이번 2탄은 어떻게 해서 4개월이라는 빠른 시간안에 서울 1호기를 매수하게 되었는지에 대해서 공유해보겠습니다.
1. 꾸준한 앞마당 늘리기
저는 뚜또튜터님께 3-4급지 보되, 상급지인 3급지를 먼저 보라는 특령을 받았기 때문에 튜터님이 말씀하신 그대로 행동했습니다. 먼저 서울 3-4급지를 다 적어서 올해 11월까지 앞마당을 만들고 12워ㅜㄹ에 투자하는 계획을 세웠습니다.
6월-동대문구 자실
7월-하남
8월-강서구, 동작구 자실
9월-마포구, 강동구 자실
10월-종로&중구 자실, 서대문구 자실
11월-관악구, 성북구
12월-투자
잘 보시면 한달에 2개구죠? 네 사실 월부 많은 강의에서는 한달에 1개 구씩 차근차근 앞마당을 만들어가라고 하셨습니다. 하지만 한달에 하나씩 만들면 튜터님이 말씀하신 3-4급지를 모두 보지 못하고 올해 투자를 해야했습니다
저는 첫 투자이니 아쉽고 싶지 않았고 후회하고 싶지 않았습니다. 그리고 칼럼에서도, 강의에서도 항상 “투자는 앞마당 싸움이다”라는 가르침을 받았기에 제가 할 수 있는 최선을 다 해야한다고 생각했습니다. 그래서 하루도 쉬지 않고 투자에 최선을 다했고, 한달에 앞마당을 두개씩 만들었습니다.
특히 9월 추석 연휴를 몽땅 임장에 상납하면서 8일을 연달아 임장과 매임을 하면서 앞마당을 많이 늘릴 수 있었습니다. 심지어 생일에는 휴가를 쓰고 남자친구와 강서구 분임을 했습니다.
2. 강의 레버리지(정규강의+지역특강)
월부에서 서울&수도권 강의가 매달 열리는 것은 아니였기에, 강의가 없는 달에는 자실을 해야했었는데요 그때마다 해당지역의 강의를 곡 수강해서 훌륭하신 튜터님들의 인사이트를 레버리지 했습니다.
강동구, 동대문구, 영등포구는 지역 강의를 들으면서 지역에 대한 이해를 쌓고, 단지와 그 지역의 투자하는 방법을 레버리지 할 수 있었습니다. 그리고 올해 9월에 들은 서울 기초반 강의가 저에게는 엄청난 도움이 되었습니다! 저는 아너스가 되기 위해 23년 12월에 서기 강의를 들었었는데요, 튜터님들이 강의에서 ‘서울이 싸다~ 싸다! 30%이상이 빠졌다~’라고 말씀하셨어도 아 싸구나 근데 난 서울 투자 못하니까 뭐~라고 생각하고 지나쳤습니다. 솔직히 투자할 수 있을 거라고 생각을 하지 않았으니 몰입도가 떨어졌던 것 같습니다.
이번 9월 서기 강의는 튜터님들께서 알려주시는 투자 방법은 무조건 BM한다. 라고 결심을 하고 튜터님 별로 투자 방법을 적어놓고 정말 똑같이 따라했습니다. 컴퓨터에 있는 “스티커노트” 어플에 적어놓고 수시로 봤습니다. 저는 급지에 욕심이 있어서 이미 가격이 올랐지만 상급지에 대한 미련을 버리지 못했는데요, 한달 내내 튜터님의 저환수 원리는 기본이고 [전고점 20%이상 하락한 단지 + 전세가율60%이상]인 단지 중에서 제일 좋은 단지를 고른다라는 말씀을 되내이면서 상급지에 대한 미련을 버렸습니다.
3. 매일 루틴 지키기
24년안에 반드시 서울 투자 한다는 목표로 매일 루틴을 지키려고 노렸습니다.
주중=강의, 과제, 전수조사, 전임
그래서 토요일=매임하는 날
일요일=임장하는날
공휴일=임장하는 날
투자 성공할때까지 위의 루틴을 유지하기 위해 노력했고 기록하기 위해 카페에 매일 인증했습니다.
4. 온 정신을 투자에 쏟기
사실 1-3번을 하다보면 온 정신을 투자에 쏟을 수 밖에 없더라구요. 저는 김승호 회장님의 ‘김밥파는 CEO”책을 감명깊게 읽었는데요, 요약하면 간절하게 원하는 것이 있으면 매일 100번써라!입니다. 저는 100번 쓰기를 도전한 적은 두번 정도 있었는데 둘다 100일동안 적지 못했습니다.(아마 그정도로 간절하지 않았겠지요)
하지만 이번엔 정말 너무 간절하다 보니 누가 시키지 않아도 피곤해 죽을 것 같아도 매일 100번 쓰기가 되었습니다. 망설이는 분들 계시다면, 바로 실천해보세요! 100번 쓸 동안 시간을 아까워할 필요가 없습니다
제 경험으로는 100번을 쓸동안 뇌가 어떻게 하면 서울집을 살수 있을지 무수히 많은 시뮬레이션과 이때까지 봤던 매물들 복기, 어떻게 하면 네고를 할 수 있을지 등등 뇌가 풀 가동하는 느낌을 받았습니다. 항상 100번을 쓰고 나면 “이번에는 여기를 가봐야 겠다. 여기 물건이 쌌네”등등 느끼는 바가 많았습니다.
그리고 이정도까지 하시게 되면 한시도 투자를 생각하지 않을 수 없습니다
저는 아침에 일어날때도 “서울 집 사게 해주셔서 감사합니다” 잠자리에 들때도 “서울 집 사게 해주셔서 감사합니다”라고 말하면서 하루를 시작하고 마무리했습니다.
정말로 100번쓰기를 한 31일째 가계약금을 넣었습니다!!
일호기 매수
그럼 본론으로 돌아가서 어떻게 제1호기를 찾게 되었을까요? 6월부터 9월까지 4개월 동안 꾸준히 앞마당을 늘리고, 매물을 보고있다가 10월초에 드디어 어! 이 물건 너무 괜찮은데?라는 A물건을 발견하게 됩니다. 해당 물건은 서울 뉴타운에 있는 구축이였는데 주변 신축은 가격이 다 올랐지만 이 구축은 아직 가격이 많이 오르지 않은 상태였습니다.
연식은 오래 되었지만 주인분이 9년전에 입주하시면서 화장실,싱크대, 장판 등 돈이 크게 들어가는 부분은 모두 수리하고 들어오셨고, 기대했던것 보다 집 상태가 좋았습니다.
하지만 도배를 주인분이 직접 하셨는지 페인트로 다 칠하셨는데 한가지 아주 큰 이슈가 있었으니! 천장 여기저기에 누수의 흔적이 있었습니다. 특히 싱크대쪽은 일부러 벽지를 찢은 것 처럼 군데군데 찢겨 있었습니다. 부동산 사장님은 누수가 났으면 사람이 어떻게 살고 있냐며, 이미 다 말라있어서 문제 없다고 하셨으나. 저는 마음이 찝찝했습니다.
집주인 매도 이유를 물었더니, 사장님께서는 ‘나도 잘은 모르겠지만, 이집 이혼해서 정리하는것 같아~ 집 봤을때 여자옷도 없고 흔적이 하나도 없었잖아~ 그리고 집에 애가 혼자 있고” 저는 속으로 생각했습니다. ‘이게 말로만 듣던 가정사로 인한 급한 매물정리! 이걸 협상카드로 쓰면 되겠다.’ 집을 보고 난 후, 누수확인을 위해 관리사무소를 찾아갔더니 이미 퇴근하셔서 근무시간에 다시 연락주라고 하십니다.
혹시나해서 등기부등본도 뽑아보니 채권최고액이 0원0천만원 정도 있는 매물이였습니다. 큰돈이 아니였기에 잔금할 때 같이 말소 하면 되지 생각했습니다. 그리고 이집의 가장 큰 장점 중에 한 가지는 지금같이 전세대출도 안되는 시기에 집주인이 현 전세 시세로 주인전세로 2년~4년 정도 살기를 희망한다는 것이였습니다.
물건을 보고 좋은 물건인 것 같기는 한데 매물코칭으로 거인의 어깨를 빌릴 수 없으니 이 집을 매수해도 된다는 확신이 없었습니다. ‘이게 맞나?’라고 생각하던 찰나에 용기를 내서 이번 1월에 지방투자반에서 만난 장으뜸 조장님께 연락하게 되었습니다.
매물을 설명하며, 이 매물이 어떤 것 같냐고 물어보았더니 0억 0천 정도 선에 사면 저렴한 것 같고 지금같이 대출 규제 속에 주인 전세라는 조건이 좋으니 괜찮은 것 같다는 조장님의 지혜를 빌려주었습니다. 그리고 앞으로 뒤로 봐도 이 물건이 BEST인지 확신이 들도록 가지고 있는 앞마당을 전수조사하고 비교하라는 진단을 내려주셨습니다. 조장님의 솔루션을 받으니 답답하고 갑갑했던 마음이 뻥 뚤리는 것 같은 느낌이 들었습니다.
저는 집으로 돌아가서, 제가 가진 앞마당 중에서 이 물건만큼 좋은 물건이 있는지 전수 조사를 하며 단지를 비교했습니다.
서울 기초 수업에서 배운 아래 그대로 적용했고
1. 전고 대비 20%이상 빠지고
2. 전세가율 60%이상이고
3. 3대 업무 지구까지 가는데 걸리는 시간 계산
4. 해당 물건이 그 지역에서 선호하는지
5. 가치판단(학군, 교통, 직장, 공급, 호재)
그리고 아직 가지 못한 2개 구가 마음에 걸려 2개 구 단지도 급한데로 시세를 전부 따서 비교하였습니다. 2-3일동 안 잠을 거의 안자고, 3-4급지 모든 구를 비교한 결과, 이 A물건이 O가격이 되면 제 앞마당에서 제일 BEST라는 결론을 내렸습니다.
물건을 최소한 3개는 확보해야한다는 것을 강의를 통해서 배웠기 때문에 A물건이 마음에 들었음에도, 다른 2번째 후보 단지인 B를 찾아 나섰습니다.
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부자해담 : 오늘도 봄님 필사덕에 좋은 경험담 읽어요 ❤️🧡💛