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23년 급락기 이후 가격 지속 상승
→ 비싸다고 생각하고있고, 대출 규제까지 막히니 갈아타기 수요 막히기 시작
→ 역대급 매물 적체 중 (어,,? 진짜네?)
8.5만개 매물이 쌓여있고, 상급지의 매매거래는 완연히 줄어들었음.
#부동산 상품의 이해
거래 절벽의 흐름이 하급지까지는 오지 않은 상황
상승의 흐름도 상급지에서 내려오듯, 하락의 흐름도 마찬가지
특히 서울에서 1~2억대 소액으로 투자할 수 있는 지역에는
아직 보러오는 손님이 많고, 매도자도 급하지 않기 때문에
상급지보다 가격 조정이 잘 되지 않는 아이러니한 상황!
- 부동산은 환금성이 적은 상품
- 빠르고 쉽게 사고 팔 수 없음
- 사람 간 거래이기 때문에 매도매수자간 가격을 받아들이고 인지하는 시차 존재
- 1군이 오른 후 5군에 영향을 끼치기까지 약 1~2년 소요
- 지역별로 내가 보는 매물이 서울 전체에서 어느정도 위치하는 매물인지 파악하는 것이 중요
- 그렇기 위해서는
- 첫째는 가치 파악
매매가격, 전세가격을 통한 그 수준을 파악하는 것이 2번
- 입지 분석이 된 상태에서 현재 시장의 가격대로 살펴봄
- 매매, 전세가 가격대별로 구분해서 나눠봄
전세가는 조정이 비교적 어렵기 때문에 전세가 기준으로 내가 투자하는 단지가 어디에 속하는지 보고,
현재 시장에서 가격 조정이 되는 단지들의 범위가 어디까진지를 알아야 함
그래야 현 시장에서 하락의 흐름이 오고 있는 가장 가성비 좋은 투자처를 찾을 수 있음
→ 현 시장에서는 전세가 8억대 단지들이 그 경계선에 있음
→ 구체적으로 확인하는 법: 네이버부동산 시세체크 후 전임, 매임으로 정확한 현장분위기 파악
#흐름을 읽었다면 투자 방법은?
현장에서 분위기 파악했다면 남은 것은 “투자”
하락 흐름이 오고 있는 곳을 집중적으로 타겟하여 적극적으로 협상해야 함
[좋은 투자를 하기 위해서 알아야 할 것]
- 이 정도 단지는 얼마 하락했을 때 거래가 되었나(가격)
- 매도자의 이유를 알 것(급매 조건)
첫째, 현재 타겟 단지의 적정 가격을 알아야 함.
싼 가격만 안다고 싸게 살 수 있는 것이 아니라,
결국 그 가격으로 급매를 만들고 협상을 해내는 것이 중요!
앞단에서 시장 흐름을 파악해
완연한 하락장의 흐름(거래가 안됨)인 곳을 간다면
매도자들도 이미 그 분위기를 잘 알고 있을 것
매도자가 심리적으로 빨리 팔아야 하는 거 아냐? 라는 생각을 하는 순간이 기회!
또, 등기부등본을 떼어보고 매도자가 매수했을 떄의 가격,
매도자의 급한 상황을 적극적으로 파악해보기
💡아실의 실거래 그래프만 믿지 마세요.
컴퓨터 앞에서 고민하는 사이, 현장에서 급매는 지금도 만들어지고 있습니다.
#시장은 반복된다
23년도 바닥을 놓쳤던 동료 후배 투자자분이 하는 이야기
‘다시 한번만 그 때 가격(23년 초)이 왔으면 좋겠다! 그러면 내가 무조건 살텐데!’
- 실제 똑같은 상황이 와도 행동으로 옮기기 위해선 용기가 필요함
- 이번 기회를 그냥 흘려보내지 말 것!
내년 25년도는 서울 경기의 역대 적은 입주 물량이 예정되어있고
PF 대출 연장으로 인해 인허가 물량도 줄었음
지금처럼 매매거래가 안되는 상황에서 공급이 줄어든다면,
전세가 상승이 필연적으로 따라옴
돌이켜보건데 부동산이나 투자에 대한 부정적인 말들이 나올 때가 항상 기회였음
부디 투자해서 시장에서 살아남고 스스로 증명하세요!
직접 손으로 공부하고 발로 밟은 가치를 믿어야 합니다.
가치를 믿고 투자하세요.
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