열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 79조 후니이이]

안녕하십니까, 열반스쿨 중급반 41기 79조 후니이이 입니다. 

금번 2주차 강의에서는 양파링님이 ‘전세’에 대해 설명해 주셨다. 0호기를 투자 당시 “전세가 나가지 않으면 어떻하지?”라는 걱정을 참 많이 하다가, 운이 좋게 주인전세로 전세를 맞춘 적이 있다. 그래서인지 전세와 관련한 강의는 꼭 듣고 싶다는 생각을 계속하고 있었는데, 양파링의 강의를 듣고 많은 부분의 궁금증이 해소되었다. 이번에 0호기 전세 갱신할 때  양파링님께 배운 부분(특히 특약)을 활용해 보아야 겠다. ^^

<기억에 남는 주요내용>

• 전세셋팅의 유형

  - 일반 : 1)매매잔금을 전세 잔금으로 충당하는 방법. 다만, 2)매매잔금일 보다 전세잔금일이 늦거나 3)매매잔금일 전에 전세잔금을 못 맞추는 경우 금융이자 + 공실관리비 + 중도상환수수료가 발생하니 전세가 낮추는 것 고려

  - 특수 : 1)매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우(주인전세), 2)매매계약 후 기존 임차인이 계속하여 전세로 사는 경우(세끼고, 세안고)

  ☞ 전세대출 규제 하에서는 주인전세, 세낀물건이 안정적

   

• 적정 전세가격 설정  (단 → 생 → 공)

  - 단지 내 비교 : 단지 내에서 적절한 가격인지 

  - 생활권 내 비교 : 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지

  - 공급물량 점검 : 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인

  ※ 소액투자처(지방투자)의 경우 전세보증금 반환보증 가입범위도 중요

   

• 리스크를 줄이는 임대기간 설정 (공 → 수 → 포) 

  - 공급 : 공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 확인하여 영향권 범위 가늠

  - 수요 : 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요

  - 포트폴리오 : 보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산 필요