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거래량이 없다고 저가치일까요?
안녕하세요, 캐모마일입니다.
투자를 처음 접하시거나 처음 1년 정도 공부하신 분들은 아파트의 거래량 자체가 없으면
무조건 가치가 ‘아예’ 없는 것으로 간주하시곤 합니다.
얼마 전, 이런 질문을 들었습니다.
‘전세 거래량이 없는 단지는 저가치라고 봐도 괜찮을까요?’
‘A단지에 비해 B단지는 수요나 가격이 약한 편이니 B단지는 상대적으로 저가치라고 봐야 맞을까요?’
우리 통산적으로 말하는 거래량은
아파트 매매가의 신거래가와
아파트 전세가의 실거래가의
거래 빈도를 의미하는 지표입니다.
은마아파트 전세 실거래가 거래량 (네이버 부동산)
저도 전세가에 대한 거래량을 임장갈 때마다 관심 단지가 보이면
유의미하게 활용하고 있습니다.
그 이유는 실제 거래된 ‘빨간색 점’을 통해 직관적으로
아파트 단지의 수요와 선호도를 직접적인 연결 고리를 가진 것으로
판별하고 있기 때문입니다.
그런데, 이것을 전국에 있는 모든 아파트에 100% 적용 된다고
단언할 수 있을까요?
거래량으로 가치를 판별할 수 있을까요?
이 곳은 한 아파트 단지의 전세 거래량을 나타내는 그래프입니다.
지난 7년 간, 전세가가 우상향 했으며
다소 현재 시장의 악영향으로 전세 가격이 주춤한 듯 하나
그래도 표면적으로는 꾸준한 수요가 있어 보입니다.
또 다른 그래프입니다.
이 단지는 전세 거래량이 거의 없네요.
전세 거래가 원활하지 않으니 누군가는 이 아파트 단지에
투자를 하면 의미가 없다고 느끼실 수도 있을 것입니다.
놀랍게도 두 그래프는 같은 아파트 단지이자
심지어 서울에 있습니다.
동일한 평형대의 아파트인데 왜 이런 차이가 날까요?
동일 평형일지라도 각각 세대수의 분포가 다를 수도 있고
선호도는 미묘하게 타입 별로 조금은 달라질 수는 있습니다.
A타입, B타입, C타입 등
모든 수요의 스펙트럼을 만족시키는 판상형의 A타입과 B타입은
근소한 차이지만 가격이나 선호도에서 차이가 발생할 수가 있습니다.
이는 곧 수요로 이어지고 가격에도 반영이되겠죠.
하지만, 두 개의 타입이 다르다고 해서
아파트 단지 자체의 가치가 확연히 달라진다고 볼 수 있을까요?
이 단지가 가지고 있는 ‘서울 아파트’라는 땅의 가치는 변함이 없습니다.
부동산은 살아있는 생물이지만, 다리가 달린 것은 아니기 때문에
가치는 그 자리에 그대로 있는 것입니다.
이것이 바로 여러분들이 오해하는 거래량에 대한 '평균의 함정입니다.
투자에 있어서 평균은 아이러니하게도 언제나 평균적이지가 않습니다.
그렇다면 지방의 경우는 어떨까요?
A단지와 B단지 중 여러분들은 어떤 아파트를 선택하실 건가요?
‘정답은 고를 수 없다’입니다.
머릿속에 A를 고르셨다면 내가 스스로 편견 안에 갇혀 있는 것은 아니었는지 돌아볼 필요가 있습니다.
이때는 거래량 보다는 당연히 가장 중요한 가치와 가격을 먼저 보셔야 합니다.
두 곳은 어느 한 광역시 안에 있는 다른 생활권의 아파트입니다.
A단지는 직주근접이 좋으나 C급 입지이며
B단지는 학군지로 구성된 A급 입지입니다.
여러분은 같은 가격이라면 어디를 투자하실 건가요?
이럴 때는 거래량이 아니라 가치 대비 싼 것을 고르셔야겠지요.
거래량이 없으면 정말로 저가치라고 볼 수 있을까요?
흔히 거래량이 없는 단지를 보면 ‘저가치’라고 오해하는 경우가 빈번합니다.
또한 이런 물건에 투자를 하게 되면 ‘오르지 않을 것’이라고 단정 짓기 쉽습니다.
이미 이런 생각을 가지셨다면, ‘오를 것을 기대하고 예측’하려고 하는
‘알파 투자자’의 자세와 어떤 면에서는 동일하다고 볼 수 있습니다.
즉, 거래량이 없다는 이유만으로
‘그런 곳은 절대로 오르지 않을 거야’라는 함정에 빠질 수 있다는 것을 의미하기도 합니다.
애초에 투자는 예측이 아니라 대응의 영역이기에
임장을 갈 때마다 이런 편견에서 벗어나는 연습을 하시기 바랍니다.
오를 것을 기대하고 시장의 초과 수익률을 내는 주식과는 달리
본질적으로 부동산은 다릅니다.
부동산에서 선행되어야 하는 것은 바로
‘저평가 여부’와 가치를 판단하는 실력과 안목을 기르는 것입니다.
이번에는 전세 거래량이 다른 단지에 비해 (생각하는 것 보다)
육안으로는 많이 보이지 않는 단지를 예시로 들겠습니다.
역시 두 개의 단지 모두 어느 지방 광역시입니다.
참고로 두 아파트 단지는 생활권이 아예 다릅니다.
그래도 A는 전세 거래량이 많네요.
이런 곳들이 지난 상승장에서조차 전세 거래량이 약소하니 B단지는 저가치일까요?
지금은 공급과 시장의 기조로 인해 지방 아파트의 매매, 전세 가격이 2~3년 전으로 회귀했습니다.
그럼에도 지난 상승장에서 A와 B 모두 가격이 올랐습니다.
두 단지는 모두 입지는 그저 그렇지만 나름대로 학군은 좋은 편입니다.
참고로 A는 생활권 C급지, B 생활권은 다소 입지나 선호도가 좋지 않은 동일한 C 급 정도의 단지입니다.
둘 다 생활권의 끝단의 단지들입니다.
그렇다고 해도 해당 단지들은 선호도와 입지가 나쁘다고해서
우선 순위에서는 밀릴 수 있으나 ‘저가치’는 아니라는 말입니다.
다만, 이런 단지들의 특징은 선호도와 가치가 더 좋은 아파트에 비해
그저 흐름이 늦게 올 뿐입니다.
저가치의 무분별한 잣대와 편견의 시선으로 바라보게 된다면
여러분들은 투자의 기회를 놓칠 수도 있는 것입니다.
그렇다면, 진짜 저가치는 어떤 것이 있을까?
우리가 흔히 저가치라고 말하는 것은 다음과 같은 부동산을 말합니다.
오피스텔, 생숙, 빌라, 다세대 주택, 연립주택, 상가,
지식산업센터, 호텔 등 많이 들어보셨죠?
이들의 공통점은 바로 환금성이 떨어진다는 점입니다.
앞으로는 이런 곳을 저가치라고 판별하시면 됩니다.
위에 언급한 부동산은 상승장에서도 조차 쉽게 매도 되지 않기 때문에
반드시 상승장 분위기의 파도에 휩쓸리지 않도록 주의해야 합니다.
특히 이런 물건일수록 거래조차도 쉽지 않아
다음 스텝을 이어가는데 걸림돌이 되기도 합니다.
지금같은 하락장에서는 아무도 사려고 하지 않으니까요.
저희가 아파트를 고집(?)하는 이유 중 하나가 바로
여기서 출발하는 것이기도 합니다.
그리고 사실상 저가치의 아파트를 선별하기가 쉽지는 않으실 것입니다.
모든 아파트가 수요가 약하다는 이유만으로 전부 저가치 물건에 해당하는 것은 아닙니다.
수요가 매우 약하고 한정적인 지방 중소도시,
소도시의 저층 아파트가 대표적으로 ‘저가치’ 물건에 포함됩니다.
(공시가격 1억 이하의 5층 아파트가 예시가 될 수 있겠네요.)
특히 입지 독점성이 낮은 중소도시나 소도시일수록
가격이 싸다는 이유로 공급이나 시장 상황에 따라 도리어 수익이 아닌
마이너스로 전화되거나 매도가 쉽사리 되지 않습니다.
게다가 내가 감당하지 못할 리스크가 더 가중될 수 있으니 반드시 주의해야 합니다.
설령, 재건축 이슈가 나온다고 할지라도 무산될 수도 있고,
자칫 호재만 보고 투자했다가 크게 잃을 수도 있습니다.
그리고 기회 비용이 발생할 수 있습니다.
여기서 기회비용이라 함은 ,
훨씬 더 좋은 투자의 기회가 왔을 때
내가 황금 같은 기회를 날릴 수도 있다는 뜻입니다.
내 눈 앞의 욕심으로 놓친 그 기회는 조급함과 인내심을 오랜시간
견뎌낸 누군가가 바로 잡을 테니까요.
이렇게 수많은 시간과 노력을 들이면서 열심히 달리다가 나의 욕심과 조급함으로 인해
한 순간의 실수로 기회비용을 날리는 일은 결코 없어야겠지요.
"우리는 호재를 바라보고 데이터에 의존하는 투자자가 아니라
가치를 판별하는 가치 투자자입니다."
언제나 투자의 본질은 변하지 않습니다.
변하는 것은 사람의 마음입니다.
그래서, 마음을 컨트롤 하기가 어렵기 때문에 매순간 멘탈이 흔들리지 않도록
연습하고 가다듬어야 합니다.
투자를 함에 있어서 늘 중요한 것은 저평가 여부와 리스크,
그리고 잃지 않는 투자를 통해 수익을 실현하기를 바라는 것이 아니라
잃지 않는 투자를 추구해야 합니다.
그러니, 저가치 판별에 너무 열과 성을 다하기 보다는 지금 여러분들이 바라보고 있는
아파트 단지가 현재 시점을 기준으로
가치대비 가격이 싼지, 비싼지
판별할 수 있도록 실력을 키워야 합니다.
꼭 기억하세요.
투자는 나도 모르게 입력해 놓은 편견의 알고리즘이 아닙니다.
사람들의 삶을 이해하는 인문학입니다.
언제나 현장에서 답을 찾으세요.
감사합니다.
급격히 추운 날씨에 모두 감기 조심하세요.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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