열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열중41기 5랜만에 독서하고 투자 0감 얻어가조 부답]

프롤로그

“열반스쿨 중급반 전세빼기 강의가 정말 좋더라구요”

지난 실전준비반에 있던 조원분이 이번 열중 재수강하는데 추천을 해주었다.

전세시장 상황

현재 조건부 전세대출 규제상황을 설명하는데 처음있는 일이 아니라는걸 알고 

규제는 반복되고 해제도 반복된다는걸 알았다

지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

가장 중요한건 집을 매수하기전부터 전세셋팅에 대한 구상을 해야한다는 것이다.

특히 가계약전에 현재 임차인의 전세계약 조건(계약갱신 청구권 사용여부) 등을 확인해야하는 부분은 생각하지 못했던 부분이다.

잔금일짜 전에 전세셋팅을 하는 것이 최고이고 가급적 잔금대출까지 가지 않는게 좋겠다.

현재는 세입자가 끼어있거나 주인전세 물건이 조건부 대출규제에 해당하지 않아서 매매와 전세를 함께 해결하지 좋아보인다.

그래도 전세셋팅의 기본은 새로운 임차인을 맞춘후 리모델링 셋팅으로 투자금을 낮추는게 클래식한 투자인걸 알았다.

내 물건 1등 만드는 방법

전세가(단생공) : 단지, 생활권, 공급

같은 단지 기준으로 상위평형보다 낮고 하위 평형과 비슷하다면 경쟁력이 있다.

같은 생활권에 있는 매물들을 검색해서 비슷한 입지에 비슷한 상품끼리 경쟁력을 비교해야한다.

가장 중요한건 공급이다. 해당 전세만기 시점의 공급량을 살펴서 해당 시점을 피해서 계약해야한다.

그리고 전세대출이 가능한 금액은 KB, 매매, 일반의 90% 가능하다는 부분만 아주 유용했다.

임대기간(공수포) : 공급, 수요, 포트폴리오

공급은 재계약 예상시기 입주물량과, 해당 지역의 위치등을 표시하여 미리 확인한다.

수요는 성수기 시즌이 존재한다는 것이다. 학군지 30평형 등에서는 겨울방학 1~2월에는 성수기, 가을 수능시즌에는 비수기이다.

포트포리오는 나의 임대물건이 늘어날 수록 만료일이 겹치지 않도록 관리를 해야한다.

법인 임차인을 들이는것도 나의 선입견을 버려야한다.

계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

등기부등본은 3번은 봐야한다. 가계약 전, 본계약 시, 잔금 전, 권리관계가 변동이 없어야한다.

특히 등기부등본의 열람일시, 페이지 수 확인은 생각지도 못한 팁이었다.

매매계약서도 특약사항에 아주좋은 팁들을 많이 알려주셨다.

우리에게 전세가 가장 중요하기 때문에 집보여주기 협조(집주인, 세입자 모두), 잔금일 조정 등은 아주 중요한 사항이다.

입주물량 영향 파악, 최고가 고집하지 말기(빨리 빼는게 최선), 전세가 상승, 하락 지역 분산으로 서로 방어하기

그 중에서도 가장 중요한건 싸게 사야한다.

에필로그

전세라는 제도가 우리나라에만 있다고 하는데 외국에서는 이해를 하기 힘든 제도라고 한다.

우리나라의 특수성을 이용한 전세 레버리지, 전세제도가 없다면 이만큼의 안정적인 레버리지를 활용한 투자를 찾기는 힘들것 같다.

이 강의는 그 전세 레버리지를 활용할 때 단순히 임대준다라는 의미를 넘어서 

전세과정에서 발생하는 모든 프로세스를 다뤄주었다.

꼭 내가 임대인이라 아니더라도 임차인으로서 전세계약을 하는 사람도 많기 때문에 강의는 아주 유용했다.

앞으로 매매 전세 계약하는 날이 분명히 올것인데 그 때 이 강의가 큰 도움이 되리라 확신한다.