 순조롭지 않았기 때문이다. 해당 물건이 단지 내 로열동에 속하고 당시 3억 원이라는 매매가가 가장 저렴하기도 했지만, 주변에 쏟아진 입주 물량으로 거래가 어려운 상황인 만큼, 매도자가 부른 가격보다 1000만원 정도 저렴하게 매입하고 싶었다.

 나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기각 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 떄문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아팥라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1000만~2000만원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 실제로 투자 초기 시절, 매도자 우위인 시장에서 투자를 진행했다가 좋지 않은 가격에 아파트를 매입한 경험이 있기도 해서다.

 부동산 포털 사이트에서 이 물건 정보를 찾았을때도 좀 의아한 생각이 들었다. 로열동의 로열층 물건인데, 왜 단지 내에서 가장 저렴한 가격에 내놓았지? 부동산 중개소에 전화해 약속 시각을 정하고 방문한 뒤에야 소장님을 통해 매도 이유에 대해들을 수 있었다. 매도자가 본인이 이사할 집을 먼저 구한 뒤 현재 살고 있는 집을 처분하려고 했는데, 막상 집을 매도하려고 하니 주변의 입주 물량이 풀리면서 매매 시장이 활발하게 돌아가지 않았다. 물건을 내 놓은지 2개월이 지났는데도 거래가 되지 않자, 한 차례 가격을 낮춘 것이다. 나는 기회가 왔음을 직감했다.

매도자가 걱정하는 것은 무엇일까? 

  나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.

  나는 당시 매도자가 거주하고 있던 S 아파트를 둘러보고 나오면서 물었다. “저, 혹시 이사는 언제쯤으로 생각하고 계세요?” 네 저희는 0월0일에 이사하려고요. 라고 대답하는 매도자의 표정이 걱정스러워 보였다. 이 간단한 대화를 통해, 나는 이미 그의 이사날짜가 확정되어 있다는걸 알게 되었고, 현시점에서 2개월도 남지 않은 상황이라 매도자가 이사할 집의 잔금 마련을 걱정할 수 있겠다는 짐작도 했다. 이러한 상황이라면 가격 조정이 가능하겠다는 생각이 들어, 중개소로 돌아온 뒤 소장님을 통해 1000만원을 내린 2억 9000만원에 매매하고 싶다는 의견을 전달했다. 잠시 생각해보겠다던 매도자는 500만원을 깎아주겠다는 조정안을 제시했다. 평촌 지역 내 투자할 만한 다른 물건도 많은 상황이라 나도 생각해보겠다는 말을 남기고 집으로 향했다. 

  중개소를 나서기 전, 소장님에게 해당 부동산의 드익부 등본을 떼어달라고 부탁했는데, 보통 등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다. 특히 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 가격을 갂는 데 조금 수월하기 때문이다. 등기부 등본을 확인하니 매도자가 해당 아파트를 2억 1000만원에 매입했다는 걸 알 수 있었다. 내가 제시한 2억 9000만원에 매도하더라도 8000만원 가량의 적지 않은 시세차익을 얻는 셈이었다. 특히 이미 구해놓은 집으로 이사할 날짜가 얼마 남지 않은 상황이라면 시간이 갈수록 매도자의 마음이 급해지기에 가격을 조정하기 유리하다. 나는 이러한 내용을 소장님께 이야기하며, 매도자에게 이미 적지 않은 시세차익을 얻었으니 매매하려는 사람이 나타났을 때 놓치지 말고 거래하라고 설득해주길 부탁했다. 

  하지만 다음 날이 도ㅙ도 연락이 없었다. 먼저 연락하면 가격 조정에 불리할 수 있기에 하루를 더 기다렸다. 그래도 연락이 없어서, 퇴근 후 중개소를 다시 찾았다. 소장님은 어제 다른 손님이 그 집을 보고 갔다고 했다. 그게 사실이든 아니든 매도자가 2억 9500만원을 고수하고 있다는 게 확실했다. 나는 소장님에게 다시 부탁했다. 소장님, 죄송한데 2억 9100만원에 하자고 좀 이야기해주세요 퉁명스러운 대답이 돌아왔다 아 그거 어렵다니까. 팔고 싶었으면 진작 이야기를 꺼냈겠지. 내가 다시 이야기했다. 그래도 혹시 모르잖아요. 어차피 손님도 별로 안 드는데, 다시 한번 이야기좀 해주세요. 퇴근하자마자 여기까지 달려왔는데! 소장님이 다시 전화해 이 의견을 매도자에게 전달했다. 잠시만 생각해보겠다던 매도자는 조금 뒤 다시 전화를 걸어 기존 입장을 고수했다. 아쉬웠지만 실망하지 않았다. 매도자 역시 고민하고 있다는 걸 느꼈기 때문이다. 나는 다음 날에 또다시 찾아가 2억9200만원에 거래하고 싶다고 했다. 그날도 또다시 같은 대답이 돌아왔다. 그 다음날 또 찾아갔다. 3일째 찾아갔더니 문을 여는 순간 소장님도 나도 서로 웃음이 나왔다. 나는 평촌 내에 위치한 투자 가능한 다른 단지를 중개소 소장님에게 보이며 말했다. 소장님 이 단지 보이시죠? 저 오늘 2억 9300만원에도 거래 안되면 이 단지를 살거예요. 매도자에게 이 말을 꼭 전해주세요. 그날 밤에서야 매도자가 나의 제안을 수락했다. 

  투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매임하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우는 범하지 말아야 한다. S 아파트의 매도자가 끝까지 2억 9500만원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다. 

  이 물건이 기억에 오래 남는 건 임대 과정 역시 정말 힘들었기 때문이다. 해당 단지는 물론이요, 수도 없이 많은 부동산 중개소에 홍보 전단을 돌리며 노력한 끝에서야 겨우 임차인을 구했다. 이 경험을 통해 비로소 매매 후 임대를 놓는 과정에 영향을 미치는 요인들을 구체적으로 알게 되었고, 수월하게 임대를 놓는 노하우도 쌓였다. 그럼에도 평촌의 S 아파트는 내게 적지 않은 수익을 안겨주었고, 매매부터 임대에 이르기까지 모든 과정에서 값진 경험을 선사했다.

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

아무리 강조해도 지나치지 않은 것 

 부동산에는 발이 없다. 그러니 이를 보려면 결국 내가 직접 현장에 나가야 한다. 부동산은 사람보다 크다. 그렇기에 그 안으로 들어가 속속들이 들여다봐야만 제대로 파악할 수 있다. 갑자기 무슨 뚱딴지 같은 이야기냐고? 

  좋아진 온라인 환경 덕분에 많은 사람이 현장의 중요성을 잊는 것 같다. 하지만 아무리 인터넷이 발달한다고 해도, 실시간으로 모든 지역의 모습과 소식, 분위기를 생생하게 확인하기란 어렵다. 부동산 중개인과 전화 통화로 확인할 수 있는 것도 많지만, 그들의 목적이 거래를 성사시키는 일이라는 걸 고려한다면, 중개인의 이야기 모두를 신뢰할 수만도 없다. 그리고 상식적으로 생각해보라. 몇천 원짜리, 몇만 원짜리 물건을 살 때도 이리 보고 저리 보고 하는데, 몇억짜리 물건을 사면서 대충 보고 살 수 있겠는가? 

  무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도 , 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다. 지난 3년간 낮에는 회사일, 밤과 주말엔 부동산 투자생활을 이어가는 게 쉬운 일은 아니었다. 회사생활만으로도 쉽지 않은 상황에서, 지치지 않는 게 더 이상하지 않은가. 너무 피곤해서 입술이 터지고 눈이 충혈되는 일도 잦았다. 목이나 어깨가 아픈 건 예사였다. 발바닥이 부르트고, 발톱이 빠진 적도 잇었다. 

  투자를 시작하고 첫 여름을 맞았던 해, 내가 그동안 온실 속의 화초처럼 살아왔다는 걸 절절히 깨달았다. 얼굴이 금세 시커멓게 타 회사 동료들까지 건강을 걱정해줬다. 장마철엔 목욕탕에서 방금 나온 것처럼 발가락이 불고흠뻑 젖은 양말로 남의 집에 들어가는 게 민마해 늘 수건을 가지고 다녔다. 지방에 임장을 갔다 올라오던 길에는 고속도로 휴게소에서 잠시 쉬려고 눈을 불였다가 내리 4시간을 곯아떨어져 잔 적도 있다. 추운 겨울에도 졸지 않으려고 창문을 열고 내달렸다. 그렇게 아내와 아이가 기다리는 집에 돌아가 잠시 눈을 붙인 후 바로 출근하는 삶의 연속이었다. 그렇지만 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. 지금 뭐하고 있는거야 이게 배우는 사람의 자세야? 하면서.

  현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 앞서 소개한 임장 기술이나 노하우는 이미 많은 부동산 투자자가 유튜브나 팟캐스트, 블로그 등에서 공개한 내용과 큰 차이가 없을지 모른다. 하지만 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아낸 태도라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다. 가끔 초보 투자자들과 함께 현장에 나갈 시회가있다. 경력과 무관하게 부동산을 대하는 그들의 자세는 제각각이다. 그들 중 시간이 흐른 뒤 어떤 투자자가 지속적으로 투자를 해나갈지 예상하는 건 그리 어려운 일이 아니다. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돌아보니, 나는 정말 운이 좋았다 웬만해서는 얻을 수 없는 배움을 주변 사람들로부터 얻었으니까. 나의 투자 멘토는 말했다.

“돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.” 

  긴 시간이 흐른 건 아니지만, 이제 그 말의 뜻을 조금은 알 것 같다. 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

알았다면 행하라.

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것. 그것이 인지가. 사실 우리는 일상에서 예전까지 몰랐던 사실을 종종 깨닫곤 한다. 그러나 애석하게도 그 인지가 변화로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다. 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다. 무슨 당연한 소리를 이렇게 진지하게 하느냐고 웃을지 모르겠다. 하지만 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러 가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다. 그렇지 않은가? 

  당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 그렇게 하지 않는다면 조만간 이 책도 당신의 방구석 어딘가에서 먼지를 뒤집어쓰고 잠든다. 그리고 당신의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습으로 반복될 것이다. 

조급함 버리기

 많은 사람이 조급하다. 나도 그랬다. 투자를 막 시작했을 때 우연히 한 물건을 보게 되었는데, 당시 그곳은 각종 호재로 전형적인 매도자 우위 시장이었다. 물건의 가격이 직전보다 상승한 상태였는데도 급한 마음에 추격 매수를 했고, 결국 그것이 시간이 흐른 지금 나에게 아픈 손가락이 되었다. 과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다. 그때 나는 규정 속도를 준수하지 않았다. 그 속도로 차를 몰 수 있는 실력이 아니었는데, 지나치게 속도를 높였다. 그래서 봐야 할 것들을 보지 못했고, 결국 사고를 내고 말았다. 

  투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 그래 이거야를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫 번째 해야 할 일이다. 진심이다. 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 나는 뭐 했나? 싶어 화가 나더라도 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하며녀 시간이 필요하고 그렇기에 더욱 조급할 필요가 없다.

✅ 주절주절

이 길로 갔다가 손에 잡힐 듯 안잡히는 상황을 통해 한번 좌절하고, 다시 새로운 앞마당을 만들어서 투자가능 지역을 찾아야 한다는 것에 또 한번 좌절..^^ㅋㅋㅋㅋ 너무나도 치이는 일정 속에서 책이 손에 잡히지 않아 부분 부분 다시 읽었는데, 조금의 위안이 된다. 조급함을 버리는 것도 너무 중요한데, 어쩌면 우유부단한 태도와 확신을 갖지 못하는 나의 실력으로 인해. 조급함이 아닌 결단을 내리지 못하는 아쉬움이 아닐까 생각도 든다. 

만 1년하고도 약 2개월이 지났다. 이제는 실행하고 싶은데 여전히 행동은 굼뜬다. 비교평가는 이제야 조금씩 될랑말랑 하고 있다. 지난 시간들 덕분에 1년 전과는 달라졌지만 아직 투자는 아득한 기분이다.

“변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흙같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.” 

문득 튜터님의 말씀과 너나위님의 말씀이 생각난다. 

투자자에게 있어서 첫 번째 리스크는 나 자신. 지난 가격을 기억하고 놓친 마진에, 더 낮은 급지를 볼떄의 색안경에 투자하지 못하는 나 자신. 그리고 싱글투자자인 나에게 가장 큰 리스크는 언제 사라질지 모르는 것. 큰 변곡점인 결혼과 출산이라는 두 가지는 언제든지 나에게 벽으로 다가올 수도, 축복으로 다가올 수도 있다는 것. 

그런 상황에서도 묵묵히 해야 할 일들을 해나갔다는게 정말 대단한 것 같다. 해야 할 일들.. 해야 할 일들…

나는 해야 할 일들을 모두 다 하고 있는건가..? 오늘도 나약한 나에게 진 것 같은데^^;;