투자공부인증

[배움필사 #80 너무 오랜만이잖늬 ㅠ 여유로운노후] '시세는 매일 보긴하는데 지역의 큰 흐름은 보이지 않아요'라는 고민을 하고 있다면 [김인턴]

여유로운노후 24.11.19 0

“시세 트래킹은 매일하는데 어떻게 봐야할지 모르겠어요.”

“앞마당의 흐름을 어떻게 하면 확인할 수 있을까요?”

“매달 보는 가격이 크게 달라지는 게 없는 것 같은데 어떻게 해야 뭐가 보이는 걸까요?”

그렇다면 이렇게 한번 해보세요.

우리가 시장을 바라볼 때는 현재 시점의 가격을 보기 때문에 가격 수준이 싼지 비싼지는 판단할 수 있지만, 전체적으로 어떻게 흘러가는지 알기 어려움
투자하는데 있어 현재 가격 수준이 중요하지만 전세 레버리지 투자에서 가장 큰 리스크인 역전세, 즉 전세 가격의 변화까지 고려한다면 투자금을 줄여 수익률을 극대화할 수 있고 잔금 리스크를 줄일 수 있다는 장점이 있음
현재 가격 수준에서 더 들어가, 거래되는 가격 변화를 통해 시장 분위기도 어느 정도 가늠해 볼 수 있어 투자 의사 결정에 도움이 됨

=> 따라서 현재 가격 수준을 아는 것도 중요하지만 어떻게 흘러 가는지를 보는 것도 중요하다! “오늘은 내가 보고 있는 지역의 큰 흐름을 확인하는 방법과 이를 토해 다른 지역까지 적용하는 방법을 정리해볼게요!”

#첫 번째, 현재 가격 수준 확인

보통 지역에 대한 시세를 최소 한 달에 한번 정도 확인하고 그 기록을 누적 해가고 과거의 기록을 통해 현재의 가격 변화를 확인하는 것이 필요하다. 여기에 그래프의 변화를 참고해 전체적인 흐름까지 확인하는 것!

=> 큰 흐름을 보기 위해서는 과거에 쌓아왔던 시세가 필요. 상승장일 경우 한 달이라는 시간 만으로도 가격에 큰 변화를 주지만, 상승장이 아닌 시기에는 일정 기간을 두고 봐야 그 변화가 눈에 들어오기 때문!

#두 번째, 개별 단지의 6개월 가격 변화 확인

보통 가격은 선호도가 높은 곳에서 낮은 곳으로 흘러가게 되는데 신축 →준신축→구축의 가격변화를 전체적으로 확인해 보는 것입니다!

최근 6개월 간의 신축 가격 변화를 확인해보면, 매매와 전세 모두 상승하는 것을 볼 수 있으며 일부 단지들은 전고점 이상의 가격으로 거래가 되었습니다.

동일한 방법으로 지역내 준신축을 확인합니다. (매매와 전세 가격이 상승했는지 여부 확인)

만약 일부 단지가 전체적인 흐름과 다르게 움직였다면 아실을 통해 거래 내역을 한번 더 확인해본다.

=> 전세가격이 하락한 서신 동아 1차의 경우도 아실에서 확인해보면 갱신권 계약! 정리~ 현재 이 지역의 큰 흐름은 매매, 전세 모두 상승하고 있으며 그 흐름은 신축부터 구축까지 이어지고 있습니다!

#세 번째, 시장에 영향을 줄 요인 확인 및 확장

그리고 나서 다른 부분들을 확인해볼 수 있습니다.

현재 이 지역의 전세 물량은 최근 3년간 가장 낮은 모습을 보이고 있으며 앞으로의 공급 또한 현저하게 부족한 상황. 더불어 전세에 영향을 미치는 금리의 방향성이 상승보다는 하락의 가능성이 큰 상황으로 전세가가 하락할 가능성은 낮음

이를 토대로 안정적인 시장이지만 가격이 많이 회복했기에 매수를 한다면 단지의 가격 수준을 더 디테일하게 살펴보는 것이 필요하며,

매도를 고려한다면 급하게 매도하기보다 여유를 두고 고민해볼 수 있을 것.

이런식으로 이 지역에 대해 매수 혹은 매도 계획을 세우는데 참고할 수 있음

더불어 다른 지역까지도 이런 내용들을 확장해서 생각해볼 수 있음

앞서 확인했 듯 현재 전세 물량이 부족하고, 향후 공급이 부족하다면 신축 뿐 아니라 구축까지도 매매, 전세 가격이 상승한다는 것을 확인 했음

그렇다면 광역시 및 중소도시 중 향후 해당 지역과 비슷한 모습을 보이는 지역을 찾아보는 것입니다. 물론, 그 지역의 가격 수준이 싸다는 것을 먼저 확인하는 것이 필요함!

그랬을때, 혀냊 지방에서 싸다고 이야기할 수 있는 곳이 부산, 대구, 울산, 천안(아산), 김해, 포항, 구미라고 했을 때,

이 지역들 중에 현재 공급이 없으며, 앞으로도 공급이 부족한 도시들을 우선순위로 선정할 수 있음

그러면 다들 어디를 가야할지 감 잡을 수 있을 거라 생각합니다.

매번 시세는 보는데 크게 보는 것이 어려우시다면 위와 같은 방법을 통해 지역을 전체적으로 살펴보시면 도움되실 거라 생각!