[열반스쿨 중급반 41기 100% 완강하고, 4권 완독하조 쏭파고] 2강 강의 후기

안녕하세요. 행복을 위해 달려가는 투자자 쏭파고입니다.

열반스쿨 중급반 41기 2주차 강의는 양파링님께서 전세에 관한 모든 것을 강의해주셨습니다.

투자의 끝과 마침표는 전세 셋팅이라고 알고 있었는데,

마침 그 부분에 대한 자세한 강의를 들을 수 있어 의미가 있었습니다.

1. 현재 시장 상황에 겁먹지 말자

- 몇 개월 간은, 공부와 강의에 집중을 했고, 실질적으로 투자를 하려고 마음을 먹었던 시기는 올해 9월이었습니다. 그 때는 나도 할 수 있다며 의지력이 뿜뿜할 때였습니다. 하지만 대출규제가 나오고 7,8월의 시장은 차갑게 식어버렸고, 저의 투자 의지도 갑자기 붕뜬 상태였습니다. 

- 상황이 그러하니, 부정적인 생각이 들기도 했습니다. 

“하필 내가 투자를 마음먹는 순간, 대출규제가 나오다니. 그렇지만 규제는 그렇게 큰 영향을 주지 않을거야.”

하지만, 보란듯이 시장이 식었고 저는 그러한 규제가 야속했습니다.

- 그렇지만 이번 강의를 통해 다시 마음을 가다듬을 수 있었습니다. 이러한 시장 상황은 과거에도 있었고, 그 때도 거의 비슷한 대출 규제가 나왔으며, 규제는 언젠가는 끝이 난다는 것이었습니다. 마치 상승장과 하락장을 반복하듯, 시장 상황에 따라 규제도 나왔다가 완화되었다가 반복되는 것이었습니다.

- 규제가 나오면 상황을 한발자국 뒤에서 지켜보고, 대응해나가기만 하면 되는 것이었는데, 그 짧은 시간에도 저는 조급해있었던 것이었습니다. 

- 현재 수도권 시장은 거래량이 줄고, 매물이 증가한 것은 맞으나, 입지와 선호도에 따라 단지별로 다른 경향이 나타나기 때문에 단지별로 파악해야겠다는 생각이 들었습니다. 

- 그리고 얼마전 매임을 하며 부동산 사장님께서 사람들이 내년을 기다린다, 하반기는 관망하는 중이다, 이런 얘기들을 하셨었는데, 이번 강의에서 양파링님도 똑같은 얘기를 하셔서 내심 놀랐습니다.

2. 위기를 기회로 만드는 법

- 조건부전세대출 규제가 있다는 것을 인지하였고, 여기서 끝내는 것이 아니라 그럼 나는 무엇을 알고 무엇을 해야 하는지까지 사고가 미쳐야 한다는 것을 알게 되었습니다. 규제가 나와서 절망만 하고 있을 것이 아니라 내가 할 수 있는 것을 찾거나, 그 안에서도 방법을 찾아 위기를 기회로 만들 수 있어야 한다고 생각합니다.

- 조건부전세대출 규제가 있지만 그 안에서 세낀 물건과, 주전 물건 위주로 찾으면 여러 리스크를 피할 수 있고 규제 또한 영향을 받지 않을 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 

- 평소라면 이러한 물건들 위주로 보지 않았겠지만, 시장 상황에 따라 플랜 B, C를 알아 두는 것만큼 힘이 되는 것이 없다고 생각했습니다. 

3. 싸고 좋은 물건

- 내가 무언가를 만들어서 판매를 한다고 하였을 때, 소비자에게 어필할 수 있는 것이 두 가자입니다. 하나는 품질, 하나는 가격입니다.

- 전세 시장 속의 내 물건도 마찬가지라고 느꼈습니다. 물건이 좋거나(수리상태 좋음), 가격이 좋아야 합니다. (비슷한 평형, 단지, 생활권보다 비슷하거나 낮음) 하지만 해당 내용은 머리로는 알고 있지만 막상 시장에 내 물건을 내놓을 때 적정 가격으로 내놓을 수 있을까? 조금이라도 욕심을 내서 1~2천이라도 먼저 내놓고보지 않을까라는 생각도 들었습니다.

- 내 물건을 비교하기 위해 가장 먼저 같은 단지내 다른 평형과 비교하는 것이라고 합니다. 저는 은연 중에 같은 평형의 옆단지와 비교를 가장 먼저 했었는데, 입지가 동일한 같은 단자의 다른 평형을 먼저 비교하라는 말씀을 듣고 확실히 깨달을 수 있었습니다.

- 두번째는 같은 생활권을 공유하는 인근의 단지와 비교하는 것이었습니다. 인근 단지와의 교통이나, 면적, 구조 등을 비교해보고 적정 전세가격을 찾아보는 것이었습니다.

- 세번째는 공급을 알아보는 것인데, 조금 더 면밀한 방법으로 파악하는 방법을 알려주셨습니다. 아마도 구축을 투자할 확률이 높을텐데, 이 때에는 근처 신축의 하위 평형과 비교해보는 것입니다. 연식과 평형을 서로 헷징하는 방법이라고 생각하니 타당한 방법이라고 느꼈습니다. 

4. 임대는 타이밍

- 전세를 놓는 순간 2년 Cycle로 돌아가기 때문에 재계약 시점을 예측할 수 있고, 그 시점에 예상되는 여러 이슈들을 통해 내 상황을 예측할 수 있습니다. 따라서, 이 때 감동해야할 리스크가 달라진다는 것이었습니다.

- 공급 : 가장 기본적으로 알고 있었던 내용은 지금 투자를 할 경우, 2년 뒤 재계약 시점에 있을 공급량을 확인하는 것이었습니다. 공급량이 있더라도 위치와 규모 등을 파악해서 실질적으로 내 물건에 영향이 있을지 없을지를 판단해야 합니다. 

- 수요 : 만약 내 물건이 학군지라면, 개학을 앞둔 겨울방학이 성수기일 것이니 이 때 임차 수요가 많을 수 있으니, 내 물건이 속한 지역이나 평형 등 특징을 잘 알아둬야겠다고 생각했습니다.

- 포트폴리오 : 아직 먼 미래가 되겠지만, 내게 여러 물건이 있다면, 재계약 시점을 최대한 분산하여 혹시 모를 역전세 리스크를 최소화해야겠습니다.