[지투기 23기 5늘의 내가 5년 후 나에게 선물할조_지꿀]2주차 수강후기

안녕하세요, 지속의 아이콘이 될 지꿀입니다🍯

지기 4회차를 재수강하며, 그리고 광역시 강의는 그 중 3번째 재수강하며,

이번 강의는 어떻게 들으면 좋을 지에 대한 고민을 해봤습니다.

그리고 이번 강의는 임보에 바로 반영하기로 마음먹게 되었습니다.

게리롱튜터님께서 강의의 초반에 말씀해주신 것처럼, 지역분석에 관한 내용 보다는 ‘튜터님의 가치를 바라보는 프로세스와 의사결정방식’을 배우는 것에 초점을 두고 봐야겠다는 생각을 했습니다.

실시간으로 제 기존 임보에 반영하며 각 파트별로 반영한 것들을 정리해봤습니다.

어디까지 투자할 지에 대해 고민해보고, 범위 정하기(생활권 최저 마지노선)

※ 생활권을 퉁쳐서 볼 경우 좋은 투자기회를 놓칠 수 있으므로, 광역시인 현재 임장지에서는 

입지좋은 신축 > 입지좋은 구축 ≥ 입지 덜좋은 신축 > 입지 덜좋은 구축(환금성, 저가치 주의) 

순으로 볼 계획이며, 이번 달 앞마당 완성시에는 투자 불가능한 단지 혹은 생활권을 어느정도 구분지어 보고자 합니다.

지역의 위상 변화 이해하기

현재 임장지는 강의에 나온 지역과 비슷한 위치, 규모 등을 가지고 있습니다. 
임장지의 구별 위상변화를 조사하며 아직까지도 거주민분들의 인식이 그러한지, 그리고 과거의 중심지가 입지적으로 여전히 매력적이라면 앞으로 환경이 개선되고 신축이 들어설 여지가 있을지, 또 다시 주목받게 될 지역일지 고민해볼 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

인구, 사람들이 살고 싶어하는 곳은 어디인가?

기존에 저는 인구파트에서 세대당인구수와 연령비율을 조사하며 투자하기 좋은 지역과 그렇지 못한 지역을 구분하기는 했습니다. 그런데 디테일하게 각 인구 구성형태를 통해 지역의 상황을 유추하는 방식을 강의에서 알려주셔서 임장 전에 미리 더 구체적으로 가설을 세워볼 수 있게 되었습니다.

✔ 4인 가구수 + 세대당 인구수가 높은 곳 = 최상위 생활권

✔ 청소년 비율이 높은 곳 : 학군지

✔ 영유아비율이 높은 곳 : 신도시, 신규택지

  → 자녀가 성장하면 결국에 학군지로 이동하고 싶어 함

✔ 특징없이 10대 인구비율 높은 곳 : 가성비 학군지 

✔ 노인인구 비율 높은 곳 : 구도심, 선호도 낮은 곳

  → 세대당 인구수로 크로스체크

※ 상위학군지 인근 단지들은 거주수요가 풍부할 수 밖에 없다.

※ 광역시 중 큰 도시일수록, 구 단위 인구 유출입 지역을 상세히 확인

학군, 중학교 + 학원가를 함께 배치하여 학군지 순위 매겨보기

저는 중학교는 중학교대로, 학원가는 가장 유명한 한두곳 정도만 체크하는 것으로 학군 파트를 작성했었는데요, 튜터님께서 설명해주신 중학교 + 학원가를 함께 배치하며 광역시 전체 구 중 학군지 순위를 매겨보는 방법을 배워 활용해보고자 합니다. 또한 외부 수요를 흡수하는 수준의 학원가가 아니더라도, 거주민들이 선호할 수 있는 중학교와 그 근처에 인접한 학원가라면 충분히 해당 구 내에서는 수요를 끌어들일 여지가 있음을 이해할 수 있었습니다.

✔ 학군 : 학원가에 공부 잘하는 중학교를 올려보며 진짜 학군지가 어디인지 확인해보기

공급, 3년내 공급 차트만 볼 것이 아니라, 중장기 공급 계획 또한 함께 체크하자

지방 지역은 특히 공급의 영향을 많이 받음을 알고 있었음에도, 3년 내 공급과 기존에 풀려있던 전세, 매매 물량만 확인하며 그것으로 족해왔습니다. 하지만 공급 리스크에 대해 뭔가 찝찝함이 있었는데, 그 부분을 이번 강의를 통해 해소할 수 있었습니다. 

✔ 단기(~3년) : 공급 계획

✔ 장기(3년~) : 재개발, 재건축 예정물량 확인
  → 관리처분인가부터 확정적으로 간주하고 볼 것

교통, 지방에서 강력한 힘을 발휘하진 못하지만 +@ 수준으로는 볼 수 있음

지방광역시는 기본적으로 대중교통의 힘이 약하지만, 부산, 대구처럼 넓은 지역은 역세권이 +@정도의 효과가 있을 수 있음을 이해했습니다. 임장지에 꽤 정교하게 배치되어 있는 대중교통을 보며 상당한 영향력을 발휘하지 않을까? 라는 생각을 했었는데요, 물론 앞으로 임장과 조사를 더 하며 조사해볼 일이지만, 지방에서 대중교통이 지니는 힘에 대해 어느정도 감을 잡아볼 수 있는 부분이었습니다.

가격, 가치를 먼저 보고 가격을 확인하자

가치를 먼저 보는 것이 중요하다는 사실은 이미 여러 정규강의를 통해 이해하고 있었지만, 구체적으로 어떻게 투자와 연결지어 볼 수 있을지에 대해 배웠습니다.

퉁쳐서 보지 말 것. 단지가 크거나 경사로가 심하다면 동별로 다른 관점으로 봐야 한다는 것.

그리고 광역시에서는 입지가 좋다면 입지 덜 좋은 신축과의 가격 격차가 점차 역전되어 입지 좋은 단지가 더 큰 수익을 낼 수도 있다는 것 까지.

“여러분 이 지역만 앞마당 만들고, 강의에 나온 지역에서만 한 두채 투자하고 말 거 아니잖아요”

→ 결국 지역분석에 관한 직접적인 내용보다, 가치를 제대로 보는 눈을 키우는 것이 훨씬 중요하다는 사실을 다시 한 번 되새길 수 있었습니다.

지역별 투자의사결정시 참고할 사항

✔ 서울 = 입지>연식

✔ 광역시 = 입지=연식

✔ 중소도시 = 입지<연식

연식과 입지를 함께 고려해야 하는 광역시. 입지를 먼저 고려하되 상품성도 함께 고려할 것!

“가격이 싼 와중에 가치가 있는 것과 가치가 덜 한 것을 구분해야 더 좋은 결과를 낼 수 있습니다”

과거에 충분히 가치가 있었지만, 최근에 많이 싸진 단지. 하지만 관심을 받지 못하고 있는 단지를 투자 대상으로 삼는다면(입지가치 확인 후), 충분히 좋은 투자가 될 수 있음을 설명해주신 부분이 특히 와닿았습니다.

강의를 다 듣고 난 후에는, 대중들이 두려워서 접근하지 않는 지금의 지방시장이 앞으로는 용기와 확신을 가지고 투자한 투자자들에게 값진 자산으로 돌아올 수 있음을 이해했습니다. 

반복해서 앞마당을 늘려나가는 행위가 자산축적에 정말 중요한 행위임을, 그리고 그 과정에서 투자금이나 가격을 우선하여 보기 보다는 가치를 가장 먼저 봐야만 내 자산을 지킬 수 있음을 이해할 수 있었습니다.

좋은 강의 만들어 주셔서 감사합니다.