[버린돌] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기



월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기

본 것

이 책이 말하고자 하는 핵심은 ‘월급쟁이의 투자 매뉴얼’이다.

회사 밖으로 눈을 돌려, 스스로 돈 걱정 없는 미래를 위해 필요한 계획을 세우고 이를 실행한 과정과 함께 마침내 이뤄낸 성과가 낱낱이 기록되어 있다. 투자에는 기준과 순서가 있다는 것과 실제 투자 사례를 함께 담아두어 더욱 와닿았다.

[제 1장] 왜 투자를 해야 하는가

대한민국은 자본주의를 택한 나라다. 자본주의를 이해해야 하며, 인플레이션이 중요한 개념 중 하나이다. 인플레이션은 통화량이 늘어난다는 것을 의미한다. 즉, 통화량 증가한다는 것은 돈이 흔해진다는 것이며, 이는 곧 돈의 가치 하락을 뜻한다. 그렇기에 돈을 현금이 아니라 자산으로 바꿔야 한다. 이게 투자다.

갈수록 노동가치는 떨어지고 물가는 오르지만 그만큼 우리의 월급은 오르지 않는다. 직장은 우리의 노후를 책임져주지 않는다. 그러니 우리 스스로가 노후 준비를 해야 한다. 하지만 우리는 대개 이런 심각성을 알고 있으면서도 당장 일어나지 않은 일 또는 답이 없는 문제라 생각한다. 그러나 더 이상 이렇게 외면해서는 곤란하다. 뭉개면 뭉갤수록, 그렇게 시간을 흘려 보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 것이다. 투자는 나 자신과 가족의 경제적 안정, 노후를 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

[제 2장] 당신과 돈이 가야할 방향

돈을 버는 방식에는 2가지가 있다. 시간과 무관하게 돈을 버는 방법, 시간을 투입해 돈을 버는 방법. 직장인은 결국 시간과 교환하여 돈을 벌고 있다. 우리는 시간과 무관하게 버는 사람으로 이동해야 한다.

돈을 쓰는 방식에도 2가지가 있다. 생산 자산을 사는 방식, 소비 자산을 사는 방식이다. 우리는 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 방식으로 이동해야 한다. 결론적으로 직장인의 포지션에서 돈을 벌기 위한 단계는 아래와 같다.

1단계 : 직장에서 일하고 급여를 받는다. (시간 ↔ 근로소득)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출 최소화 = 절약

3단계 : 남은 돈을 모은다 = 자본화

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다 = 투자

5단계 : 1~4단계를 반복하여 시스템을 만든다 = 시스템 마련

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다 = 자본소득 창출

생산 자산은 무엇을 선택해야 할까?

예적금, 보험, 펀드, 주식, 부동산 등등이 존재한다. 그 중 부동산은 투자자 안목에 따라 직접 투자가 가능하다. 이건 주식도 마찬가지 이지만 다른 점은 ‘정보 대칭’이다. 부동산은 매도자와 매수자가 거래와 관련된 정보를 거의 대등하게 가질 수 있다. 또한 가장 큰 장점은 레버리지 이다. 전세금을 무이자 레버리지로 이용할 수 있다는 것이다. 전세금 레버리지를 통해서 자산의 가격 대비해서 적은 돈으로도 투자할 수 있고, 자산의 가격이 올라갈 때 나오는 수익금은 온전히 나의 것으로 만들 수 있다는 점이다. 결국 이 중에서 각 투자대상이 가진 특성과 나의 상황을 알고 그에 가장 잘 맞는 것을 선택해서 찾아가면 된다.

[제 3장] 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

여기서는 4가지 아파트 투자 사례가 나온다.

1) 의왕시 25평 아파트 사례

✅ 판단

- 평촌 신도시 근처에 같은 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가진 곳이었다.

- 건물보다 입지를 먼저 봐야 한다. 입지 다음으로 신축, 구축 순으로 따진다.

- 부동산은 영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 분위기는 언제든 바뀔 수 있다.

- 입지는 사람들의 선호도를 의미한다.

✅ 투자 복기

- 투자 결정 시 저평가를 우선으로 봐야 한다. 호재는 보너스다.

- 자만심을 가지지 말 것, 겸손하게 객관적으로 보도록 해야 한다.

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​2) 분당 21평 아파트 사례

✅ 판단

- 투자 대상으로 적합한 대상을 찾을 수 있는 시장 분위기가 있다.

- 저평가 = 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 필요하다.

- 비교평가를 통해서 싼지 비싼지 따져보고 판단할 수 있어야 한다.

- 부동산은 발로 하는 것이다. 현장을 많이 가자.

✅ 투자 복기

- 잃지 않는 선에서 경험을 쌓는게 중요하다.

- 결국 시행과 착오를 반복하면서 경험을 쌓고 배울 수 있다.

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3) 수지 32평 아파트 사례

✅ 판단

- 임장 후 시세 모니터링을 통해 시세의 흐름과 변화를 찾아내고, 원인을 공부함으로써 투자 인사이트를 쌓을 수 있다.

- 수도권이라면, 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다.

- 입주가 장기적으로 감당할 수 없을 정도로 많다면 저평가라도 투자대상에서 제외한다.

- 단, 이런 입주 리스크가 있는 경우 여러 채 투자해서는 안 된다.

- 입주 물량이 많으면 전세가 하락의 공포가 심해지는데, 입지가 우수하면 생각보다 전세물량이 빠르게 소진된다.

✅ 투자 복기

- 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 언제 제 가치를 찾아갈지 예측하지 않는다. 그건 신의 영역이다.

- 월급쟁이는 현금흐름이 갖춰져 있기에 일시적 역전세를 방어할 수 있다면 도전해볼 수 있다. 공급보다 가치 대비 싼 것이 본질이다.

- 준비된 자에게 기회가 온다. 즉, 아는 지역이 많아야 한다.

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4) 평촌 21평 아파트

✅ 판단

- 위기가 기회가 되듯, 기회에도 위기가 숨어 있다.

- 매도자 우위 시장에서는 웬만하면 투자하지 않는다.

✅ 투자 복기

- 좋은 인프라와 학군을 갖춘 평촌이 일시적 공급으로 인해 가격이 눌림 > 소액투자가 가능

- 입지 선호도와 지역의 위상이 높은 곳을 먼저 투자하는 게 좋다

- 무조건 좋은 지역이 아니라, 자신의 투자기준에 충족되는 안에서 좋은 곳에 투자하자.

[제 4장] 성공 투자를 위한 필수 지식

#종잣돈 마련법

종잣돈 마련을 위해서는 우선 내가 지금 쓰고 있는 돈에서 고정적으로 나가야 하는 고정비와, 변동비를 나눠서 꼭 필요한 항목을 제외한 나머지 항목은 없애거나 줄여야 한다. 그리고 이렇게 아껴서 모은 돈을 가격이 오를 '생산 자산'에 투자하는 것이다.

또 하나의 방법은, 내가 살고 있는 집을 전세로 주고 거기서 나오는 돈을 다시 투자로 활용할 수 있도록 '자산을 재배치' 하는 것이다. 이 때 중요한 것은, 그 전에 내가 투자할 수 있는 실력을 제대로 갖추는 것이다. 실력이 제대로 갖춰지지 않은 상태에서의 돈은 오히려 위험할 수 있다는 것을 알아야 한다.

# 잃지 않는 투자

막연히 가격이 오르기를 기대하는 것은 사실 투기에 가깝다. 좋은 투자는 사는 순간 돈을 버는 것이고, 그렇기 위해서는 그 대상이 가진 가치보다 싸게 사면 된다. 아파트의 가격은 사실 누구나 쉽게 알 수 있지만, 중요한 것은 그것이 가진 가치다.

부동산 투자의 핵심은 바로 이 아파트의 가치를 볼 수 있는 안목을 기르는 것이다. 그러기 위해서는 아파트들이 가진 입지 가치를 알고, 그 대상을 넓혀가면서 저평가된 물건을 찾아낼 수 있어야 한다.

# 용돈벌이 투자 vs 인생을 바꾸는 투자

사고 팔고를 반복하면서 단기적으로 수익을 얻는 것은 '용돈벌이 투자'에 가깝다. 그리고 항상 수익을 내기 위해서는 모든 시장과 상황이 내가 원하는 대로 흘러가야 하지만 사실 이는 쉽지 않고, 그 과정에서 발생하는 거래 비용도 꽤 크다.

우리가 노후를 준비할 수 있을 정도의 자산을 꾸리기 위해서는, 장기적으로 가치 있는 자산을 싸게 사서 쌓아 올리는 방법이 있다. 수익 실현을 뒤로 미룸으로써, 불필요한 데 쓰지 않도록 할 수 있고 거래 비용을 줄일 수 있으며, 마지막으로 자산의 규모를 키움에 따라서 수익의 규모도 훨씬 크게 가져갈 수 있다는 점이다.

# 시스템 투자

만약 내가 가진 종잣돈이 적다면, 원하는 목표 금액까지 이뤄내는 데 오랜 시간이 걸린다는 점부터 인정해야 한다. 물론 똘똘한 한 채를 투자할 수도 있지만, 그 한 채로는 목표한 금액을 이뤄내는 게 쉽지는 않다. 또 절대 매매가와 전세가가 큰 만큼, 가격이 빠질 때 대응하기 어렵다는 리스크도 있다.

소액투자는 이런 변동폭이 낮아 리스크 대응이 가능하면서도, 경험을 쌓으면서 투자 실력을 늘려갈 수 있다는 장점이 있다. 또한 투자했던 자산으로부터 나오는 전세금 상승분으로 나중에는 추가 투자가 가능하다는 점 때문에, 생각보다 빠르게 자산을 쌓아갈 수 있다.

#역전세 대응 방법

이러한 투자 방식에서 가장 유의해야 할 것은 바로 '역전세 리스크'이다. 투자한 자산의 상승분도, 내가 결국 그 자산을 지켜낼 수 있을 때 나의 것이 되기 때문이다.

이에 대응하는 방법으로는

1) 거주수요가 풍부해, 전세가 하락 리스크가 적은 곳에 투자하는 것

2) 예정된 입주 물량이 크지 않는 곳에 투자 하는 것

3) 마이너스 통장이나 신용 대출로 현금을 확보해 두는 것

4) 임대 사업자 제도가 있다하더라도, 매도 하여 현금화 가능한 자산을 남겨두는 것이 있다.

명심해야 할 것은, 긴 인생의 시간 동안 투자 시장은 하락과 상승을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다. 리스크에 대한 대응책이 없다면, 우리 가족이 쌓아 올린 성마저 한 순간에 무너질 수도 있다.

[제 5장] 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자기준

우리는 먼저 투자 기준을 세워야 한다.

1단계 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

2단계 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

3단계 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

4단계 : 3단계 투자 기준에 맞는 여러 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

평소 자신의 현금사정을 파악하고 있어야 리스크 대비여부를 알 수 있다. 아무리 적은 투자금이라도 저평가되지 않는다면 투자하지 않는다. 저평가 되었더라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 이런 명확한 순서과 기준을 가지는 것이 중요하다.

#실전투자

만약 좋은 물건에 투자하고 싶다면, 가급적 많은 부동산에 방문해서 가치대비 가격이 저렴한 물건을 먼저 선택해야 한다. 가장 좋은 물건을 찾았다면, 가격을 협상해야 하는데 이때, 이 지역, 이 단지 외에도 투자할 수 있다는 것을 만들어 두는 게 유리하다.

또한 협상에 앞서서 상대방이 무엇을 원하는지를 알고, 반대로 내가 얻을 수 있는 점은 무엇인지를 아는 것도 중요하다. 매수 후 임대를 놓을 때는 1) 임대하는 가격이 충분히 싼 지 2) 집의 상태는 좋은 지 3) 입주 시기는 여유로운지 도 중요하다.

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[제 6장] 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

# 인식과 태도의 변화의 중요성

변화에서 가장 큰 동기가 되는 것은 스스로의 인식 전환이다. 어떤 상황을 두고 이렇게 되어야 한다 옳고 그름을 따지기 보다는, 있는 그대로 받아들이고, 내가 어떻게 해야 할 지를 선택하면 되는 것이다. 여러 책을 보지만 여전히 사람들이 잘 바뀌지 않은 이유는, 배우고 아는 대로 행동하지 않기 때문이다. 새롭게 변화하기를 진정으로 원한다면 반드시 아는 것에서 멈추지 않고 행동해야 한다.

# 조급함을 버릴 것

사실 한 번의 성공으로는 우리가 궁극적으로 원하는 목표에 다가가는데 어려울 수도 있다. 우리가 충분히 준비가 되었다면 결국 기회는 찾아오게 될 것이므로 '조급해 하지 않는 것'이 무엇보다 중요하다. 투자 공부를 시작하기로 했다면, 경제와 투자 관련 책을 읽고, 강의를 들으면서 동료를 만들고 투자를 진행하면서 꾸준히 이를 반복하면 된다.

# 함께 하는 사람들의 중요성

빨리 가고 싶다고 혼자 아무리 나선다고 해도, 경험이 부족하다면 빨리 갈 수가 없다. 중요한 것은 그 길을 향해서 꾸준히 나아가고 있는 최고의 사람들과 함께 하는 것이다. 경험이 부족한 사람이 최고의 수준의 사람들과 함께 하기 위해서는 내가 먼저 가진 것을 나눠줘야 한다. 실력적인 부분에 도움이 크지는 않더라도, 함께 응원하고 좋은 에너지를 나눠주는 것도 큰 힘이 된다.

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깨달은 점

가장 크게 느낀점 세가지가 있다.

첫째, 투자를 접근할 때는 나의 생각이 명확해야 한다.

너나위님의 투자사례 4가지를 읽으면서 생각이 든 것은 ‘나의 투자를 복기할 때도 이렇게 명확하게 설명할 수 있을까?’였다. 즉, 내가 투자를 하기 이전에 왜 이 투자를 하는 것이고, 어떤 생각을 가졌으며, 어떤 투자기준에 맞춰 했는지를 말할 수 있어야 한다. 이전에는 단순히 가치 대비 싸다면 할 수 있다 라고 생각했지만, 읽고 나서 생각이 바뀌었다. 내가 싱글 투자자이고 종잣돈을 얼마 모은다는 것에 대한 이해를 가지고 이 지역을 택한 이유, 그리고 그 지역 내에서도 이 단지를 택한 이유, 이 매물을 택한 이유가 선명해질 수 있도록 더 노력해야겠다는 생각이 들었다. 너나위님이 이 책을 집필하신 게 투자자 3년차 때라는 것이 놀랍다. 나는 반대로 이런 인사이트를 가지고 있는가? 반문해보니 나의 부족함을 깨달을 수 있었다. 인지했으면 행동해야 한다.

둘째, 투자는 장기전이며 본질을 지켜야 한다.

부동산 투자는 장기전이라는 것을 인지하고 있음에도, 그 길을 묵묵히 걷는다는 건 또 다른 영역이라는 것을 온몸으로 체감하고 있다. 너나위님도 처음 투자에서 결과가 좋았다고 하더라도 나의 실력이 아니라는 것을 인지하고 겸손해야 한다고 했다. 이 책을 읽으며 나는 과연 기본을 제대로 지키고 있는가? 점검할 수 있는 시간이 되었다. 에이스반을 하면서 본질인 임장과 임보를 잠시 소홀해졌던 때도 있었다. 하지만, 최근 본질에 대한 중요성을 깨달으며 다시 기본으로 돌아가고 있다. 절대 자만하지 말고 장기전이라는 것을 알고 본질을 채워나가야 겠다는 생각이 강력하게 들었다. 그래야 누군가에게 말을 하더라도 사람들에게 명확하게 말해줄 수 있으며, 이번 강의를 준비 할 때에도 흔들리지 않을 수 있다.

셋째, 모든지 태도가 중요하다.

너나위님이 100억 자산가가 될 수 있었던 가장 큰 이유는 태도였다는 것을 이 책에서 많이 엿볼 수 있었다. 마지막 장표에서 ‘행동으로 옮기라’라고 한다. 그리고 ‘먼저 좋은 사람이 되라’라고 말씀하셨다. 곰곰이 생각해보니 좋은 사람이란 무엇일까? 착한사람? 아니다. 바로 좋은 영향력을 주는 사람이다. 내가 누군가를 보면서 동기부여를 얻거나, 자극점이 되었다면 그 사람은 나에게 좋은 영향력을 주는 사람인 것이다. 그 사람이 스승이든 동료이든. 반대로 나는 누군가에게 그런 사람인가? 스승이든 동료이든 후배들이든 말이다. ‘저 사람은 나를 위해 모든 것을 내어주는구나’ 또는 ‘정말 미친듯이 하는구나’ 라는 마음이 들 수 있도록 지금 태도를 고쳐나가야 겠다는 생각이 들었다. 마음을 바로 잡고 성장과 나눔에 초점을 맞추자.

적용할 점

1. 역전세 대응은 이렇게

1) 거주수요가 풍부해, 전세가 하락 리스크가 적은 곳에 투자하는 것

2) 예정된 입주 물량이 크지 않는 곳에 투자 하는 것

3) 마이너스 통장이나 신용 대출로 현금을 확보해 두는 것

4) 임대 사업자 제도가 있다하더라도, 매도 하여 현금화 가능한 자산을 남겨두는 것이 있다.

명심해야 할 것은, 긴 인생의 시간 동안 투자 시장은 하락과 상승을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다. 리스크에 대한 대응책이 없다면, 우리 가족이 쌓아 올린 성마저 한 순간에 무너질 수도 있다.

이번에 천안청주 강의를 할 때도 공급 리스크는 소나기와 같다는 표현을 썼었다.

그 말은 평생 살면서 소나기를 피할 수는 없다는 것이다. 이처럼 역전세도 마찬가지이다.

늘 대응법을 마련해 두어야 하는데, 너나위님이 적어두신 부분을 잘 명심해야 겠다.

- 거주수요가 풍부한 곳 :

수도권에서는 역세권이거나 학군 수요가 좋은 곳. 또는 생활권이 떨어져도 그 안에서는 제일 좋아하는 단지

- 예정된 입주 물량이 크지 않은 곳 :

지방으로 따지면 대구, 부산보다는 울산이 우선시 될 수 있는 것