[지투기 23기 1호기 등기7시조_중꺾마] 칼럼 필사 #13 / (김인턴) 투자금이 좀 있다면 이렇게도 보세요

1.

어떤 지역의 가격이 상승한다는 이야기를 접하면

보통 그 지역에 대해서 관심이 점점 멀어집니다.

그 지역에 있는 대부분의 단지가

다 올랐을거라는 생각을 많이 하기 때문입니다.

그리고 실제로 그 지역의 시세를 확인해보면

꽤나 오른 가격을 확인할 수 있는데

이때 많이 놓치는 부분이 특정 단지들만 보면서

일반화하여 생각하는 것입니다.

내가 보는 특정 단지들은

실상 누가봐도 좋아할만한 단지들이기에

지역 전체를 대표할 수 없음에도 말이죠.

2.

예를 들어보면 이런 경우입니다.

성동구를 기준으로 23년 말에서 24년초까지

가격이 바닥을 찍었던 시기였고

신축을 중심으로 전세가격이 치고 올라오면서

적게는 3억에서 많게는 4억 정도 되는 돈이면

꽤나 좋은 신축에 투자할 수 있었습니다.

센트라스 전용 59 매매 11.5/전세 7.5 → 투자금 4억

왕십리자이 전용 59 매매 10.8/전세 7 → 투자금 3.8억

왕십리KCC스위첸 전용 64 매매 9.4/전세 6.3 → 투자금 3.1억

3.

하지만 24년 2분기를 기점으로

가격이 크게 상승하면서

매매가격이 급격하게 상승했고

전세는 그 속도를 따라가지 못하면서

현재는 필요한 투자금의 규모가 매우 커졌습니다.

센트라스 전용 59 매매 14/전세 8 → 투자금 6억

왕십리자이 전용 59 매매 12.9/전세 7 → 투자금 5.9억

왕십리KCC스위첸 전용 64 매매 11.65/전세 6.8 → 투자금 4.85억

가격 변화를 보시면 알겠지만

2억이상의 매매가격 상승대비

전세 가격은 비슷하거나 5천정도 상승했습니다.

4.

그렇다보니 아쉬운 마음에

더이상 이곳에는 투자할 곳이 없다라고 생각하고

4군으로 시야를 돌리게 됩니다.

e편한세상서울대입구 매매 12.2억/전세 7.5억 투자금 3.7억

DMC파크뷰자이 매매 12.5억/전세 7.5억 투자금 4억

확실히 투자가 가능한 단지의 선호도가

다소 아쉽게 느껴지긴 합니다.

하지만 그래도 지역의 대장급 단지이기에

성동구와 비교해서 아쉬운 것이지

서울 전체를 놓고 보면 좋은 단지임은 분명합니다.

가격이 싼가를 생각해 봤을 때

e편한세상서울대입구는 괜찮은 가격 수준,

DMC파크뷰 자이는 싸다고 보기는 어려운 것 같네요.

5.

보통 이런 순서로 보게 되는데

여기서 정말 성동구의 모든 단지가

다 오른 것인가에 대해서

다시 한번 더 생각해보는 것이 필요합니다.

아까 확인했듯이 과거 투자가 가능했던

선호 신축들의 경우 전세 가격보다

매매 가격이 크게 상승했음을 확인했습니다.

여기서 재밌는 건

신축 또는 선호도 높은 구축이 아닌

다소 아쉬운 구축 단지들의 경우

오히려 매매 가격보다 전세가격이

더 크게 상승했다는 것이죠.

그 말인 즉슨 매매 가격이 크게 오르지 않은,

가격이 싼 수준에서 전세가격이 올라

상대적으로 투자금의 수준이 낮아졌음을 의미합니다.

6.

예시로 금호 두산이라는 단지를 살펴보면

앞서 살펴본 신축들이 투자가 가능했던 시기에

매매 가격 11억, 전세가격 4.5억으로

필요한 투자금은 6.5억 정도였습니다.

하지만 지금 살펴보면

현재 매매가는 11.6억, 전세가는 6.5~7억으로

매매가보다 전세가격이 더 크게 상승한 것을 볼 수 있습니다.

5억 중반대 전세 매물이 2개 있긴하지만

실제 6억 중반까지는 거래가 되었다는 점과

전세 매물이 극히 적다는 점에 있어서

충분히 거래될 가격이라고 생각됩니다.

11억 초반으로 매매가격 조정을 한다면

투자금 4억대로 충분히 매수가 가능하게 됩니다.

7.

4군의 신축과 2군의 구축

경사가 있고 낡은 구축일지라도

2군 땅의 가치를 따져본다면

사실 4군 땅하고는 비교하기 어렵습니다.

다만 구축이라는 단점으로

운영에 있어서 신경써야할 부분은 늘어나겠지만요.

앞서 예시를 단지와 가격 흐름을 비교해보면

4군 대장의 가격이 조금 더 높게 가지만

그리 큰차이가 나는 것 같지는 않습니다.

이미 상품성이 다한 구축과

상품성이 남아있는 신축이 이런 흐름을 보인다면

그리고 가격이 더 싸고 투자금이 비슷하다면

어떤 선택을 하는 것이 더 좋은 선택일까요?

8.

예시로 든 지역과 단지를 제외하고도

이런 모습을 보이는 곳들은

생각보다 많이 있습니다.

다 올랐다고 생각하는게 아니라

그저 구축이라는 이유만으로 쳐다보지 않았던

다른 단지들도 잘 살펴보셔야 합니다.

땅의 가치가 낡은 구축의 모습에

혹은 다른 이유로 인해 가려진

진흙 속의 진주를 찾으셨으면 좋겠습니다.