열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반 스쿨 중급반 41기 돌체라떼1]

 파파님 강의 잘 들었습니다!!!!!

아리따우신 미모와 딕션도 좋으신 강사님 

비교평가를  잘 설명해 주셔서 감사합니다!!!

*본것

1강 비교평가 1단계,내가 보는 지역 시장 진단하고 투자 우선단지 찾기

 시장 진단이 필요한 이유는 시장에맞는 투자를 하깅위해 

가장 좋은 투자를 하기 위해서

1.전체적인 분위기 파악하기 ㅡ기사 ,방송뉴스

2.실제현장을 통한 사실 확인 ㅡkb통계(kb주간),전화 임장 ,부동산 매술수(지인)

3.시장에 맞는 가장 좋은 투자 ㅡ투자 우선순위 ㅡ실제 단지를 통해 확인

서울은 상대적 저평가 시장이며 싼것과 비싼것 이 혼재되어있으니 좋은데 싼거를 사라

지방지장은 절대적 저평가 

다 싸다면 더 좋은 것

2강 서울수도권의 생활권 고정 비교 평가

 a.각 생활권을 나누고 

b.각 생활권 단지 전고점을 기준으로 ㅡ20% (러프하게 ㅡ15%) 단지를 선별한다.

c.연도비교 평형 비교를해서 비교평가틀에 기초정보 입력과 가치결정요소를 통해 비교분석을 한다.

d.교통(강남 접근성)

e.환경을 비교해본다.

환경은 같은 생활권을 공유하기 때문에 차이가 많이 없으며 단지자체의 환경을 보고 판단을 한다,

 ㅡㅡㅡ구조,평형구성,단지관리 상태

f.학군ㅡ중학교 학업성취도 

단지의 가치순서를 메기고 가격순서를 메긴다.

가치대로 가격이 형성이 잘되어 있는지 확인하기,

가치데로 가격이 형성 되어 있으면 단지간의 가격차이가 알맞은지는 

과거의 전고점을 보고 판단한다.ㅡㅡㅡㅡ>싼 단지 찾기

전고점을 볼때 유의 할점은 

(계단식 상승,여러개 고점,한개의 고점은 주변의 단지와 전고점을 비교해서 유의미한지 판단)

비교평가는 2개 ㅡㅡㅡ>3개ㅡㅡㅡㅡㅡ>4ㅡ5개로 점차 늘릴것 

평촌생활권 ㅡ생활권 고정 비교 평가

나라면 어떤걸 선택할까????

20평대 역세권과 30평대 준역세권은 가치를 비슷하게 줘도 괜잖다.

(정량적 수치화를 해서 1,2.3등을 꼭 가리 필요는 없다.)

단지 자체의 환경에서 단지의 평형구성이 단지안의 쾌적성과주차 상태가 좋다.

가치대비 가격이 저렴한것을 골라서 매물 임장을 한다.

꼭 하나만 뽑을 필요는 없다.

마지막으로 호재는 가치판다과 가격 판단에서 판단요소가 되지않으면 

가치와 가격이 동일 하다면 이왕이면  호재(리모델링,재건축)가 있는것을 선택하는거다.

호재는 마지막에 본다.가치와 가격이 먼저다.

3강 서울수도권에서 가격 고정하고 비교 평가하는 방법

 수도권의 경우는 가격 범위가 넓어 상중하로 나눈다.

전고점대비 ㅡ15%까지 떨어진단지들을 고른다.

가격만 고정하고 생활권 ,평형은 상관없음.

중위 가격래벨 5ㅡ8억대

가격고정 비교 평가는  단지의 연식으로 단지 환경을 파악하고

주변환경을 비교해서 파악한다.

a,입지좋은 구축 vs 입지 안좋은 신축 

각각의 단지들을 

"나라면 어떤 선택을 할까?"

단지대 단지로 각요소를 쪼개서 파악한다.

공식과 정답은 없고,단지대 단지에 따라 다르기 때문에 구축의 입지를 넘어 

설만한 좋은 요소가 있는지 쪼개서 판단해 본다.

b.비슷한 가격 다른 평형

20평형vs 30평형

20평대가 30평대를 이길만한 요소를 가지고 있는지 관점에서 쪼개서 본다.

저평가 단지를 찾아서 매물 임장을 한다.

c.투자의사 결정

 ㄱ.매물임장 후 단지별 1등뽑기

매매가격 ㅡ1.가격이 싼가? 2.조건 상태가 좋은가?? ㅡ수리상태를 파악해서 최종 매매 가격을 파악한다.

투자금 ㅡ3.투자금이 적게들어가는가?4.감당 가능한가? 

ㅡ시세 보다 높게 전세가 낀 물건 :내가 감당 가능한지 봐라 +공급확인

ㅡ시세보다 낮게 전세가 낀물건 :투자금이 더 들어가는 만큼 싸게 매수가 가능한가?+만기가 얼마나 남았는지

ㄴ.저환수원리 따라 1등물건 투자기준에 맞는지 본다.

ㄷ.앞마당 간의 비교 ㅡ같은가격이면 어디??/같은 투자금이면 어디??ㅡ내가 아는 단지 중에서 최선의 선텍

ㄹ.시세 트레킹!!!!

4강 지방에서 비교평가 가치 판다하기

5.비교 평가를 통한 실전투자 사례

비교평가는 나의 투자 물건을 찾아주기도 하지만 나의 물건을  보유하는 과정에서 내물건을 

지킬수 있게해주는 것이 비교 평가이다. 

흔들림 없이 내 투자한 자산이 제 가치를 찾을 때까지 기다리기위해서는 비교평가가 중요하다.

6.부동산 투자자로 성장하기 위해 필요한 2가지

가치를 판단 할수 있는 실력을 가진 

부동산 투자자로 성장하는 것이 필요

기준과 시간

기준 ㅡ명확한 기준을 가지고 투자한다.추격매수하지 않는다.

시간 ㅡ아는 지역과 아는 단지를 만드는 최소한의 시간

독강임투 화이팅.

*느낀것

1년간 했던 비교평가가 하나의 객관적인 틀로 정리된 기분이다.

기준이야기에서 나의 이야기를 하는 줄알았음.

어찌 나의 마음을 그리 아시는지 기준을 가지고 한다.

겸손하게 일려준대로 시키는대로하자.

bm.

생활권별 비교평가를 통한 매물단지 뽑기.

가격고정별 비교평가 연습해보기.

명확한기준으로 투자 한다.

시세트레킹하자