[푸른노을] 칼럼 요약 - 현재 시점 가장 좋은 투자를 하는 방법

제목

본 것

● 현재 시장 분위기

- 현재 시장 분위기를 정리해보자면 ‘줄다리기’ 라는 단어로 정리

- 선호도가 높은 지역과 단지, 중간, 선호도가 떨어지는 지역과 단지의 분위기가 미묘하게 다름

- 눈에 띄게 호가가 내려오는 것처럼 보이지는 않지만 실제 현장에 가서 확인해보면 생각보다 가격이 크게 조정되는 곳들도 있고, 가격 조정이 어려운 지역들이 있는 다소 여러가지 상황 얽혀 있음

● 적정 투자금

- 개별 단지들에 대한 투자금 기준은 공식처럼 정해져 있는게 아니고 시장 상황과 그에 따라 변하는 가격 등을 고려해서 생각 필요. 정하기 어렵다.

- 이 때 생각해봐야 하는건 해당 단지의 가치가 어느 정도인지 생각해 보는 것

- 가장 쉽게 가치를 직관적으로 확인할 수 있는 것에는 전고점이 있다.

- 다음 고려해야 할 건 내 앞마당 중에서 비슷한 가격을 보이고 있는 단지들끼리 그룹을 묶어서 생각하는 것

- 4급지 구축 전용 84의 경우 전고점은 10~11억 수준, 전고점 11억 단지 기준 8억 후반이면 싸다고 이야기할 수 있다. 현재 전세 가격은 5억대 중후반대임을 감안하면 3억 필요. 이 때 확인해봐야 하는 것이 내 앞마당 중 상급지에 비슷한 돈으로 투자할 수 있는 단지가 없느냐를 따져보는 것. 3억이라는 투자금으로는 4급지가 아닌 3급지에서도 더 좋은 단지도 투자 가능. 경험적인 부분으로 4급지 구축의 가치를 생각했을 때도 3억이라는 투자금은 아쉽다고 볼 수 있다.

- 현재 시점으로 전고점 기준 투자금 정리

전고점 12~14억 : 투자금 3억대 -> 현재 10~11억대

전고점 10~12억 : 투자금 2억대 -> 현재 8~9억대

전고점 9~10억 : 투자금 1.5억~2억 이하 -> 현재 6~7억대

전고점 8억 : 투자금 1억~1.5억 -> 현재 5~6억대

전고점 7억 이하 : 투자금 1억 이하 -> 현재 4~5억대

- 단지 가격이 -20% 이상 하락해 매우 싸다면 투자금이 더 들어가더라도 적극적으로 투자 검토 필요!

- 투자를 할 때는 더 좋은 단지들도 시장 상황에 따라 얼마든지 더 적은 투자금으로 투자를 할 수 있고, 가격 변화에 따라 이 기준은 언제든지 바뀔 수 있다.

● 투자하기 좋은 지역

- 전세 가격은 투자를 하는데 있어서 중요한 비중을 차지

- 실사용 가치를 보여준다는 점도 크고, 전세 가격이 높으면 상대적으로 전세가율도 높으며, 이는 투자금과 수익률로 이어진다.

- 서울 아파트 평균 전세가율은 54%. 4,5급지 중 몇군데는 60% 넘음. 경기도로 넘어오면 평균 전세가율 65% 수준. 전세가율 높은 지역은 아무래도 경기도 외곽에 위치한 곳들이 많다.

- 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역이 전세가율이 높은 이유는 과거 상승장 매매와 전세 가격의 폭이 선호도가 높은 지역보다 크게 벌어지지 않은 상황에서 하락과 조정을 거치며 그 폭이 더 빨리 줄어든 것도 있지만 그만큼 매매를 하기에 아쉽게 느껴진다는 의미도 담겨있다.

- 이 모든 것은 가격이 싸냐 비싸냐라는 저평가가 전제되어야 한다. 이런 방법을 통해 내 투자금이 다소 애매하거나 부족하다면 전세가율이 높은 지역을 중심으로 임장 지역을 선정할 수 있다.

● 더 좋은 단지를 투자하는 방법

- 가장 먼저 내가 아는 지역 내에서 단지별 가격을 확인하고, 서울, 수도권의 경우 전고점 대비 -20% 정도 가격을 보이고 있는 단지들을 추려낸다. 그리고 가격이 싼 단지들을 확인하고 내 투자금에 맞는 단지들을 우선순위로 선택.

- 지방의 경우 절대적 저평가에 가까운 시장이기에, 절대적 저평가로 판단하는 것도 필요하지만, 지역 내 혹은 다른 지역과의 상대적 비교평가도 필요

- 이런 과정을 거쳐서 뽑았는데도 뭔가 아쉬운 마음이 들고, 의견을 물을 때면 조금 더 넓게 봤으면 좋겠다 혹은 조금 더 좋은 지역, 단지를 봤으면 좋겠다는 피드백을 들을 때가 있음. 내가 뭔가 놓친건지, 제대로 보지 못한건지 등의 생각이 들면서 자신감이 떨어지기도 하지만, 딜레마 벗어나기 위해서는 크게 3가지를 기억하는게 필요

- 첫번째는, 서울/수도권 투자를 목표로 한다면 전고점 대비 -20%를 고정적으로 생각하지 않는 것. 실제로 현장을 가서 매물을 보다보면 실제 가격보다 조정되는 경우가 많다. 그렇기에 -20%를 고정적으로 생각하는 것이 아니라 협상을 통한 가격을 고려해서 보는 것이 필요하기에, 러프하게는 -15%, 타이트하게는 -18% 로 보는 것이 필요.

- 두번째는, 투자금의 범위를 넓혀서 생각해야 합니다. 지역마다 다르긴 하겠지만 거래가 활발하지 않는 지역이라면 매매 가격의 앞자리가 충분히 바뀔 수 있는 시장. 더불어 지역내 전세 물량이 부족하고 향후 3개월간 입주도 제한적이라면 전세 가격이 지금보다 올라갈 가능성도 높다.

- 세번째는, 실제 현장으로 가서 확인하는 것입니다. 과거보다 장부 물건이라는 개념이 많이 사라지긴 했지만, 여전히 현장으로 가면 네이버 부동산에는 올라가있지 않은 그런 숨겨진 매물들이 있다. 그리고 분명 더 높은 가격에 올라와 있었는데 실제 현장을 가서 확인해보면 어떤 이유 혹은 사정으로 높은 가격이 제일 싼 가격으로 조정되는 경우가 있음.

- 좋은 물건이 좋은 가격에 뚝딱하고 나오거나 급매라는 부동산 사장님의 연락이 오면 좋겠지만, 실제 좋은 가격의 좋은 물건 혹은 급매는 만들어지는 경우가 더 많았다.

- 투자금의 범위를 넓혀서 물건을 보고 협상 혹은 시장 상황을 통해 투자금을 줄이려는 현실적인 노력에 조금 더 집중해보기

- 한 번의 투자로 내 인생을 바꾸겠다는 마음보다는 투자 한건 한건을 쌓아가겠다는 마음으로 바라보시면 용기 있는 한 걸음을 내딛을 수 있을 것

깨달은 것

- 내 앞마당 중에 상급지에 비슷한 투자금으로 투자할 수 있는 지역 있는지 확인 필요!

- 급매나 좋은 물건은 만들어지는 경우가 많다.

- 전고점 대비 하락율, 투자금의 범위 넓혀서 생각하기. 협상을 통해 더 좋은 물건을 만들 수 있다!

적용할 것

- 현재 시점으로 전고점 대비 투자금을 고려하여 투자 후보 검토하기

- 투자금의 범위를 넓혀서 보고, 투자금을 줄이는 노력에 집중하기

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