월급쟁이 부자로 은퇴하라 [얌얌사과]

책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (너나위)

저자 및 출판사 : 너나위/(주)알에이치코리아

읽은 날짜 : 2024.11.5.-11.15

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #꾸준함 #배운대로 행하라 #저평가

1. 저자 및 도서 소개

우리가 잘 알고있는 너나위님...^^

촉망받던 대기업 직장인이던 너나위님은 존경하는 직장선배가 회사의 권유로 퇴직하는 것을 보면서 회사가 직원을 책임지지 않음을 깨닫고 투자공부를 시작하였다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 공부하고, 하루도 거르지않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비하여 맞이한 상승장에 공격적인 투자로 100억 자산가로 거듭났다. 현재 106만 구독자 <월부TV>를 진행하며, ‘월급쟁이부자들’에서 칼럼과 오프라인 강의를 하고 있다.

직장인 투자자로서 3년만에 파이어족이 된 너나위님의 노하우가 담긴 책이다.

2. 내용 및 줄거리

P75

직장인은 시간을 투입해서 돈을 버는 사람이다. 언제까지 계속 일을 할 수는 없으므로, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야한다. 직장에 다니면서 돈을 최대한 모으면서 그 돈을 최대한 생산자산을 사는데 써야한다. 비싸게 되팔수없는 소비자산을 사는데 돈을 소비하지말고, 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 생산자산을 사는데 소비하라.

P93 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

P112 투자는 입지를 보고, 그 다음으로 연식을 보라. 입지는 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이다.

P183 [종자돈 마련법]

#고정비와 변동비 #필요비와 불필요비

1 절약의 측면

지출은 고정비와 변동비로 구분가능하다. 고정비는 주기적으로 통장에서 빠져나가는 돈이고 변동비는 지출되는 금액의 크기나 시기가 매번 달라지는 것이다. 그 다음 편의상 지출의 필요비와 불필요비로 다시 구분한다. 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 것은 필요비, 당장 문제될게 없는 것은 불필요비로 나눈다.

고정비&필요비 : 통신비, 식비, 부모님 용돈, 공과금(자동차세, 수도세, 전기세 등)

변동비&필요비 : 경조사비

고정비&불필요비 : 보험료

변동비&불필요비 : 여행경비, 소모품구입비, 음료비, 약속 또는 모임비

정기보험, 태아보험만 유지.

-여기서 줄일 수 있는 부분을 줄여서 종잣돈을 모아야한다.

2 자본재배치

자기 집을 세를 주고 본인도 전세로 옮겨 돈을 마련하거나 전세를 월세로 옮겨 보증금을 줄여서투자금을 마련하는 것, 즉 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 재배치하는 방식을 말한다. 하지만, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 함을 명심하라.

직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자는 전세 레버리지를 이용한 아파트 투자이다.

그러나, 변치 않는 투자진리는 없으므로 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다. 또, 2년가량 열심히 투자공부를 한다면 전국 도처에서 투자처를 찾아낼 수 있게 될 것이다.

P205

투자와 투기는 다르다. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것이 투기다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되므로 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

아파트의 투자기준

1 저평가된 상태인가

2 투자금이 적게 드는가

3 리스크가 감당할 수 있는 수준인가

P211 아는 지역을 늘려서 비교평가를 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다. 수도권에서는 대개 수요가 풍부해서 매매가가 전세가 아래로 하락하는 경우는 거의 없지만, 지방은 생길 수도 있으므로 공급량을 더 민감하게 확인해야 한다.

P221 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식(장기보유)의 장점

1 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

2 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.

3 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

P244

역전세리스크에 대비하기 위해서는 현금, 즉 유동성을 확보해야한다. 마이너스 통장, 신용대출 등을 말한다.

P245 절대 무너지지 않을 리스크 관리법(시세차익형 전세투자)

1처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다

2신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다

3마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다

4세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을 잊지말자.

P331 알았다면 행하라

당신이 이 책을 읽으면서 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮기라.

P274 권역별 잠재투자가능지역 찾기(임장지역 찾기표)

아파트 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량(공급)과 미분양 4가지를 본다.

1)거주지 주변 두세군데(지방에 거주한다면 거주지와 근처의 광역시나 거점 도시 두세군데)에 직접 가보고 가격에 대한 감을 잡는다.

2)매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.(부동산지인)

3)’조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다.

4)해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.(부동산지인, 호갱노노, 아실)

-투자지역 선정방법이 아니라 임장지역 선정방법임을 잊지말라. 현장에 가보고 시세트래킹을 하면서 지켜보라.

임장전 지역조사하기

일자리 – 국세통계 홈페이지-시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황-원천징수지 기준의 자료 또는 거주지 기준으로도 확인. 근로소득 통계와 산업분류별 일자리통계 활용(p284표참고)

교통 – 수도권은 지하철을 이용해 강남접근성이 어떠한가 확인. 지하철 역세권 우선시. 강북도심, 여의도 접근성도 체크. (지방은 자차이용으로 대중교통 별로 영향없음.)

환경 – 지적편집도이용. 백화점, 대형마트, 종합병원 등 생활편의시설과 공원, 산, 강, 천과 같은 자연환경이다. 편의시설은 인터넷검색을 통해 도보 이용가능한 슬리퍼생활권인지 확인. 지적편집도는 구전체를 한번 보고 동별로 자세히 살펴본다. 선호시설, 비선호시설도 확인하여 선호도를 파악하고 임장을 간다.

학군 – 아실이용. 특목고 진학률과 학업성취도평가 확인. 명문학군지역이 아니더라도 지역내 선호학교인지 확인할 것. 초품아여부 확인.

인구 – ‘통계지리정보서비스’ 국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황 내 행정구역별/5세별 주민등록인구 자료 확인.

연령별 인구 분포를 확인. 인구구성을 통해 지역 분위기를 미리 예상해본다.

나무위키, 위키백과를 통해 해당지역의 정보획득.

가격 – 지역내 모든 아파트단지의 평형별 시세확인. 엑셀이용

그 후 지도에서 위치확인. 투자금내에 들어오는 것 확인.

P296 지역을 눈에 담는 현장조사

지역을 눈에 담는다는 건, 그 동네엔 어디에 뭐가있고, 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이다.

소액으로 투자할 수 있는 단지라면 가장 선호도가 높은 물건부터 확인한다. 같은 돈을 주고 최고의 물건을 사는 것이 핵심이다. 중개소는 전화를 해봐서 친절하고 꼼꼼하거나 시원시원한 사장님이 계신 곳을 선택한다. 3시간 간격으로 중개소를 예약한다.

초보라면 3-4시간 간격으로 중개소를 예약하고 중개소 1곳에서 매물소개를 2시간 받고, 1-2시간은 정리하는 시간을 갖는다. 하루에 부동산 2-3곳을 방문하고 5,6개-10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자.

중개소에서 대화할 내용은 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제가격에 대해 이야기하면 된다. 단지 주변의 일자리, 교통여건, 선호 혹은 혐오환경, 학군, 거주민연령대, 평형별 시세 등을 말한다.

매물확인

실제로 집을 보러 이동하면서 보러가는 집의 상황을 물어본다. 집주인의 매도 사유, 지금 거주하는 사람이 주인/임차인인지, 임차인이면 월세/전세, 만기날짜를 확인한다.

집을 볼 때는 중개인이 이끄는대로 보지말고 들어가면서 오른쪽 또는 왼쪽으로 자신이 정한 방향대로 보아야 놓치는 부분이 없다. 누수나 결로가 보이면 반드시 거주자에게 물어보라.

나오기전에 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤 생각하는지 묻고 간단한 대화를 통해 매매후 임대시 집을 잘 보여줄 말한 성격인지 가늠해본다.

동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 임대가 수월하게 될 물건이란 기존에 수리가 아주 잘 되어있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다.

매수협상의 가장 중요한 것은 매수시점의 시장 분위기다. 매수자 우위 시장에서 협상에 임하라. 각종 부동산관련 정부규제나 금리인상은 부동산 악재로 비치고, 장마철이나 여름휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다.

2개 이상의 투자처를 확보해두고 거기 아니면 여기하지 라는 생각으로 조급함을 버린다. 협상을 할때는 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고 그 필요에 내가 해줄 수 있는 것이 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할수 있을지 정리해보고, 준비한 제안을 중개인을 통해 예의바르게 전달하라.

임대를 결정짓는 네가지 요인

1)가격 – 적정한 가격에 임대를 해서 가급적 투자를 신속히 마무리한다.

2)집의 상태 – 수리를 통해 집 내부상태를 좋게 유지한다.

3)입주 가능 시기 – 아무 때나 입주할 수 있는 집이 최고. 현재 거주중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지 살펴보라. 이사철 성수기인 2,3월, 9,10월에 잔금을 치루는 것이 세입자를 구하기 수월하다. (비수기는 6-8월, 11-1월) 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 떼는 새 임차인과 임대차 계약시 임대 기간을 2년이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다.(입주일은 비수기라도 만기일은 성수기가 되도록)

4)사람 – 중개인 투자자인 나의 파트너이므로 중개인의 성격도 많은 영향을 미친다. 공동중개는 수수료가 적으므로 임차인이 빨리 구해지지않으면 여러 부동산에 내놓도록 한다.

나는 투자에 대한 ‘감’이 없는 사람이다. 그러나 일이 잘 풀리지 않을 때의 불확실함을 두려워하면서도 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔기에 시간이 흐르자 변화가 찾아왔다. 현실을 바꾸고 싶다면 배운대로 행하라!!

p335 독서방법 #6개월이상 시간,장소를 정하여 전투적으로 읽기 #의지력을 꾸준함으로 바꾸는 법

자본주의와 그 속성에 관한 책을 먼저 읽고, 그 다음 부동산과 투자 관련 서적을 모두 읽겠다는 마음으로 읽어가길 추천한다. 시간과 장소를 정해두고 전투적으로 읽는다. 비슷한 영역의 책을 묶어서 읽는다. 내용이나 어휘를 잘 모르더라도 일단 매일 정해진 독서량을 채우는 것에 집중하자. 독서로 지식을 쌓고 강의를 들으며 강력한 동기부여를 받은 뒤, 지식 습득을 넘어 방향 설정까지 완료했다면 이제 꾸준한 반복만 남았다. 투자의 감을 잡기 위해서는 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다. 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 주변에 두어야한다. 빨리 가고싶다는 바람이 아무리 간절하더라도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래 가야한다. 오래 가려면 함께 가야한다. 오래 살아남으려면 서로의 성장을 응원하는 좋은 동료와 이끌어줄 멘토가 필요하다. 최고의 사람들을 만나려면 주변에 좋은 영향을 미치는 사람 즉, 좋은 사람이 되어야 한다. 자신이 초보여서 아는게 없더라도 작은 메시지로나마 관심을 표현하고, 그의 이야기에 귀기울이며 응원해주는 것만으로도 좋은 사람이 될 수 있다. 주변사람들에게 좋은 말과 행동을 하다보면 나 자신도 긍정적인 에너지로 가득차게 된다. 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다. 종자돈처럼 귀하게 사람을 모아라.

P350 갈등에 대처하는 자세

좋은 투자자가 되겠다는 목표달성을 위해서는 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야하므로 우선순위를 정하고 그에 따른다. 가족,투자가 1순위, 직장이 2순위이다. 직장에서는 주어진 시간동안 주어진 일 딱 그만큼 일하고 나머지 시간은 가족과 투자를 위해 사용하면 된다. 평소 직장동료들과의 관계를 잘 유지하면 투자와 부딪치는 시간을 수월하게 해결할 수 있다. 불평하지 말고 상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까 고민하라.

가정과 투자가 갈등을 일으킬 때, 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것이 가장 중요하다. 투자는 평생 해나갈 일이라는 생각으로 조급함을 버리고, 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이 투자의 목적임을 잊지말자. 특히 배우자와 대화를 나누면서 원하는 바를 토대로 시간표를 작성하여 시간표를 지키기위해 노력하자. 대화를 통해 시간표를 만들면서 서로의 속마음을 알게되면 예외적인 일정이 생겨서 시간표를 지키지 못하는 날도 서로를 배려하고 이해할 수 있다. 성공적이고 꾸준한 투자를 위해서는 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 못 할 사람에겐 핑계거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

기존에 들었던 여러 월부강의들을 다시한번 정리하는 시간이 되었다.

인상깊은 문장은 [돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다.]이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀점

부동산 투자기준(저,환,수,원,리)를 기억하고 독.강.임.투를 실행하라. 조급해 하지말고 잃지 않는 투자를 할만큼 투자실력이 성장하면 투자하면 된다. 실력만 있다면 어떠한 시장에서도 투자 기회는 있다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P000(전자첵인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다)

p335 요약정리를 잘 할 수 있는 효과적인 독서방법을 알고싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한권을 뽑는다면?

돈의 속성(김승호 저)