관련 강의
열반스쿨 중급반 - 나에게 맞는 투자지역 찾는 법
양파링, 게리롱, 식빵파파, 주우이
수강후기
1주차는 저환수원리의 기본 to 심화, 2주차는 전세빼기의 모든 것, 그리고 3주차는 드디어 비교평가의 시간이었습니다! 비교평가의 왜, 무엇을, 어떻게, 언제, 어떤 순서로? 모든 것을 야무지게 깨부셔 주셨습니다! 예전 실전반 때도 듣고 감탄을 금치 못해 바로 임보에 적용하느라 새벽 시간을 꼴딱 보냈던 기억이 나는데, 이번에는 더 촘촘하게 업그레이드가 되고 역시나 복잡해져 있던 비교평가 과정을 깔끔하게 정리해주셨습니다. 그 뿐만 아니라 독서를 왜 해야 하는지와 어떤 마음으로 해야 하는지 까지 짚어주셔서, 열중반을 듣길 참 잘했고 투자자로서 더 단단해질 수 있겠다는 자신감을 얻고 가는 강의였습니다.
추가로, 파파님께서 걱정스러운 말로 너무 많은 단지가 나와서 어렵고 헷갈리실 수 있다고 하셨지만, 공교롭게도 한 지역 빼고는 전부 저의 앞마당이어서 더더욱 재밌고 제가 내렸던 결론과 비교하면서 놓친 것들도 메울 수 있어서 진짜 좋았습니다. 너무 좋았습니다.
약간의 텐션이 떨어질 수 있었던 3주차에 좋은 강의를 만나, 저도 기운을 차리고 저희 조원분들도 재미를 느끼시는 것 같아서 구성도 너무 좋았다는 생각이 드는, 100점짜리 강의였습니다!
1.시장진단
투자할 수 있는 투자대상이 달라지는 거기 때문에 시장진단을 제대로 하라는 것임.
두 단지중에 뭐냐고 정답이란 게 없고, 어떤 시장이냐에 따라 투자우선순위 단지가 다르다는 것.
: 월부에서 2년 넘게 활동하고 있지만 사실 생각조차 못해본 거시적인 부분이었던 것 같습니다. “1억 있으면 서울 가요 지방 가요?” 라는 질문에는 시장진단이 답이었던 것을, 이제야 알았습니다. 기본전제는 저평가 인데, 상대적인 것인지 절대적인 것인지 지역의 큰 물살을 보고 작은 흐름을 읽을 줄 알아야 됐던 건데 말이죠. 지역 공급이나 규모만 보고 무작정 진입했던 부족했던 투자자의 자질을 한층 메워주셨습니다.
비교평가를 하는 타이밍(시점)에 있어서도 다른 선택을 할 수 있구나, ‘XX지역에서는 OO단지를 투자해야 해’는 아무런 의미 없는 소리이구나를 여실히 깨달았습니다.
2. 비교평가
: 비교평가가 왜 중요한지부터, 어떻게 하면 되는지를 세세하게 낱낱이, 그리고 이해하기 쉽게 알려주셨습니다. 비교평가는 당연히 돈을 많이 벌기 위해 하는 과정이지만, 보유과정에서도 확신을 위해 해야 한다는 부분이 새롭게 다가왔습니다. 강의 말미에 직접 투자하셨던 물건의 간단한 비교평가까지 엿볼 수 있었는데, 제가 요즘 매일매일 하고 있는 짓(?) 이었습니다. 매물코칭을 받지 못하고 스스로의 판단에 의존해 진행한 투자였는데, ‘좋은 것’이었는지는 모르겠어서 우왕좌왕 하고 있었습니다. 그래서 동료가 어디 투자했다고 하면 바로 제 물건과 비교해보고 전고점 비교해보고.. 매일 그러고 있었습니다. 계속 비교평가를 하고 + 실거래가도 찍힐 때마다 ‘아, 잃을만 한 투자는 아니었구나’가 선명해지는 요즘이었습니다. 그럼에도.. 식빵파파님처럼 역전세를 7천씩 때려맞는 시장이 온다면 정말 견딜 수 있을까? 는 잘 모르겠습니다. 계속 꾸준히 앞마당을 늘리면서 습관화하고, 3호기때도 또 배운것 적용하고, 그렇게 점점 성장해 나가는 원동력으로 삼으려 합니다.
한 때 저도 얼죽신이었습니다. 특히나 종잣돈이 적어서 지방을 다닐때는요. 사람들이 좋아하는 단지? 그런게 어딨어, 연식이 최고라던데. 그래서 신축불패를 그렇게 외치고 다녔는데요, 그렇게 시간이 흐른 뒤, 저는 지방에 08년식, 10년식 아파트를 가지고 있네요^^;;;;;;; 신축에 대한 욕심은 내려놓게 되었고, 여러 번의 강의를 통해 더 중요한 건 가격(=저평가)라는 것을 많이 깨달았습니다. 반대로 말했을 때, 입지가 좋다면 또 다 좋은걸까요? 입지가 좋더라도 저평가되어 있지 않은 상태로 비싸게 샀다면 그것도 좋은 투자는 아니었겠죠. 이제부터는 얼죽신 외치기 전에, 비교평가부터! 얼죽비! 얼죽비를 외치고 다니겠습니다. 😊
같은 가격 같은 조건이라면 호재가 있는 걸 선택하면 된다.
: 호재는 보너스! 단지임장을 하면서 기록을 할 때마다 리모델링 이슈가 있어 그만큼 관리 잘되고 사람들이 좋아하는 단지… 라고 개인적인 생각을 섞어 혼탁해졌었다. 그런데 호재는 비교평가에서 과감히 제거하고 마지막 단계에서 고려하라는 말씀에 머리가 탁 하고 맑아졌습니다.
3. 기준과 시간
: 투자자로서 성장하기 위해 필요한 것. 실컷 임장하고 다녀놓고 기준도 안지키는 조급한 투자를 해서도 안 되겠고, 아는 지역도 많지 않으면서 그냥 ‘노는 돈’을 보고만 있지 못해 덜컥 해서도 안 되겠죠. 기준과 시간. 투자자의 태도로 아주 중요한 부분을 짚어주셨습니다. 과연, 나는 기준을 잘 지키고 있는지, 시간을 양껏 투입하고 있는지 점검해볼 수 있었습니다.
4. 책은 스승님이다
마음이 힘들거나 힘들 때 거실 책장 앞에 서서 ‘어떤 스승님한테 나의 문제를 물어볼까?’
: 책을 대하는 파파님의 태도가 느껴졌습니다. 돈그릇을 늘리기 위해 경험도 중요하지만, 부동산 투자에서의 경험은 한계가 있습니다. 이미 그 길을 걸어본 스승님과 선배님들의 이야기를 듣고, 이런 경험도 할 수 있다는 걸 미리 엿들을 수 있어 참 든든하다는 생각이 들었습니다. 최근 책을 쭉 재독하고 있는데, 책을 술술술 읽어 넘기는걸 보면 그래도 꽤나 진리를 이해하고 있기는 한가봅니다. 이제는 그저 재미와 루틴만으로 읽는게 아니라, 식빵파파님처럼 어떤 문제 앞에 어떤 스승을 골라 읽을 것인가. 대주제를 떠올리면서 스승님을 맞이해야겠습니다.
적용할 점
상급지에서 단지 선정하는 법 드디어 알았다.. 일단 저평가(-20%)부터 깔고 시작하는구나!
지금 쓰는 임보에서 고대로 적용해서 생활권 내 비교평가 반복하기
(생활권 5개. 5단지 선정 > 매임잡기로 매끄럽게 이어보자)
나는 BM의 여왕!! 곧바로 파파님이 하시는 교통-환경-학군 비교하고, 단지별로 순서를 매긴다.
그랬더니 마법처럼 오류가 발생하더라. 해당 매물들로 내일 매물임장까지 잡기 CLEAR!!!!!!
2. 얼죽신 금지. ‘아 신축? 그래서 가격이 얼만데?’ 도도하고 냉철하게 가격 판단하자.
3. 책 읽을 때 ‘스승님' 이라고 외치고 읽기!
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