열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 104조 빛나핑]

시장상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법

지금 시장상황을 전국적으로 분할해서 알려주셨는데

지금은 상급지가 아닌 곳에서는 급매가 나오는 시기로 투자시기로 적절하다고 생각되었는데

조건부 전세자금대출 규제로 인해 어떻게 전세를 놓아야 하는지 막연했던 것을 명료하게 풀어주셨다.

강의는 세 번의 모의 전세놓기를 통해 실제 전세를 놓는 것처럼

숄더백과 계약서를 준비해서 시작했다..^^

1호기는 일반적인 전세 – 지금은 규제로 불가능하지만 규제가 영원하진 않으니 꼭 알아야하는

필수 전세 셋팅이었다. 잔금 리스크는 어디든 있을 수 있으니 잔금이 확보되는(대출,마통 등등) 상황에서 투자를 해야겠구나도 깨닿을 수 있었다.

2호기는 주인전세 – 잔금일이 짧으므로 매전가의 차이를 충분히 확보한 상태에서 할 것이며, 꼭 등기부등본이 깨끗한 것을 확인해야겠다.

3호기는 전세 승계 –이것 역시 잔금일이 짧으므로 자본이 확보된 상태에서 해야하며 전세계약을 승계하는 것이므로 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 할 것이다.

현 상황에서 나 같은 초보투자자는 난도가 낮은 세낀물건이나 주인전세를 고려해야하며 난도가 높은 매도인 전세계약 후 승계하는 방법은 후순위로 고려해야겠다.

전세를 놓는 과정에서 가장 중요한 것은 계약이 끝나는 시점의 공급으로

후에 역전세를 맞거나 공실이 될 확률이 있으니 이것에 대한 대비를 잘 해야하는데

주변 공급 뿐만 아닌 좀 더 넓은 범위를 설정해 공급을 확인하고 그것과 겹치지 않게

유도리있게 계약기간을 설정해야 할 것 같다.

전세가격을 설정하는데는 단>생>공 만 기억하기! (단지, 생활권, 공급)

소액투자시 전제보증보험이 가능한 전세가를 꼭 확인할 것(신청시점과 승인시점 보증한도 변경 주의)

임대기간 설정에는 공>수>포 만 기억하기!(공급, 수요, 포트폴리오)

그지역 공급계획, 투자지역의 특징(학군지 등), 재계약시기 분산을 통한 포트폴리오 배치)

투자를 한다면 반드시 만나게 될 법인임차인에 대한 노하우도 알 수 있었다.

법인의 업종,업태,설립연도 등을 확인하고 특약으로 대비하는 것이 중요했다.

그리고 우리의 소중한 자산을 지킬 수 있는

등기부등본에서 확인해야하는 것 5가지

소유자,. 가압류가처분가등기(있다면 무조건 투자하지말 것), 근저당권, 열람일시, 페이지

어렵고 까다로운 등기부등본에서 우리가 꼭 체크해야할 것들을 알려주셔서

너무나 도움이 되었다.

마지막으로 계약서는 서로 도장 찍기 전 작성 단계에서 내가 생각하는 특약을 모두 넣고

상대가 있는 자리에서는 변경하지 않는 것이 좋다는 팁도 주셨다.

지역별 시기별 분산투자를 해야 역전세리스크를 방어할 수 있으며

안좋은 곳을 가봐야 좋은 곳을 알 수 있다는 임장경험담도 공유해주셔서

전세에 관한 것으로도 알찼지만 초보투자자의 임장을 어떻게 해야하는지 투자를 어떻게 해야하느지

전체적인 기초를 세울 수 있는 아주 명강의였다.

우리집에서 꿈꾸는 것은 나만이 아니라는 것 임대인과 임차인이 모두가 안전하고 행복한 꿈을 꾸기위해 안전하게 전세 놓는 법을 배울 수 있었다.