2주차 강의 후기 [지기 23기 저평가 매물 35으조 아라메르]

안녕하세요~~!!! 아침을 깨우는 투자자 ‘아라메르’입니다!

2주차 강의는 월부의 원빈!!! 게리롱 튜터님이 강의를 진행해주셨습니당

게리롱님 강의는 언제들어도 부족한 저한테 맞춤식 교육이라는 생각이 듭니다.

부분 부분 구조화가 잘 되어있고 게리롱님만의 지역을 이해하는 방식을

잘 녹여주신 강의여서 더 그런 것 같다는 생각이 듭니다.

특히 이번강의에서는 해당 도시 전체를 봤을 때

애매했던 가치 판단 기준에 대해서 어떻게 정립하셨는지가

잘 나타난 강의였다고 생각이 드는데요,

그런 프로세스들을 많이 배워가야겠다는 생각이 든 강의입니다.

또한 B광역시에 대해서도 전반적인 스캐닝을 할 수 있는 강의였습니다.

한번도 가보지 않은 지역이지만 너무나도 관심이 가는 지역이므로

이렇게 전반적으로 훑어주신 부분을 듣고 가는게 넘나 감사했습니당

(조만간 꼭 가볼거임!!)

저평가 지역을 찾았을 때 투자 우선순위 설정

아주 아주 중요한 부분인데요!! 단순히 일반적인 투자자라면

거시적 관점으로 해당 지역이 저평가라고 느껴졌을 때

그 곳에 가서 가장 저렴하다고 싶은 매물을 들고옵니다.

해당 일부 지역만 보고나서 투자 결정을 하고는 하는데요,

우리는 일반 투자자가 아닌 ‘월부’투자자기 때문에!

그런 투자방식이 아니라 해당 구, 해당 단지까지 살피며

우선순위 단지들을 골라놓고

해당 지역이 저평가 상황이라면 어떤 곳 우선해서 투자할지를

미리 알고 투자한다는 점이 상당한 강점인 것 같습니다.

너바나 멘토님이 항상 말씀하셨던

“잃지 않는 투자”, “저평가 단지 투자”를 적용한 인사이트라고 느껴졌습니다!!

지역분석 와이파이 전략

상당히 획기적인 부분이 아니었나 싶습니다.

1. 지역의 위상

2.구별 입지특징

3.생활권선호도

4.단지

이 순서로 들어가는 것을 뜻하는데요!

단순히 단지 대 단지를 먼저 비교하려면

상당히 어렵고 애매한 부분을 늘 겪습니다.

BM!! 하지만 이 와이파이 분석이라면!! 저평가 지역들을 먼저 고르고

해당 지역의 구와 생활권까지 반영하고 고려한

저평가 단지들을 선별해 낼 수 있으니!!!!

비교평가의 새내기인 저에게 상당히 도움되는 전략이 아닐까 싶습니당

B지역 입지분석

사실 가보지 않은 지역은 내용을 들어도 모호하고 알 수 없는 부분이 많은게 당연한데요~!

게리롱 튜터님 강의는 좀 달랐던 것 같습니다.

임장해보지 않은 지역이었지만 각 입지요소를 세부적으로 나눠서 비교해주셨기 때문인데요

각 구별 주요지역 직교학환공의 특징을 잘 비교해주시고

거기에 단지를 붙히는 방식까지

단순히 B지역에 대한 이해 뿐만 아니라 전체적 입지분석 노하우가 잘 들어가 있었던 것 같습니다.

이 파트에서 BM할 점은 각 파트별로 다른데요!

이번 기회에 각 파트별 주요 사항을 한번 정리해보고자 합니다.

1. 인구파트, 어떤 지역에 구매력 있는 사람들이 모이는가!

- 젊은인구 거주비율

- 4인가족 생활권

이 두가지 것들을 비교하고 해당 내용을 지도에 표시해서 교집합이 되는 곳이

사람들이 좋아하는 선호생활권임을 먼저 파악할 수 있다는 것이 인상적이었습니다.

인구 파트에서 먼저 큰 판을 짜고 미리 선호도에 대한 가설을 세운 후

다른 입지요소들을 집어넣으며 가설검증을 하는 방식

이게 가장 효율적인 입지분석이 아닐까 싶었습니다.

2. 직장파트, 이 지역사람들은 어디서 얼마나 버는가?

- 이 지역의 일자리 위상과 위치는?(양/질)

- 직주근접&베드타운 등 접근성 좋은 단지는?

사실 직장에 대한 부분은 해당 지역의 메인 일자리가 없는 지역일수록

애매하기 마련인데요, 그럴수록 분석해봐야하는 부분이

산업별 일자리를 나누고

소득수준이 높은 제조,정보통신, 금융, 전문과학기술, 공공행정 등을 확인하여

해당되는 지역 위주로 선호도를 가정하는 방식이 인상적이었습니다.

3. 학군파트, 타 구의 수요를 끌어들이는 진짜 학군지는?(가성비학군제외)

- 이 지역의 학군 좋은 곳이 어디인가(학원가, 중학교학평 등)

- 타 구에서 넘어올만한 수요를 품고있는가?

이 학군파트가 결과적으로 지방에서는 입지를 결정한다 라고 불러도 과언이 아닌데요,

아무리 사이드에 신축이 올라가도

학교들의 위상과 학원가는 왠만하면 움직이기 않기 때문에

해당 지역의 정주요건과 변하지 않는 입지를 형성하는 주요 요인이 됩니다.

특히,, 이번 강의에서는 중학교 학군을 넘어서

고등학교의 위상이 없는 지역의 경우 반쪽짜리가 될 수 있다는 것을

새삼 알게 되었던 것 같습니당

4. 환경파트, 해당 지역에서 사람들이 살고 싶어할 환경은 어디인가?

- 이 지역 대표상권 위치는?

- 쾌적한 거주환경 생활권은?

사실 이 부분에 있어서는 스타벅스 레버리지를 사용한 것이 인상적이었는데요,

사실 이미 스벅 기획파트에서 일하신 분들이

시장분석을 어느 정도 마친 곳에 입점하기 때문에

우리가 지역분석할 단계에서 감을 잡기에 좋을 것 같다라는 느낌을 말씀해주신게

좋은 인사이트였던 것 같습니다.

또한 이 파트에서 다시 느낀 것이 

입지의 가치가 약한 중소도시와 광역시와의 차이가 많이 느껴졌는데요

입지가 약하면 약할수록 신축택지 선호도가 

입지좋은 구축에 비해서 떨어진다는 것이 인상적이었습니다.

도시 규모와 해당 입지의 수준에 따라 

지방이라도 신축택지 선호도가 상이하다는 것을 다시 느끼게 되었습니다/

5. 공급파트, 투자시 리스크 확인!

- 인근 공급의 양과 위치는?

- 향후 입지순위가 변할 수 있는가?

이 파트에서는 지방 투자자라면 놓칠 수 없는

리스크와 시장 사이클에 해당하는 부분입니다.

주요 입주시기에 따른 매가와 전세가 변동을 통해서

지역의 사이클을 이해할 수 있었고

또한 해당 지역과 인근 지역의 공급을 파악하여 그 위치와 공급량을 파악하여

내가 관심있는 단지의 영향력이 어떤지를 확인하는게 핵심이라는 것을 알게되었습니다

또한 이번에 특히 느꼈던 점은 주요 공급 위치 중에서

지역의 입지위상이 바뀔만한 곳이 있는지를 확인하는 점인데요~!

단순히 공급이 들어오겠구나 리스크 대비해야겠구나 이런 기계적인 반응이 아니라

이 지역에 저정도가 들어온다면 입지가 바뀔 수 있나? 까지 연결하는게

고수의 영역이구나 싶었습니다!!

6. 교통파트, 직주근접이 필요한 지역인가?

- 역세권이 의미가 있을까?

- 주요 일자리와의 거리는?

이 부분은 지방이라면 더 애매한 부분이 아닐 수 없는데요

만약 지방인데 자차로 이동하는 시간이 40분을 넘어간다면

그것은 입지에 영향을 줄 수 있구나를 새삼 느꼈던 것 같습니다.

또한 출퇴근 시의 주요 교통수단으로 지하철을 채용하는 지역이라면

지방임에도 역세권의 의미가 될 수 있겠구나 싶은 부분을

다시 한번 알 수 있게 된 것 같습니다.

핵심은 먼저 (1)주요 일자리가 어디인지 확인하고

(2)해당 일자리에 사람들이 어떤 교통수단으로 이동하는지,

만약 (3)출퇴근시에 지연이 심해서 살기에 어려움이 있는지, 

혹은 교통이 편리해서 추가점수를 줄 수 있는지

 순서로 확인

지역 규모 별 투자의사결정 기준

고수의 투자의사결정을 간접체험해보는

아주 값진 시간이었던 것 같습니다!

빈 땅이 없는 서울수도권의 경우 땅의 가치가 높고

지방광역시의 경우 빈 땅이 적기에 땅의 가치가 중간정도이며

중소도시는 빈 땅이 많아 가치가 적을 수밖에 없다는 것!

땅의 가치가 적으면 새거(상품성)가 우선적으로 선호도를 가진다는 

핵심적인 부분을 먼저 알려주셨습니다.

또한 단순히 해당 기준에서 결론을 내버리는게아니라

실제 단지들을 끌어와서 수익률을 분석해봄으로써

가설을 검증하고 평균 이하의 입지 구축은

가치가 떨어진다는 결론을 내리는 과정 자체가

고수의 판단 영역임을 느낄 수 있었습니다.

또한 다시 느낀게 지방 투자 시에는 투자범위(어디까지 가치있는지)를 확인하고

기준을 설정하는게 중요하는 점인데요!

배수호스 예시처럼 실제 가치가없는 단지들을 거르고

진짜 가치가 내재되어있는 단지를 서치하는게

잃지않는 투자의 주요포인트인 것 같습니다.

꿈은 목적지가 아닌 항해, 그 자체이다

정말 명언이 아닐 수 없는 말씀이지 않을까 싶었습니다. 

싸늘한 지방시장을 다니면서 현타도 많이 오고

하루하루 이겨나가면서 살고 있는 많은 월부인들에게는

꿈이 있고, 그 꿈을 달성하고자 노력은 하고있지만

실제로 지금 그 꿈을 이뤄나가는 과정 자체가 중요하다는 게

많이 와닿았던 것 같아요

단순히 투자 목표 달성!! 뿐 아니라

인생에서 의미있는 시간들을 채우고

꿈을 향해 몰입한다는 것 자체가 현재를 살고있는 나에게

큰 의미이자 추억을 쌓는 과정이라는 것을 새삼 느꼈습니다.

(하루하루를 이겨나가시는 월부인분들.. 존경합니다 화이팅!!)

즐겁고 의미있는 강의를 진행해주신 게리롱튜터님 감사합니다.