월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기

[Pre-Reading]

▶ Key words

직장인 노후, 월급쟁이 노후 대비, 월급쟁이가 부자 되기

▶ 예상 주제

월급쟁이 부자로 은퇴하는 법

1. 저자 소개

너나위 : 부동산경매/투자전문가

주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 <나는 부동산과 맞벌이한다> 책에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 

2.내용 및 줄거리

1장. WHY 왜 투자를 해야 하는가

○ 우리가 자본주의를 택한 이상, 인플레이션을 피해갈 수 없다. 아파트도 물건이므로 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다.

○ 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려지고, 월급은 절대 오르지 않는다.

○ 연금보장 제도가 있지만 충분하지는 않다. 더군다나 우리나라의 노인 빈곤율은 OECD 국가 중 1위이다.

○  지금 나의 현주소는 어떤가? 투자도 필요하지만 더 중요한 1단계는 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것이다. 투자는 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않다.

2장. DERECTION 당신과 돈이 가야 할 방향

○ 돈을 버는 두 가지 방식 : 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐.

우리가 나아가야할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

○ 돈을 쓰는 두 가지 방식 : 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다.

○ 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법 : 부동산을 매입하느라 돈을 썼는데 산 것보다 비싸게 팔아서 돈을 번다!

○ 투자의 여러가지 방법 : 예/적금과 보험, 주식과 펀드, 부동산

여기서 너나위는 부동산은 환금성이 떨어지긴 하지만 우리나라에만 있는 전세라는 제도를 활용하여 레버리지를 활용할 수 있는 부동산을 택했다!

3장. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

○ 입지(의왕시 25평 아파트) : 평촌 신도시의 입지와 인프라를 공유하고 있는 내손동 신축 E 아파트, 비교적 좋은 입지에 저평가 되어 있었다. 이후 호재도 있었지만 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각할 것.

○ 저평가(분당 21평 아파트) : 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단을 정교하게 할 수 있다. 또한 협상 시 상대가 원하는 것을 파악해서 내가 줄 수 있는 것을 제안한다면 상대가 내가 원하는 것을 줄 수 있는 협상으로 이끌어 낼 수 있다.

○ 수익률(수지 32평 아파트) : 구축 주변 신축 입주 물량이 많더라도 입지가 좋다면 신축 입주 물량 소진 후 구축 아파트의 물건도 소진될 수 있다. 그리고 대안이 있다면 급할 것이 없으므로 실제 협상에서도 우위를 차지할 수 있다. 또한 아는 지역이 많으면 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.

○ 결국 입지(평촌 21평 아파트) : 매수자 우위의 시장에서 투자하기. 협상시에 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들은 하나하나가 귀한 자산이 되므로 협상에 최선을 다하자.

4장. CONCEPT 성공투자를 위한 필수 지식

○ 종잣돈을 마련하려면 첫 번째 쓰는 것부터 체크해야 한다. 두 번째는 돈이 스스로 일할 수 있게 만드는 것이다.

○ 월세투자 vs 전세투자 : 시간이 귀한 직장인 투자자는 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다. 장기적으로 절대적인 자산의 규모를 키울 수 있는 것은 시간이 지날수록 가격이 상승하는 전세투자이다.

○ 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 잃지 않는 투자를 위해 저평가, 전세가율 확인이 필요하다.

○ 용돈벌이 투자가 아닌 인생을 바꾸는 투자를 하자. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리고, 보유 자산의 크기를 키워나가며 매입한 부동산을 장기 보유하자. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

○ 똘똘한 한 채는 여유 자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당히 유효한 투자법이다. 그러나 비교적 소액으로 가능한 시스템 투자는 투자로 경험을 쌓으면서 투자 실력도 좋아지므로 채수가 많아질수록 예상을 뛰어넘는 속도로 당신에게 수익을 줄 것이다.

○ 위기는 나만 피해가지는 않는다. 리스크 대비를 위해 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행하지 않는것이 필요하다. 또한 리스크를 관리하여 대응할 수 있어야 한다. 리스크는 반드시 존재하니까.

5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

○  좋은 투자자로 성장하고 싶다면? 가장 먼저 해야할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 저평가된 상태인가? 투자금이 적게 드는가? 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? (저환수원리)

○ 수요와 공급이 만드는 부동산 시장의 커다란 움직임을 이해하자. 그리고 이를 투자에 활용하여 지역 선정의 기준을 세우고 순서를 정리해 본다. 다만 이는 투자지역이 아닌 임장지역을 선정하는 방법임을 명심해야 한다. 

○  임장 전 지역조사하기 : 일자리, 교통, 환경, 학군, 가격 

(월부에선 사전임보 작성이라고 하지. 기초반부터 훈련해 왔던거라 더욱 반갑다!!!)

○  지역을 눈에 담는 현장조사 : 지역을 눈에 담는 것(분임, 단임), 중개소 방문과 매물 확인(매임). 그리고 이 때 노하우나 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억할 것

○  투자에 나설 때 : 중개소에 직접 방문해서 장부 물건을 확인하면 더 좋은 매물을 찾을 수도 있다. 가격 협상 시 매수자의 협상력 보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기이다. 임대를 결정짓는 요인에는 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람 네가지가 있다. (이번 3강의 핵심포인트!) 

6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

○  불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 이 책을 읽으면서 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있는 것이 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라

○  투자의 달인이 되는 것 = 투자의 달인이 될 때까지 한다. (생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다. 그리고 쉽지 않을 수도 있다.) 꾸준한 > 실행 > 결심을 명심할 것.

○  “빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라” 멀리 가려면 함께 가는 것이 중요한데 최고의 사람과 함께 가기 위해서는 내가 먼저 ‘좋은 사람’이 되면 된다. 

○  투자를 하는 과정에서는 주변 사람들과의 갈등이 있을 수 있다. 그러나 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 투자의 우선 순위를 정하고 그것을 유지하기 위해서는 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요하다. 

3. 깨달은 점

# 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람‘에 해당한다면 ’

시간과 무관하게 돈을 버는 사람‘으로 ’이동‘해야 한다. 

사실 이건 내가 부동산 공부를 시작하게 된 근본적인 이유이다.

내가 롤모델로 삼고 있는 연예인이 있는데 바로 슈퍼주니어 출신인 ’최시원‘이다.

최시원은 원래도 금수저 집안에서 태어나긴 했지만 본인이 아이돌을 하면서 번 돈을 가지고

(아마 투자든 뭐든 했겠지?) 지금은 아이돌 생활을 하지 않고

컴패션, 국제 협력, 드라마 주인공, 그리고 본업인 콘서트도 최근에 했다.

본인의 시간을 본인이 마음껏 계획해서 하고 싶은 일에 분배하는 것.

나도 비전보드에 적은 것처럼 머지 않은 미래에 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해서

내 시간을 내 비전과 소명에 마음껏 분배하는 사람이 되고야 말겠다.

# 이미 많은 부동산 투자 책이 나와 있고 그렇게 많은 사람이 읽었는데,

왜 아직까지도 변하지 않은 사람이 변한 사람보다 훨씬 많을까

내가 사실 월부에 오기 전 과연 부동산을 몰랐을까? 

2018년 이전 그 누구도 부동산을 언급하지 않았을 그 시절에

어머니가 나에게 우리 아파트의 2단지(참고로 서울 관악구)를 1억 정도로 전세 갭을 이용해

구매해 보는 건 어떠냐고 제안한 적이 있었다.

그 당시 나는 주식에 1억 정도 묶여 있었는데 팔면 마이너스인 상황이었고

대출을 내는 것도 일반 사람이 하면 안되는 것(?)으로 생각했기에 무슨 소리냐며 간단히 패쓰했다.

그 이후 활활 타오르는 불장이 왔고 갭 1억으로는 절대 투자할 수 없는 시장이 도래했다.

어머니는 그건 이미 날아간 거니 잊으라고 하셨다.

그 이후에 바로 내가 부동산 공부를 시작했냐고? 아니다.

몇 년이나 지난 다음 이제서야 시작했다.

사람이 변하기가 이렇게 어렵다.

이제 변화의 물꼬를 텄으니 나는 더이상 정체되지 않을거다.

4. 적용할 점

# 매도자의 상황을 파악해서 내게 유리한 협상을 끌어내기

등기부등본을 때서 매도자가 집을 매도해서 얻는 수익이 어느 정도인지,

매도자와의 대화를 통해 이사 날짜가 언제인지,

부동산 사장님과의 대화를 통해 매도자의 상황을 파악한다던지

확인할 수 있는 것들을 확인하고 나면 나에게 유리한 협상을 끌어낼 수 있다.

다만 이 때에도 무조건 내 사정을 봐달라고 떼쓰는 것이 아닌 

상대방이 내 협상을 받아들였을 때 그들에게도 이점이 있는 의미있는 협상으로 이끌어 내는 것.

아직 그런 협상을 할 1호기의 기회는 오지 않았지만, 기회가 왔을 때 모든 것을 동원해서 

협상을 이끌어 내보겠다.

# 월급쟁이 부자로 은퇴하라는 투자의 마인드셋 부터 투자의 기술까지 전방위적인 지침서 ”

현재까지 들었던 모든 부동산 기초, 실전 강의를 한권에 총망라하여 복기할 수 있었다.

강의를 총망라한게 아니라 총망라한 이책의 내용을 강의로 풀어냈던 건가?

투자를 하기 위한 절대적인 원칙인 저환수원리, 임장하는 법, 매물보는 법, 임대놓는 법 등 기술적인 것부터

돈에 대한 태도, 사람에 대한 태도, 시간에 대한 태도 등 투자자의 마인드 셋까지.

투자자로서 꼭 가지고 가야할 것들이 총망라된 이 책을 초심을 잃거나, 지치거나, 목표가 흐려지거나,

마음이 조급해 질 때마다

한 번씩 꺼내보아야 겠다.

5. 논의할 점

p.80 : 돈을 대하는 나의 방식은 어떤가?

p. 204 : 절대로 돈을 잃지 않는 투자를 위해 나는 어떻게 할 것인가?

[After-Reading]
▶전체 주제

누구나 월급쟁이 부자로 은퇴할 수 있다. 하지만 모두가 다 실천하지는 않는다. 

▶key words

누구든 풍성한 노후를 맞을 수 있다.

될 때까지 시도만 한다면.

▶벤치마킹
나는 부동산과 맞벌이한다 책도 어떻게든 구해서 재독해 볼 것.

보이지 않았던 것들이 또 보일 수 있으니.